华侨城挖掘10--走进华侨城总部

上周五带着来自大湾汇、雪球和微信群内招募的十几个人的调研队伍,有机构,也有个人投资者,一起走进华侨城总部调研,与投关负责人、财务负责人、文旅负责人、人力资源负责人等管理层面对面交流了2个小时。

因为内容不能录音录像,我只能间接说我的印象。

首先,华侨城是个做事正规按流程,办事严谨按规章的央企。

从进入公司的报备、门口保安的检查体温和确认身份,到进入会议室的座位和牌子,包括看到总部大家的办公格子间,都规规矩矩的,包括问到最近的回购和股权激励,回答内容也都是按照规定,例如给员工的股权激励的价格将不低于前面多少个交易里均价的50%,或者净资产的50%(?)这两者取更高值,总之,回购的股价对员工股权激励没那么重要,因为会打5折授予。

其次,华侨城是个文旅具备大量复制性的公司

管理层明确告诉我们欢乐谷和欢乐海岸具有可复制性,大部分文旅小镇还不能盈利是放在集团的, $华侨城A(SZ000069)$   在集团的定位就是价值实现者,目前占了集团大部分总资产和绝大部分利润,世界之窗和锦绣中华、东部华侨城、宝安中心欢乐港湾等都是特殊的存在,不具有复制性。

欢乐谷目前全国有8个,官网有公布主要会在一二线核心城市复制,欢乐谷是封闭式景区;

欢乐海岸我们调研了深圳欢乐海岸1.0产品、顺德欢乐海岸2.0产品,一致认为很成功,欢乐海岸是市区的开放式景区,人气旺,用户来的频度高。布局的欢乐海岸占了湖、海、江、山等稀缺自然资源,搞活区域经济,丰富当地生活,结合当地文化,有利政府、住户、游客、入驻品牌商和华侨城公司,而且周边会注意配套公司的住宅、公寓等可售项目,合作开发为主,正在加快回收现金流,顺德欢乐海岸结合了深圳欢乐海岸和欢乐谷项目,把游乐项目放在开放式精确,分别收门票,实地考察人气很旺,门票收入应该可观,欢乐海岸的旅本身变轻变旺,南京欢乐海岸和宁波欢乐海岸是3.0产品,又在改进,还在建,引入合作方来在改进商业广场,并引入地铁站,让人气更旺,把摩天轮加大,作为地标等。

管理层认为欢乐海岸很值得复制,我们向管理层提出:这么好的欢乐海岸,而且可以开在顺德这种三四线城市,那就可以在全国上百个城市的有独特自然资源的城市市区,请公司以后公布扩张目标和利用自己的运营经验和效果,加快布局,加速复制。

公司说华侨城文旅方面是对标迪斯尼的,多年是亚洲第一,将考虑我们的意见,但不会随便承诺。

我们希望华侨城继续做事同时,披露的信息更详细,指引更清晰,这方面得看未来变化,但是我们看到了成功的欢乐海岸的大量复制性,希望公司成为一个更鲜明的文旅公司,将获得更高估值。

再次,华侨城地产业务在变快,产品力一般

查阅相关公告发现公司从2017年以来跨越式发展,加大了拿地,大部分分布在一二线城市,拿文旅综合项目时候配套有较高比例的住宅和公寓等可售部分,过去周转太慢,短期提高周转较难,所以华侨城很多项目都引入合作开发方加快周转,很多项目在拿地时候自己就不拿100%权益,减少拿地开支,与 $万科A(SZ000002)$  、绿地控股、金地商置、 $保利地产(SH600048)$   等房企(国企较多)联合拿地,或者自己拿地后卖一些权益给融创中国等周转快的公司,让其它房企去操盘和销售,我调研看到南京欢乐海岸和宁波欢乐海岸的文旅还要建设几年,但是住宅已经售罄,资本回收加快。自己再精雕细琢文旅部分。

这是扬长避短的巧妙方式,将会快速改观公司现金流。

我调研看到华侨城过去在深圳代表豪宅的原因是地段好,绿化多,而产品力其实一般,现在华侨城把住宅交给合作方开发,他们的销售也说过其实房子大家都差不多,主要是地段不同。所以走进总部时,没再问产品力问题,我也看合作开发方式挺好。

最后,是我的阶段总结

华侨城是一个走了很多弯路,过去有很好积累,但很慢的公司,多地调研发现华侨城正在变得更聪明,更快速,更正规,更开放。

我认为这是一个向下有保底,向上有空间,成长确定、资源稀缺、持续性高、估值可能提升的公司标的。

利益申明:本人通过4个月的调研和看法改变,已从不看好,到在疫情中较高比例买入华侨城,以上说法可能偏颇错漏。

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全部评论

持有格力08-01 14:24

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资产配置201907-24 08:05

不然呢

陈海涛周游世界07-07 20:21

买这种低估成长又很多年没涨的票,这么快就大涨那是惊喜,要等待多久就交给市场了。

时间的玫瑰qf07-07 19:31

海涛调研一把,两个涨停!

青山雨雨07-06 21:20

今天涨停,好像也是迟早的事