卖不出货,收不上款,还欠了一屁股外债,回点款还都让内部人分了!还到处乱瞎买。
1,预收款(合同负债)太少,2019年上半年还剩1205亿,而碧桂园可有6076亿,万科年报显示有6216亿,不是一个体量的了。原因么,一是这两年很多销售没有收到款,二是前两年为了战略投资业绩做好,把预收款提前冲量结算了很多,这个指标只有恒大如此差,其余也有些差的是聚焦大湾区的龙光地产与时代中国,在200亿左右,那因限价而双合同需消化,有区域特殊性,所处大湾区房价稳,几年应该可把款收回来,且这两家公司都较稳健,但也要观察。其余我观察的几十家地产都正常,如新城控股预收款有2090亿,中国奥园686亿,美的置业745亿,以上都指并表口径,表外各家多少还会有一些预收款,没有预收款结算不出营收的,所以这个指标非常重要;
2,恒大存货中已建好的房子1303亿(持作出售的竣工物业)且增长中,这个特殊,top5的2019年中报,碧桂园313亿,融创488亿,碧桂园与融创几百亿还好,因为毕竟体量也大,万科47亿,这很优秀,其他地产往往才几十亿,这个高表示有现房却卖不出去,那就要打折卖;
3,2019年中报显示一年内到期偿还的有息负债3758亿,手头现金总额2880亿,不能完全覆盖,还需销售回款来还,顺境房子好卖时没事,但4年逆境就得只好再高息借债了,这也特殊,top100内只看到泰禾集团更紧张。
4,新增的问题,造车投入大,多元恶化,其他造机器人与文旅的也没投入那么猛的,恒大净利润比核心利润少,那多半这次年报会做减值。可能看恒大股票反正被腰斩了,就恶心一把算了。
镜子有两面性,恒大以上4个问题的反面是便宜勾了海量城市群的郊区大块地,囤地慢慢卖,弹性极大,顺境时赚得飞起,逆境时压得像要趴下,以前每次都能否极泰来,许老板的朋友圈强大。
4年调控政策再不放松,第一名就真哭一场看了。
恒大让人又爱又恨,许老板财技加大刘玩得你崩,是一极端;
但地产行业么看万科是另一极端,管理层各种低调,装活下去,赚了不想告诉你。
@梁宏 @正合奇胜天舒 昨晚已写文,我补充以上,认为恒大万科都是极品,不具有代表性,好多地产年报预增50%以上呢。
#恒大2019年净利润减半# 。$中国恒大(03333)$ $融创中国(01918)$ $碧桂园(02007)$
海涛兄总结的好。半年报的时候我就问为何恒大的预收款只有1200亿,完全不匹配。其他点倒是没有海涛对比的这么全面。
最近看了军长的书,恒大的历史写的很全面,总体感觉就是:
恒大一直处于资金高度紧张,所以IPO前的疯狂对赌、2015年的大幅折价配股都发生了。
但是和其他地产不同的是,恒大一旦稍微有点钱,不是买大刘的写字楼,就是疯狂回购或分红,感觉完全忘记自己资金流紧绷的状况。每过2,3年又来一次循环。
融创的问题很大,1800亿投资文旅。亏损的厉害。2017年物业重估值286亿,2018年物业重估值126亿。2019年上半年物业重估值45亿。没有利润全靠物业重估值。财务报表特别恶心垃圾不要脸。
其实我个人觉得,恒大两年前就不怎么买地了,如果之前分红比例不要这么高,赚的钱多还一些债,降低负债比例,不把高息债卖给自己,不乱搞搞汽车,现在的恒大肯定很牛逼了。但以上都是如果。
分析可能有错。恒大每年的预收账款都要低于碧桂园、万科,但是每年的结转收入都是同一个量级,这是基本现象,并不是今年特有。究其原因,跟恒大的销售模式有关,恒大卖房子对客户比较友好,可以允许首付分期、无理由退房等,因此其预收账款的确认数是比较小的,其中大部分都放在了已售未结首付款,或者在途按揭里面了,这个可能要看报表的附注。