每年我都会认真阅读万科集团的年报，因为优质公司总会认真编写年报，就像教科书一样。可以让我们学习不少东西，了解更多的经济信息。这跟我们持有不持有万科股票似乎没有什么太大的关系。我喜欢万科。
2019年，万科税前利润765.39亿，同比增长13.46%。归属于上市公司的净利润388.72亿，同比增长15.1%。今天市场马上解读为不及预期。A股暴跌6.44%至26.3元，港股股价更是狂泻11.42%至24.05港币。但我觉得万科的年报挺好的。
我分4个方面论述，
万科的税收贡献
2019年，万科合计为国家缴纳税收950亿左右（其中营业税329.05亿，所得税214.08亿，企业增值税400亿左右）。上市公司股东应承担的税收部分660亿左右，折合每股5.83元。
2019年，万科全口径销售金额6308.4亿，如果按7.38%估算，上市公司股东获得税后净利润465.7亿，折合每股4.12元。如果企业不需要交税，万科的上市公司股东2019年将获得9.95元的每股收益。
正是因为万科这样企业的股东，拿出自己的血汗钱，承担了生意的全部风险，他们为国家缴纳税收，为社会解决就业。因为他们的存在，国家的医疗教育国防才能有效的运行。万科的股东们就是这个国家的英雄！
万科对行业的判断
万科认为，中国房地产已进入白银时代的深水区，行业进入存量市场博弈。2018年中国房地产市场总销售面积17.17亿平米，2019年17.16亿平米。
影响行业规模的除了房价（受货币政策影响）以外，还需要考虑销售面积。而这需要考虑城市人口增量和人均收入。只要中国经济越来越繁荣，城市有更多的中产阶级支撑，房价和销售面积就会获得支撑。2018年中国人口增量467万人，创了2000年以来的新低，而2019年新增人口下降到467万人。更重要的城镇人口增量2018年1790万人，创了2009年以来新低。2019年又继续下降到1706万人。
中国的人口红利早晚结束，房地产的行业拐点一定会出现。对于中国经济而言，全国房地产销售面积稳定在17亿平米已经非常不容易了。万科对行业的判断从没有拍脑袋乐观，也没有忽悠任何人，万科是理性的。
万科保守的报表
2019年，万科计提土地增值税准备金148.02亿。这些都是从税前利润中拿走的钱。记住，很多房地产企业是不计提土地增值税准备金的。如果没有这方面的计提。万科的税前利润将从765.39亿增长到913.41亿。
2019年末，万科有息负债2578.5亿，全年利息支出139.6亿。万科仅将40.76%的利息做资本化处理。记住有些房地产企业将几乎100%的利息支出资本化处理。
2019年末，万科存货8970亿中仅有资本化利息163亿，占比1.82%。2019年中报融创9.83%，2018年年报恒大10.74%。
万科管理层可以很容易地将报表净利润做成同比增长30%以上。相信很多民营的房地产企业都有这样的冲动，毕竟股价太重要了！至于他们为什么没那么做？这个需要问问管理层了。不过，我喜欢保守的公司。
万科的生意非常赚钱
如果按报表计算，万科最近十年平均的Roe在20%左右。这意味着项目跟投的万科员工5年就可以收回本钱。2019年末，万科员工总计跟投项目41.57亿，占项目资金的1.87%。他们不需要股价，他们做得是真正的生意。
万科的股东获利有两方面的不足，1：万科股东在二级市场买进需要付出溢价。按今天A股收盘26.3元计算，溢价比例大概在1.3倍（将预收款体现后每股清算价值20.4元）。但是H股股价目前不错，只有1.05倍溢价。现在买进只比跟投的万科员工多付出了5%。2：万科股东必须通过卖出股票才能获利。这样股价就非常关键。而市场短期情绪是很难理性的。
但市场短期是投票器，长期是沉重机。只要时间足够长，优质公司是一定能给与投资者回报的。2000年，万科的营收只有37.84亿，净利润仅2.97亿。2000年末万科收盘市值91.31亿。今天谁还会傻到91.31亿卖掉万科股票呢？要知道，这家公司仅2019年的税前利润就高达765.39亿。
万科的生意非常好，也非常赚钱。