我们比较一下中国恒大（03333.HK）和保利地产（600048）数据，
营业利润
2018年，恒大所得税前营业利润1267.65亿，是保利地产355.93亿的3.56倍。
2014-2018近5年，恒大营业利润3037.36亿，是保利地产1259.48亿的2.41倍。
这显然不是一个数量级的公司。2018年末，中国恒大市值3087.96亿港币，是保利地产1402.42亿人民币的1.94倍。
投资物业？
2018年末，中国恒大投资物业1623.22亿按权益法入账，这在增厚净资产（其2018年末归属于上市公司净资产1329.95亿人民币）的同时，2014-2018近5年公允价值变动共计增厚所得税前营业利润合计372.32亿人民币。
借款情况？
2018年末，中国恒大期末总借款6731.42亿人民币，是保利地产2636.57亿的2.55倍。期中一年内需要偿还的短期借款3182.85亿，是保利地产487.18亿的6.53倍。保利地产财务杠杆比中国恒大更低，恒大短期借款占比47.28%，远远高于保利地产18.03%。
2018年，中国恒大借款的平均融资成本8.18%，远高于保利地产的5.03%。
存货中借款费用资本化？
2014-2018年5年，中国恒大共计把1552.55亿借款利息资本化处理。保利地产未披露此数据，但可以按万科80%的比例去估计，2014-2018近5年，万科把217.01亿借款费用资本化处理。我们估计保利地产在170亿左右。恒大资本化借款利息的总金额是保利的9倍以上。
2018年末，中国恒大开发中物业中资本化借款费用1043.41亿，占开发中物业余额9718.02亿的10.74%。
2018年末，保利地产存货中资本化借款费用111.39亿，占存货余额4745.05亿的2.35%。
如果中国恒大按保利地产2.35%资本化，将减少营业利润815.34亿。
真实的营业利润？
不考虑出售子公司等一次性收益影响，仅仅剔除投资物业公允价值变动，2014-2018近5年，中国恒大营业利润变化为3037.36亿-372.32亿=2665.04亿，是保利地产1259.48亿的2.12倍。如果再剔除资本化借款费用差额815.34亿，中国恒大的营业利润比保利地产多不了多少了。
所以2018年末，中国恒大1.94倍保利地产市值的数据显然是不合理的。市场短期是投票器，长期是称重器。不管上市公司如何粉饰报表，时间会还原一切的。