影响房企净利润率的因素?

拿地后建设并销售的滞后效应,我们发现房地产企业的净利润率与当年售价和前一年的拿地楼面价有紧密联系。


2016年保利地产真实净利润率从9.26%暴跌至6.79%?

这里面的逻辑是:2015年的楼面价从2014年的3485元/平方米上涨48.32%至5169元/平方米。而2016年的平均售价仅从2015年12651.89元/平方米增长3.88%至13141.44元/平米。

前一年楼面地价增幅比当年平均售价高了44.44个百分点。这导致2016年保利地产净利润率的暴跌。


2017年保利地产真实净利润率回升至7.46%?

原因是:2016年楼面地价下降2.3%至5050元/平方米和2017年平均售价增长4.94%至13791.26元/平方米。


2018年保利地产真实净利润率再次下跌至6.46%?

原因是:2017年楼面地价增长21.15%至6118元/平方米,当年平均售价增长6.12%至14634.88元/平方米。前一年楼面地价增幅比2018年平均售价高了15.03个百分点。


2019年保利地产真实净利润率?

2018年楼面地价从2017年6118元/平方米增长1.11%至6186元/平方米。我们同样注意到:2018年万科的平均楼面地价从2017年7908元/平方米下降到5427元/平方米,降幅31.37%。显然,万科和保利2018年的楼面地价是很舒服的。只要2019年当年的平均售价不出现大幅度下滑,我们认为,这两家公司的2019年净利润率会提升。

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精彩评论

高山流水觅知音张勇08-13 06:15

房企面临内外两种命运压制:一种是政府垄断性土地供应与同行进行原材料价格竞争;其一种是销售又受政府管制又受同行价格竞争。

马喆08-13 11:47

确实如此,2017年卖的房子可能是2016年的拿地,也可能是2015年的地。我们只是想用数据找一下逻辑。说明前一年的地价增幅如何影响当年净利润率的变化。

马喆08-13 11:45

每一家的开发进度不一样。万科保利属于快速开发的类型。会滞后1~2年

高山流水觅知音张勇08-13 06:42

房产企业商业模式有点象电影企业商业模式:一、不能决定演员(土地)原材料价格,二、难寻好剧本(位置优的土地),三、那怕有好剧本照样拍成烂片(土地定位与设计风险)。四、每部电影投入成本极高(房地产类似),但是电影拍出暴款可以赚几倍,拍成烂片基本打水漂,而房产既使爆款也赚不到几倍,建烂了真能血本无归!

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马当路地铁站08-14 08:33

哈哈

洗脚上岸08-14 07:43

苏州目前土地拍卖实行熔断机制,拍地的价格也受管制了,但又加了一些前置条件:比如,需现房,配套要求等。这样一来,导致的结果是小房企会全面退出市场,资金实力不足的或者融资渠道狭窄的会合作拿地开发。

时间是好企业的朋友08-14 05:56

按结算滞后一年算,万科净利润率提升是2019年,若按滞后2年算,则是2020年

南城大老张08-13 17:41

马总,回答这种问题,回答这种杠精,有意义吗

涨跌有度08-13 17:39

楼主讲的内容没有实际意义,保利的利率调节十分明显。过去十年财务报表净利率在11-15%之间波动,多数年份在13%左右。相比较其他公司和行业周期,显然是内部调节的结果。在明确这个前提上,即使在2016,17,18三年的高价地在2020,21,22的财务报表上体现。在销售金额稳定增长的情况下,净利润的稳定增长还是有保障的。