我们今天不想讨论房地产行业和荣盛发展这家公司的具体业务。只是想以这家公司的财务数据为例从我们的角度谈投资。
1：投资确实需要耐心
2008-2018年，荣盛发展市值从47.28亿增长到345.68亿，复合增长22.01%。非常不错的一个回报率（注：2009年应有几个亿的增发）。
但我们注意到这样一个事实---2009-2013年这5年荣盛发展市值几乎没有增长。2009年收盘市值178.3亿，2013年189.16亿加上税前分红11.16亿增长了22.02亿。（2010年收盘市值194.83亿，2011年164.01亿，2012年261.86亿）。这几乎磨没了市场对荣盛发展的信心。
要知道，这家公司2009-2013年这5年间共计卖了727.17亿的房子，平均净利润率8.8%，共为股东实实在在赚了64.01亿。这里面差了41.99亿哪里去了？
我们还应该注意到2009-2013年，荣盛发展的销售金额从60.63亿增长到270亿，复合增长45.27%；实际盈利从4.85亿增长至23.65亿，复合增长48.6%。显然是一家非常棒的高成长公司。
2：低市盈率的无奈和机会？
2009-2013年那41.99亿显然是被市盈率吃掉了。2009年末荣盛发展真实的市盈率8.44倍，2013年末收盘为5.34倍。2009年末荣盛发展的清算资产（预收款贴现）40.96亿，对应收盘市值178.3亿PB5.34倍。2013年末清算资产上升至126.25亿，对应收盘市值189.16亿PB1.5倍。市场对房地产板块的持续担忧，导致PE/PB长期低迷。投资该板块的人们2013年末只剩下一行行老泪了。
2013年末，整个房地产板块创了历史新低。荣盛发展PE5.34/PB1.5倍也是如此。如是，在人们欲哭无泪的时候，市场开始反弹了。2014年末，荣盛发展市值上涨到302.37亿，加上当年分红3.78亿，投资者2014年收益率达到61.85%。
3：又一次的重复？
2018年末，荣盛发展收盘市值345.68亿，比2014年末302.37亿增长了43.31亿，期间税前分红69.9亿，投资者合计获得43.31+69.9=113.21亿。
但2015-2018年4年荣盛发展卖房子总计2515.87亿，平均净利润率提升至11.14%。这4年这家公司合计为股东赚了280.17亿。那么同样的问题是：280.17-113.21=166.96亿哪里去了？
我们注意到：荣盛发展的真实PE从2014年末的7.28倍下降到2018年末的4.03倍。2018年末，其清算资产426.63亿，对应345.68亿收盘市值PB仅0.81倍。这个估值已经创了近十年的新低，是2013年低点后的又一个低点。是的，因为大家不看好房地产板块，整个板块估值已经创了近十年的又一次新低（万科稍好一些）。上一次低点是2013年。