M总的错误
我估计，M总这十年股票市值应该翻了10倍。M总很少看报表，但他赚钱的窍门来源于胆大和能熬。他远比常人更有耐心。当然，M总也比常人更贪婪。他的贪婪让他重仓持有中国平安数年至今。但他的贪婪也犯过错误。当然在我看来，那确实是个小错误。
2017年10月-11月，M总在11元周围买了100多万股保利地产。他买完后，这家股价已经3年不动的公司股价在3-4个月持续暴涨，2018年1月达到18.74元。股价16元-18.74元之间时，我持续提醒他减仓。但M总眼都红了，他一定要等到25元大赚一笔。但是，保利地产的股价又在2018年末跌回了11块多。虽然目前13.39元的股价加上0.9元的分红让M总赚了点钱。但我相信，他一定也不会很高兴。
保利地产2017年销售金额3092亿元，乘上权益净利润率7.46%，2017年保利地产真实盈利230.75亿，折合每股1.95元。2017年末保利地产账面资产1237.94亿（考虑预收款折现），每股10.44元。高点18.74元对应2017年末数据PE9.61倍/PB1.8倍。这个价格对于敏感的房地产行业虽长期没风险，但短期一定会被机构抛下来，确实该卖了。
现在的情况
2019年，保利地产大概率销售金额在5000亿左右，我们按2018年权益净利润率6.46%计算，真实净利润在323亿，折合每股2.72元。2019年末清算资产1676.35亿，每股14.09元。目前13.39元对应2019年末数据PE4.92倍/PB0.95倍。
在过去10年，保利地产年末收盘最低估值水平是2013年末，当时的PE4.64倍/PB0.94倍。其后发生了2014年保利地产市值从年初588.89亿上涨到年末的1160.95亿，涨幅97.14%。2014年是整个房地产板块的大牛市，可能所有人都忘记了。而2014年房地产大涨的原因是2013年的低估值。从现在的情况看，如果股价持续到2019年末，整个板块估值水平比2013年末更低。
我们也需要可能发生的的情况，2018-2019年，房价得到有效控制。我们在这两年很少听到地王的声音。这让房地产开发企业的拿地成本更为合理。由于建设和结算的滞后效应，2019-2021年，房地产公司的毛利率和净利润率会不会有所提升呢？