抢疯了!Reits真的有这么香吗?

Reits真的很强!

昨天(6月21日),国金中国铁建高速REIT公开发售,

当天认购金额就超过了110亿元,市场预估最终配售比例可能在3%左右,认购1000块钱,只能确认30块。

有一阵子没见到这么火热的认购场景了。

而昨天也是首批Reits上市满一周年的日子,

意思是,机构手里的Reits可以解禁流通了。

毛估估,解禁后,首批9只Reits的流通份额将增加一倍。

所以,解禁前就有人担心这9只Reits的价格能不能扛不住。

但结果出乎人意料,异常坚挺,也就开盘跌了一会儿,后面大部分都收回来了。

再看上市以来的情况,涨幅超过20%,甚至30%的有好几个,下跌的仅1只,跌了2.99%。

作为对比,

同一时间段内,创业板指沪深300跌幅超过15%,

股票基金指数也跌了10%多。

高下立判,难怪Reits一直高热不退。

那问题来了,Reits真的有这么香吗?

01

首先明确一个基本概念,Reits的底层资产是一个相对稳健的资产。

以在香港上市多年的越秀房地产信托基金为例,

每年的总营收18个亿,总支出8个亿,营业利润10个亿左右。

再扣扣每年的利息支出和所得税,还剩下8个亿左右的净利润。

但Reits在二级市场的价格却会大幅波动。

还拿越秀房地产信托基金举例,

价格走势和恒生指数大致相似。过去10年,价格最高到过5.62元,最低到过3元,差了将近一倍。

所以,简单点理解,

Reits就相当于一只公用事业类股票,业绩比较稳健,但波动幅度并不会因为业绩稳健就比股票指数小多少。

02

话说来回,过去1年Reits为什么涨了这么多呢?

有人说是首批上市的Reits资产质量好吧啦吧啦的,但短期涨跌本质上还是资金行为

Reits的流通盘并不大,首批9只Reits的流通盘加起来也就92亿元(按发行价计算),加上这次机构解禁的份额,流通盘总共也就200多亿。

这么小的盘子,只需要少量资金就可以撬动。

比如当初的5只蚂蚁创新基金,

按理来说,封闭基金在二级市场上市交易会有折价,也就是净值为1的基金,通常会以0.95元左右的价格在二级市场成交。

但5只蚂蚁创新基金偏不,刚上市溢价率就超过了20%,甚至40%,净值为1元的基金,在二级市场卖出了1.2元的高价。

但这种人为拉高的价格肯定不可能持久,随着越来越多的份额从场外转到场内,5只蚂蚁创新基金溢价率也从20%变成-7%,净值为1元的基金,在二级市场只需要0.93元就可以买到。

Reits也不例外,

刚上市的时候,9只Reits虽然也有溢价,但并不高。

Reits行情真正起飞是去年8月份以后的事,并在今年春节前后达到顶点。富国首创水务REIT溢价率最高达到98.14%,净值为1元的基金,在二级市场卖出了1.98元的高价。

而这段时间刚好是行情的真空期,沪深300急跌后横盘震荡,大红大紫的新能源也失去了上涨动力,横盘震荡。

之后就是3月、4月股市的急跌,Reits也被拉了下来。

5月份以来,股市持续反弹,资金关注点重新聚焦股市,Reits表现也就一般般了,之前涨得最好的富国首创水务REIT甚至还跌了6.24%。

03

最后说说Reits的投资价值。

一是赚差价和打新,昨天百亿资金疯抢Reits其实就是冲着打新收益去的,但是这条路好像并没有那么好走。

再贴下这张图,

上市以来,首批9只Reits中,

涨的最好的是环保类Reits,这大概和新能源火爆有关。

仓储物流和产业园区紧随其后。

反而是之前最被看好的高速Reits垫底,这大概是因为疫情影响了高速的车流量。

说到底,哪类Reits短期表现好其实是和市场热点有关的。

还记得4月份被疯抢的华夏中国交建REIT吗?

它的火爆程度比昨天的国金中国铁建高速REIT还要高几倍。

4月7日,首日公开发售,当天就吸金842亿元,公众配售比例低至0.84%,认购1000块钱,只有8块4能够确认,刷新了公募基金配售比例的新低。

但就因为它是一只高速Reits,上市后的表现并不好。

也就刚上市的那两天拉了一下,但溢价率并不高,只有4%。之后,一路回调,最新收盘价(9.48元)已经只比发行价(9.399)高0.86%了。

打新的人打了个寂寞。

也可能是有了这个前车之鉴,

这一次,国金中国铁建高速REIT虽然还是认购火爆,但公众配售比例却可能提高到3%。

另一个就是老老实实吃股息了,这条路比较好走。

还拿上市比较久的越秀房地产信托基金举例,

虽然价格上蹿下跳,长期来看还是横盘震荡,但耐不住股息率高,还稳定。

上市以来,越秀房地产信托基金每年的股息率基本都有6%~8%。

所以,安安心心赚个股息,Reits还真是个不错的选择,如果想赚差价,那是个技术活。

至于打新,以Reits现在的火爆程度,收益其实也有限。

*免责声明:文章内容仅供参考,不构成投资建议。

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