$融创中国(01918)$ $万科A(SZ000002)$ $SOHO中国(00410)$ @老渔2014 @世说新语 @青石李 @管我财 @布衣老骑士
比如在我熟悉的深圳市，我们设一个简化的模型，纯属YY：

1.2004年买了一块地，楼面地价3000，（周边房价5000）卖了4年，最终平均售价10000，税后利润2000.

2.2009年开发完，再买了一块地，楼面地价8000（周边房价10000）（买的时候用了原来的3000+赚的2000+贷款3000），卖了4年，最终平均售价25000，税后利润5000.

3.2014年开发完，再买了一块地，楼面地价25000（周边房价30000）（买的时候用了原来的3000+赚的7000+贷款15000），深圳自2015以来销售火爆，卖了2年，最终平均售价55000，税后利润10000.

4.2017年开发完，再买了一块地，楼面地价50000（周边房价60000）（买的时候用了原来的3000+赚的17000+贷款30000），但2018年风云突变，房价大跌，周边房价降30%，到了42000（相对当年东京降了70%很温和），杯具了-----成本63000=楼面地价50000+5000建设成本+3000管理销售费+利息5000），净亏了21000，不仅亏完了赚的17000，也亏了本金3000，还倒亏1000，破产了事。

谁赚了？1.最大的庄家。 2.个人低价买房的，因为税收极少。

其实和银行同理，银行是账面利润越来越多，但风险隐藏在贷款里。地产开发企业是风险隐藏在地价里