你误会了,中国地产

最近,看到一篇文章,写的是河南省的四线城市驻马店,正在通过政策调整给楼市松绑。松绑是全方位的,对地产开发商松绑,拿地松绑、预售要求松绑、融资政策松绑;对购房者松绑,购房资格放松、购房金额补助,首付比例下调,贷款利率下降,各种变相鼓励购房者加杠杆买房。后来,听说河南省领导约谈了驻马店的官员。

驻马店当地有一家本地房企,同信地产。这家地产商在去年夏天一掷千金,拍下了驻马店最贵的开发用地。同信地产董事长姓麻,拿地如麻的麻,刚刚成为驻马店地王的麻董事长豪气万丈地宣布同信地产的发展计划:“2019年销售额破百亿,再花五年时间向千亿目标挺进。”据国内地产权威媒体克而瑞的数据显示,同信地产2019年操盘面积36万平米,这个规模在全国房企中可以勉强排进前200名。

笔者很好奇,在驻马店市这种人口净流出的城市,一家知名度在印象中称不得入流的房企,竟然可以意气风发地拿地,并制定5年增长10倍的销售目标。实在有些出人意料。如果故事发生的地点不是驻马店,如果故事的主角不是同信地产,而是由融创,保利,新城,万科喊出类似的增长口号,或许笔者尚能多一丝理解。但这样的组合确实出现了,笔者心中不经生出疑问,连一家名不见经传的地产公司都这么赚钱?这些年全国上下轰轰烈烈的房地产调控,和媒体频频报道的有关地产商批量破产的消息,是否让人们对地产行业有所误解?

说起地产调控,多数人不会陌生,它几乎贯穿了过去的二十年的时间,渗透进了每个公民的生活之中,与中国商品房的发展历史一脉相承,若你细究规律,它便又呈现一种松紧转换的周期性。

这是过去二十年,地产调控的周期图。周期的转换往往与商品房销售额同比数据有关。同比增速过快过热了,就收紧。同比增速过于低迷,就宽松。

我们把时钟回拨到2010年,那一年针对2008年全球金融危机的四万亿投资正如火如荼地进行,经济有过热的苗头,通胀预期升温,房产价格快速上涨。在此背景下,2010年4月,政府发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,简称“国十条”,这一政策被外界解读为“史上最严厉的房地产调控政策”。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,消费性贷款的禁止用于购买住房。之所以称之为“史上最严”,在于这次调控政策,是首次在购房数量上做了限制。比起之前运用的利率上调,首付比例提高等调控措施,针对购买套数的一刀切打法,更直接。对于已经拥有两套房产的家庭,无论你手头资金再宽裕,买房需求再强烈,也别想继续在限购城市买房了。年后看来,该政策对房地产公司的估值预期产生了深远的影响。

看一下A股中信房地产行业指数。2009年政府运用地产拉动经济保增长时,地产行业指数的PE最高还能达到63倍。2010年之前更是长期保持在20倍以上。经过调控,2010年至今,地产行业指数的PE水平呈现不断下行的态势,当前PE只有9倍,处于历史最低点区域。

再看个别具有代表的公司历史PE,

万科A,2010年初25倍,当前8.8倍。

保利,2010年初29倍,当前7.3倍。

金地集团,2010年初27倍,当前7.8倍。

华侨城A,2010年初54倍,当前4.7倍。

以上房企均在房地产调控后,出现估值水平的大幅下降。可见无论是行业板块还是个股,估值水平的逆转正是始于2010年的史上最严调控,直到今日地产公司始终维持着低估值状态,证明了市场极不看好该板块,许多公司如果考虑上已售未结转因素,其动态PE已经只有3到5倍。与其他行业对比,同样一年赚300亿,消费行业公司市值可以超万亿,而地产公司的市值只有他人的一个零头。难怪有人调侃,同样是赚钱,可能地产公司赚的是假钱。

市场给予地产低估值的逻辑始于调控,但当我们仔细品读历年的房地产调控政策,便会发觉作为调控发起方的政府,其态度始终贯穿着一条主线“抑制房价过快上涨,引导行业健康发展”。中翻中,房价是可以上涨的,但不能涨太快,如果涨势过猛,就要抑制。但是绝不可大幅下跌,因下跌会给经济带来风险,房价稳定的缓慢的上涨,符合长期健康发展的路径。

所以把地产调控,误解为“政府要打压房价,打压地产行业,迫使地产公司倒闭”,是许多痛恨房价者的一厢情愿。政府的态度,从每年用于住宅建设的土地供应数据便可略知一二。

根据经济学原理,价格由需求与供给共同影响,当供不应求,价格就会上升。而新建住宅的供应不足,正是政府通过控制土地供应而有意为之。无论是北上广深的任何一座一线城市,住宅用地的供给相比十年前都是不增反降的。这也决定了十几年来,房价易涨难跌,只要不要涨得过快,便都在政府的调控预期之内。过去笔者曾经写过文章《北上广深 二手房价格走势分析》,分析二手房价格走势,判断深圳房价未来涨得最猛,平均房价要排全国第一的。根据的就是这份数据。因为深圳根本没有土地供应。

地产行业赚钱众所周知,地产公司老板往往是首富榜上的常客,过去二十年房价的大涨,更是在人们心中描绘出了一幅地产财富图。地产行业,为什么要打压你啊,还不是因为你太赚钱了。2011年,一位上市银行的行长在一次公开会议上表示,“银行太赚钱了,赚钱赚得都不好意思了”。后来这些年大家也知道了,银行业的监管日渐趋紧,银行的业绩增速从双位数增长变成了个位数增长,银行股票也迎来了估值水平的下修。日子太好过了,便是“不和谐”,于是就会被打压,但打压绝不等于要打死。银行与地产,金融体系与土地财政,国之命脉。

一个事实是,地产政策调控了多年,地产行业的公司依然赚钱。我们来看一些具有代表性的上市房企的财报数据。

万科,2010年净利润73亿,2015年净利润181亿,2019净利润预计可达410亿。

保利,2010年净利润49亿,2015年净利润123亿,2019净利润预计可达260亿。

新城,2015年净利润18亿,2019净利润预计可达120亿。

华侨城,2010年净利润30亿,2015年净利润46亿,2019净利润预计可达120亿。

融创,2010年净利润15亿,2015年净利润33亿,2019净利润预计可达250亿。

(以上图表数据来自wind)

另一方面,虽然地产公司业绩节节高升,但股票市场却固执地给予地产公司低估值。我称之为一眼就能分辨的白菜价。许多2019年销售额超过5000亿元的房企,股票市值低于2500亿元,销售额1000多亿的房企,股票市值只有几百亿。刚刚过去这这段时间,绿城在半个月内的拿地规模就超过了220亿元,而绿城公司的股票总市值也只是200亿元。价值与价格之间的背离,有时就会显得颇为悬殊。

中国一共有近10万家房地产企业,平日新闻中经常报道,许多小地产公司破产倒闭确是事实,但随着小公司被淘汰出局,龙头公司的将受益于行业份额集中度的提升。在10万家公司中排名前200的驻马店同信地产也称为小龙头,吹响今年百亿,五年千亿的冲锋号,更何况上市的这些Top50,Top20,Top5,龙头中的龙头。我们不能因为一个行业中排名靠后的企业在竞争中败下阵来,就断定这个行业中排名靠前的企业也一并完蛋。

2020年,疫情突如其来,国内GDP增长目标压力不小,人们又想起了房地产这个夜壶。官方说的没错,依然“房住不炒”。可从房企的融资成本下降,融资规模限制放开,部分城市封顶预售条件微调,房贷认定标准调整等动作看,全国各地蠢蠢欲动的政策边际微调正在路上。房住依旧不炒,边际会有改善。在地产调控政策边际改善后,相信近几年被压抑的改善型刚需亦将得到一定程度的释放。几乎是历史最低的估值水平,个位数的PE,便宜。增长速度每年依然可以稳定在15%甚至20%以上,且未来两年报表利润释放无忧。当下的地产公司的确具备了“戴维斯双击”的可能性。

站在一个更高的格局看,在中国两个最赚钱的行业,金融和地产。目前也是估值最低的两个行业。我们看到了市值1.8万亿的工行,我们看到了市值1.4万亿的平安。而地产龙头,目前的市值只是3000多亿。部分龙头地产公司一年的销售额5000多亿,假使未来数年,规模增长至1万亿元,10%的净利率就可以得到1000亿元的净利润,市场一热给个10倍PE,也算不上是奢望。

也许,多年后随着行业集中度进一步提升,中国也会迎来万亿市值的地产公司罢。投资从来不依靠精密的计算,有时候拍拍脑袋就够了。正如笔者很喜欢的一位雪球大V说的,8848(亿),不是地产股的顶峰。


你误会了,中国地产


$上证指数(SH000001)$ $地产指数(SH000006)$

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精彩评论

芝麻花生汤圆2020-02-29 14:13

买了地惨股之后,真的没有办法买很多股票,一看净利润就下不了手

希翼猫2020-02-29 14:14

越来越多的年青人没有幸福感,看不到未来,高房价,高房租,使得实体经济以及广大民众,苦不堪言,负重爬行,水煮油煎,最后一滴血都被地产拿走,地产占有太多太多太多太多的资源。疫情很可怕,更可怕的是地产吞噬年青人的梦想与未来。

老衲爱烧鸡2020-02-29 19:39

所有的长篇大论痛哭流涕痛恨不已和破口大骂,看见唱多房产必须第一时间反对的,都源于没钱。等有钱了,第一时间都是买房然后空翻多,谁敢唱空房价第一时间反对。错不在房地产,在人心。

拉黑科技股题材股2020-02-29 19:24

我也很惨啊,一看格力这种企业才12pe,内地95%的股票真的下不去手

牛二傻2020-02-29 21:40

虽然很煽情,但是无知的可怕,收最后一滴血都是医院或者兰博,真不是房地产。。。另外更可怕的不是地产吞噬年青人的梦想与未来。是无知的年轻人根本就没有梦想和未来!你让房地产咋吞噬?

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宓悦2021-09-27 09:52

割肉有两种。一种是主动割。疼,却是自愿的,就像下围棋,为了大局,不得已放弃小利。还有一种是被动割,就是屎到屁股门,不得不拉,那就不管什么地方什么场合,是否斯文是否儒雅,什么后果,都顾不上了。
在房地产这个畸形市场,很难想象在二十年高速暴涨的红利期。各家房企却都是微利。有人说钱都让卖地的挣了,房企只能喝汤。但是就有那么一家李氏房企,在吃尽了房价上涨红利,然后拍拍屁股走人了。人家是怎么做的?
很简单,拿一块地,先盖成房子,捂着过十年,等价涨上天再卖。有人说不对啊,禁止捂盘惜售啊。可以变通一下,先招租嘛,等租够十年,再精装一下,顺便给提价增加点砝码。
那为什么其他的房企不这么做啊?因为贪啊,买一块地的钱,加上杠杆就能买十块地,这种好事谁不干?四海龙王来了,虾兵蟹将来了,小鱼小虾来了,最后连虾皮贝尖鱼子酱都来了,在这片红海里,大家备齐子弹用足杠杆争抢着拿地,谁拿的少谁吃亏,甭管多高的价先拿了再说。一轮轮的抢又造成价格猛涨,然而谁还管价格,反正拿了地盖了房就能出手,出手了就稳赚,傻子才不上呢。
然而银行是有风控的,到点得还。刚性还款前提下。房企们,只得盖好了赶紧出手,甚至没盖好,就先预售期房,回款了赶紧给人家还了。虽然知道再等等还能涨,但谁也等不起,而且利息都把利润吃的差不多了,趁还能赚点赶紧出手,拿了钱再投入下一轮抢地大战。就这样在这二十年的大牛市里,房企们进进出出,拼了老命挣钱,却错过了整个大牛市,手续费倒没少交。听起来倒挺像散户炒股的。这还没完,出来混总是要还的,牛市虽然你没吃着肉,但毕竟牛市来过了,而世间万物否极泰来,泰极否来。牛市过了一定是熊市,靠这种玩法赚钱的人还能玩得下去吗?
这时我们的两大主角登场了,一位是王老板,一位是许老板。王老板是江湖的一哥,坐拥无数内外优质资源,且善于对外资产配置。将他国文娱企业买了个遍。嗅觉灵敏的他感知风向逆转,凭借江湖关系打探各种消息,最终确定了自己的判断:此时的风向是降杠杆。
暴风雪还未吹到,但整个办公室却像预见了不详的征兆,空气阴郁凝重。他点起一支烟,使劲吸了一口,却无心下咽,手微颤着,任凭带着热气的烟灰砸在手上,又像无形的云弥漫在视线中。从不抽完整根烟的他,却由着那团微弱的红点,若隐若现嗞嗞地吞噬完每一丝烟叶。决定是困难的,但决定又是事关生死不得不做。
吐出他国资产,向自己竞争对手出让核心资产。曾经白花花掏银子砸下来的,却像卖破烂出手了。自己都懒得再多看一眼,明明是再转头就存不住纵横的老泪。壮士不仅断腕,只要要不了命的都要断,直到顺应了风向。他不是螃蟹,既没有足够的腿,断了也不能再生。但为了活,只能断,必须断。自己从老大的地位栽下来,从前十的榜单被踢出来,现在前百的榜单也是若隐若现……
而后起之秀许老板,才不管什么风向,别人恐惧我贪婪,蒙着头加足马力上足杠杆搞生产。很快就跻身一线,并稳坐老大位置。暴富的和暴亏的其实是一拨人,成就他的素质也必然成为毁掉他的原罪。
这天在办公室运筹帷幄指点江山的他,隐约感到那个结果就要来了。虽然办公室有他设下的秘密逃生通道,他却不想放手这栋由他命名的帝国大厦。以前都是请请客送送礼,什么事不是一顿酒能解决的。虽然知道这次可能不一样,但是还是心存一丝侥幸,也许这次还能过去。他坐在老板椅上,助理递上现磨的咖啡,他抿了一口,不知是浓香还是苦涩。突然,他的嗓子眼被一股热腾腾咸腥味占据,来不及喊助手拿垃圾桶,一口鲜血喷出。助手下了一跳,尖尖的高跟鞋乱转着,身体却不听使唤僵在那里,几秒后才缓过神来,抽出几张纸巾,在桌上慌乱擦着。老许摆了摆手,她怔了一下,好像要说什么。“已经来不及了”老许慢慢站起身,用纸巾简单擦拭两下,显然这满桌子的鲜血是不会被这么两下对付过去的。他好像也预感到早晚要出事。“就没有其他办法吗”带着点哭腔,她是许老板的贴身助理,是她看着他起大楼,看着他迎宾客,现在又要眼睁睁看着他楼塌了。“他们要的不仅是我的帝国,还要我……要我不存在”。他又尝了一口咖啡,暗淡的血色,与鲜亮的咖啡交融成一幅诡异的图画仿佛再昭示某种不详的结果。
嗵嗵嗵几声急促的脚步声,来者不少也更不善。而那杯咖啡好像起了安眠药的作用,让他慵懒地歪在真皮的老板椅上,仿佛下面发生的与他无关了……
若干年后人们提起当初的老王总是一脸嘲讽,“有钱的没有一个好人,这就是报应”“这就有点钱烧的,吃进去的都得吐出来。”“富不过三代,这刚一代就玩完了”。而同样是老许却赚足了同情——毕竟谁还不会给死人一点怜悯呢。而此时半拉身子骨的老王却在偷笑,身在国外的老李一声唏嘘……网页链接

威555552021-04-28 08:41

看出生率能说明问题,这是大众的选择

威555552021-04-28 08:40

看人口出生率就知道了,这是大家的选择,

保中村西头2020-08-23 10:20

好文

保中村西头2020-08-23 10:00

好文章