走稳健投资路线,坏账率极低的不动产投资公司是否有未来?

$Annaly资管(NLY)$ $Claros Mortgage(CMTG)$


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01 企业介绍


Claros Mortgage Trust, Inc.是一家企业不动产(CRE,Corporate Real Estate)金融公司,专注于为美国主要市场的过渡性CRE资产(transitional CRE assets)提供优先贷款(senior loans)和次级贷款(subordinate loans)。过渡性CRE资产是指需要重新定位、翻修、租赁、开发或再开发、增加其他元素以实现价值最大化的物业。公司目标是成为过渡性CRE资产借入资本(debt capital)的主要提供者,并在此过程中,通过股利为股东带来有吸引力的回报。


02行业分析


过渡性CRE贷款的传统融资来源采用限制性承销标准。自2008年全球金融危机以来,银行等传统机构面临的监管压力加大,导致传统机构大幅减少过渡性CRE资产市场的业务。Covid-19大流行所引发的经济低迷进一步加剧这一趋势。竞争激烈的贷款格局发生转变以及CRE债务资本的供需差距依然存在,对于CMTG等非传统贷款机构来说,是一个有吸引力的市场机会。主要原因如下:

1. 大量短期商业抵押贷款到期

贷款到期的再融资需求引发对过渡性CRE资产的债务资本的大量需求。根据Trepp LLC的研究,2021年至2025年期间,未偿还本金总额约为2.4万亿美元的商业抵押贷款将到期,其中部分贷款的预期再融资将为公司提供发放新贷款的机会。

2. CRE交易量和建造活动增多

2008年全球金融危机后,由于就业增长和低利率,CRE交易活动和建造活动显著增加。

交易方面,根据Real Capital Analytics的数据,2019年,CRE交易活动超过了经济危机前的峰值,2009年至2019年,CRE年交易额增长了8倍以上,从720亿美元增至5990亿美元。虽然2020年交易活动受到Covid-19大流行的负面影响,但是自2020年下半年起,交易量就已经开始持续复苏。

建造方面,包括零售、批发和特定服务、医疗保健、住宿和住宅资产等建筑在内的美国私营部门商业建筑活动,从2011年到2021年第二季度普遍增长,其支出占GDP的比例增长了大约65%。尽管2020年由于经济低迷,建筑活动放缓,但我们预计,随着新冠肺炎疫情后经济状况继续改善,建筑活动将继续稳定。


03 商业模式


CMTG的主要业务是吸纳资金,发放贷款。公司从国家和企业养老金、全球保险公司、投资管理公司等机构筹集资金,主要关注5,000万美元至3亿美元的过渡性CRE资产的初始贷款。自2015年8月成立到2021年6月30日,CMTG筹集26亿美元权益资本,发起、共同发起或收购了86项投资,包括113笔过渡性CRE资产贷款,累计贷款承诺约为115亿美元。截止2021年6月30日,CMTG平均贷款投资承诺为1.348亿美元。

竞争优势:

1. 拥有深耕房地产开发和运营的赞助商。麦晋桁房地产集团(Mack Real Estate Group,MREG)是一家专注于房地产投资的企业,创立于2013年,最初的战略重点是多户型开发,现已建立若干家投资和管理房地产债务、股权资产、贷款和证券的子公司。从上世纪60年代开始,作为房地产开发商、投资者和管理者,麦晋桁家族通过AREA等先前成功的企业,建立起一流口碑。当前,MREG高管团队成员平均拥有超过25年的房地产和金融经验。作为赞助商,MREG拥有房地产投资开放和管理能力,能够帮助CMTG评估过渡性CRE资产,包括借款人业务计划的可行性,以及在借款人未能执行其业务计划或借款人陷入困境时的资本退出策略。

2. 差异化投资策略。CMTG重点关注由高质量的CRE资产所担保的过渡性贷款机会,并提供高质量的担保。总体来看,CMTG选择关注较轻和较重的贷款机会。在轻度过渡性贷款中,被融资的物业可能产生现金流,但通常需要为增值要素提供资金,比如新的营销计划、租赁计划,或旨在最大化营业收入的商业计划的其他变化,从而增加价值。而在主要由土地和建筑贷款组成的大量过渡性贷款中,被融资的房地产尚未产生营业现金流,需要大量的资本支出。一般而言,相对需要较少资本支出或者现有和预期稳定营业收入之间差距较小的房地产投资被认为是较轻过渡。而相对需要更多资本支出或其现有和预期稳定营业收入之间有较大差异的房地产投资,被认为是较重过渡。GMTG力求构建一个具有高吸引力的风险调整后回报的投资组合。

3. 多样的融资来源,审慎的杠杆水平。CMTG不断寻求多样化融资来源,利用赞助商MREG的经验,与不同的债务融资渠道保持良好关系,积极评估每项融资选择,得出对每项投资最优和对贷款组合最合适的杠杆配置,目标是杠杆率在2-3倍之间。随着CMTG的继续发展,预计将继续坚持保守的杠杆率,并从交易方和融资方的两个角度推进多样化策略。


04 财务数据


CMTG截止2021年3季度收入为2.04亿美元,收入和归母净利润同比有所下滑,较2020年表现较为逊色,主要是因为净利息收入的减少。

CMTG资产和负债都是上亿美元的体量,资产负债率逐年上升,2021年Q3末资产负债率达到65.41%,但依然处在合理区间内。


05 同业竞争


板块:抵押信托投资

行业:房地产

1)Annaly Capital Management NLY[NYSE]

NLY是一家领先的多元化资本管理公司。主要业务目标是通过审慎管理多元化的投资策略,持续产生分配给股东的净收入,并优化其回报。投资涉猎广泛,投资组合包括抵押贷款融资和企业中间市场借贷市场的证券、贷款和股票。


请看周图走势:

数据来源:TradingView


06 IPO基本数据


股票代码:CMTG

上市时间:2021年11月03日

所属行业:特种房地产投资信托

员工人数:--

IPO发行价格:$18.65

发行量(ADS):552.49万

主承销商:Morgan Stanley & Co. LLC,J.P. Morgan Securities LLC

请看股价走势图:

数据来源:TradingView

07 投资分析


CMTG背靠麦晋桁房地产集团,组建了一支经验丰富的投资和管理团队,建立了规模化的商业抵押房地产投资信托基金,采取差异化和多元化的投资策略,实施严格的承销流程和积极主动的风险管理,并获得了国家和企业养老基金、保险公司和领先的投资管理公司等机构的背书。自成立之日起,截止2021年6月30日,CMTG发起的31亿美元贷款承诺中的29项投资已经全部偿还或出售,没有发生信贷损失,实现13.2%的内部总回报率。总之,GMTG是一家值得长期关注的公司。



投资没那么简单,但也不难。

但首先,你要拥有正确的金钱价值观和行之有效的投资策略。

知行合一,不做资本的韭菜。

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哥哥哥哥们都03-20 16:00

非常感谢你