金科在2020年年报中有大量的销售费用资本化(按管理费用推算大概少算了12.6亿左右),除此之外,由于采用新会计准则后,还有大量的销售佣金在合同取得成本处资本化了(比年初多增17亿,此项费用按旧会计准则应该在销售费用里),两者相加影响净利润多达30亿元。如果不是因为采用新会计准则,金科2020年归母净利润应该是大幅负增长才对。实际的净利率也不是11.06%,而应该是7.6%左右,扣非净利率6.5%左右。顺便说一下,金科是我所见过的A+H所有房企里唯一的一家销售费用资本化的房企(剔除合同取得成本后),所以才会显示出明明营收、成本、管理费用均大幅增长,而销售费用唯独大幅减少的怪异现象。此外,金科也是利息资本化最极致的房企之一。得出的结论是,如果按两位数的净利率去推算前瞻净利润,误差将会相当的大。
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东方鸿天04-13 13:50

hewe74904-13 01:33

长见识了,资本化还能这么玩?