资产上涨对消费的影响——现实理解系列之五

一、

前面的几篇文字都比较务虚,这次多一点数字。

有些机构对这次的经济企稳寄予厚望,并认为未来的经济复苏和以往不一样,这次将以“内需”为引领,因此经济转型可期,股市也将慢慢的进入慢牛状态。但是我却觉得这个很不现实。我认为消费的这张图,趋势将继续走低,而不是很快反转并取代投资成为经济驱动。


还有一类机构认为新型城镇化将带来巨大的机会,同时因为换届,投资被压后,所以二会之后经济复苏会强化,机会可期。我觉得这样的逻辑可以用一句话回答:“您分得清起点和终点么?”

在市场经济循环里,消费是起点,也是归宿。只有良好的循环转起来,生产率才会提高,社会财富水平就能增长。很多人对中国的消费有解读,但难有准确结论。我今天从资产价格上行的角度,来剖析一番。

我本人经济学没有多少修养,数学功底也有限,不过尽管如此,似乎也不妨碍对此做一番现实理解,毕竟这些道理让人想明白即可,无需多精确。也许从中可以一窥过去十来年的资产价格上行对经济、消费以及股市到底影响几何。

做一些假设。

首先:假设经济学原理“国民的总体富裕水平取决于生产率”是正确的看法。

其次:“假定名义收入最终取决于生产率,但有时因为货币的原因涨速比较快,有时比较慢”是现实中存在的。

最后:国民的名义收入如果在涨速上超越通胀(含房价),那么生活(消费)会越来越好;反之,则没有那么好,甚至可能变得更差——假设这个观点也是对的。

二、

我们需要粗略算一下,考虑到便于计算,以下数字,从时间窗口、供应量、增速等,大部分按照粗略估计并取整的原则选取。

中国14亿人口,假设未来70%进城,大致是10亿人口,平均每人30平方,那么远景需要总量300亿平方住房。总量达到每户一套住房略多一点点房地产业进入平衡成熟期,是大多数发达国家的规律。

假设房价没有明显上行的2000年前,社会已有存量100亿平方,2000年到2010年的明显上涨期内,住房供应了100亿平方(实际是不到的,但如果包含2010的在建面积,则绰绰有余,在建面积很大一部分已经预售,只是没有结算。)2010年到2020年假设是房价平稳期,住房再供应130亿平方。商业地产,按过去一般按住宅的50%算供应量。这里还需要再多一个假设:假设2000年的房价收入比是合理的,同时2020年再次达到平衡。

以宁波市区为例,2000年的房价平均大概是3000元略不到,2010年的平均房价是18000元略不到。我们就算涨了6倍。年复合率大概20%。

从收入来算,我前面提到,在过去十年,社会的工资水平,大概涨幅是3倍。一般中产的收入从二万多涨到六七万,普通劳工的月收入从800涨到2500左右。我们就算涨了3倍。年复合率大概12%。

我们可以看到过去十年房价大幅度跑赢收入,大致是收入的一倍。我假设全国也是这种幅度,但是房价需要考虑真实情况。2010年万科的平均销售价格大致是12000左右,由于万科当时的业务状况已经大概进入50个城市,所以有相当的参考价值。如果万科的定位还高档一些,那么我一万元似乎可以作为全国的城市均价。

不过,我们还是要尊重统计局的数据。统计局说,不但房价还要便宜很多,而且全国的房价情况和宁波也有些不一样。宁波的房价2010年后就停止了上涨,但按统计局的数字,2010年销售10.43亿平方米,销售金额5.25万亿,相当于均价5000元 (网页链接) 。而2012年销售11亿平方,销售金额是6.4万亿,相当于接近6000每平方。那我就按官方数据作为参考,取2002到2012的时间区间(这个区间似乎更为合适,和入世时间切合),和6000元作为2012年房价。但仍然沿用六倍涨幅的草根经验数据,由此2002年的房价便是1000元。

三、

现在可以开始计算。

2000年前的住户显然是受益者,因为他们的资产涨价了,但是,由于这是他们唯一的住房,并不能出售,或者出售了也得新买,因此这仅仅是账面收益名义收益,与消费无补。

2002年到2012年间的购房者,虽然早期买房者也受益者,但总体来说是明显被房价的“通胀”给侵害的。由于房价的涨幅高于收入的一倍,所以在2010年,有一半的售价是被侵害的部分,起始年则为0。

我做了个简单的表格。1000元,按20%的年复合上涨,十年后是近似6000元;按11.5%的年复合上涨,是3000元(这个价格和收入匹配。理想中的房价上行,应该低于收入增速。)。供给按照年20%的增加,从3亿增加到19亿,累计供应了100亿平方米(把部分在建面积视作提前的供给,差不多符合现状)。简单用表格统计一下,得出“侵害”的总量15.3万亿。这是住宅,商业取半就是7.7万亿。商业地产里面,商品价格远远高于住宅,但是写字楼有的高有的低大致和住宅平平过。我们不做调整,就算7.7万亿。

同样,2012年到2022年也可以算出来。不过这是个相反的过程,收入逐渐上升,十年后实际翻番,而房价相对不变,最后房价收入比回归合理。如果房价简单的停留在静态的6000元,或名义值稳态增长但房价虚涨部分的绝对值从初始的3000元逐步按比例缩小至0,那么在平均投放累计供应130亿平方米的情况下,侵害的总量最少是21万亿,相应地,商业是10.5万亿。

另外,还有厂房。假设一个私人企业主,或一个股份公司,本来投资100万可以有10万的产出,现在需要投资600万才30万的产出,那么显然也有一部分投入是被白白“侵害”了。

如果还要说,那就是基建投资。如果造一条公路,原本只需要5个亿,现在需要30亿,不用说,也是受了相当部分的“侵害”。

……

四、

以上数据,怎么取用呢?

我以为,从消费的角度,住宅部分的“侵害”可以完全计入。即在过去十年,中国家庭总体被房价上升而被侵害了15.3万亿的收入。未来十年还将被侵害21万亿。

商业地产部分、产业部分、基建部分则按比例可以从多到少考虑对消费的影响。并不能说,有钱投资的人群,一定消费无虞,实际上,社会中有大量的普通中产阶级也参与了这部分投资。一个个体户,买了商铺开小店经营,那么他显然被明显的“侵害”了。你可能会说,某个人投资商铺升值了,增加了消费。但是这样说法从全局看毫无意义,因为他的所得只是口袋的转移,总有人为之买单。如今,实业难做,无论开小店还是办厂,仅仅从资产收益率难以提升的角度,就可见当初的投入被部分“侵害”了。

而且,商业地产部分、产业部分、基建部分这一部分,更为重要的是,对目前中国资金紧张以及资金价格高企,有直接的关系。贷款利率现在比以前平均提升三四个百分点,对现在的规模来算,增加成本就是数万亿,未来更多。

虽然买房的大多数人,采用了按揭的方式,将买房的压力部分转嫁给远期,但是利息和本金仍然需要逐年支出。

这些“侵害”加起来是个非常巨大而可怕的数字。极可能是消费不及预期的很大一个原因。

有人会问,那拆迁的人群呢?是的,身边似乎有不少得益者,但是实际的情况是,农民仅仅从征地收入中分到了3%的比重。

那政府总得到好处了吧?是当然是的,问题是政府把钱花到类似“四个公务员加保安公司看管一个上访户”的地方去了,小学生还是继续带课桌上课,农民还是没有门诊医保。更重要的是:政府在一种类似棘轮困境的状态里,只能继续加大投资。就像一个蹩脚的投资者,今年用一万的本金赚了三千后,导致明年投入了二万,接着后年投入五万……总有一天……

而资产价格的上升,还带来了诸多次生灾害。

这里有一个因素需要考虑,那便是生产率。由于过去十年资产价格大涨以及货币超量投入(不去理它是先有蛋还是先有鸡),过去十年的名义收入总体上增长肯定是过快了,这不需要证实,肯定是远远快于实际生产率的增长。但是,并不是所有的行业都同步,在政策、制度、投资模式、公有制、货币等等因素影响下,不同部门的所得差异是巨大的。比如同样都是自视为精英的群体,企业经理、工程承包人、房地产老板、外企高层和公权力、医生、教师、垄断企业,后四类和前四类相比,他们的公开收入是差异很大的。由于生产率并不支持后者的高薪(虽然在资产上行加货币超发下,他们也因为财政暴涨而获益,但显然还是不满足的对吧),所以,在过去十年里,有大量的“部门”变得“见利忘义”,潜规则盛行。从孤儿院、足球圈、学校、医院、到环保,他们怎么提高收入?只能卖人、卖比赛、卖分数、卖健康、卖环境。垄断企业则不是想着怎样提高效率,而是想着怎样闹荒来提价。每个行业“靠山吃山靠水吃水”,这些都导致了社会成本的大幅攀升。

五、

那么,究竟房地产在中国是怎样的状况呢?我们可以看二则对比资料。

第一张图是美国的。可以看到美国房地产在GDP占比长期低于15%,后来好不容易提高了些,又导致了次贷危机:


第二幅是中国的。中国现在第三产业的投资已经超过第二产业20%之多,房地产居功至伟啊。


很多人把中国的房地产泡沫,和日本进行过比较。但是,在我看来却差异巨大,没有可比性。先来看一则资料:

“从住宅方面看,1998年日本住宅总数为5 024.6万户,约相当于家庭总数4 436.0万户的113.3%,处于住宅过剩的局面,过剩率为13.2%,超过了1978年的8%。同年,在全部家庭中,拥有个人住宅的家庭的占家庭总数的61.3%,其余38.7%为租房户。

住宅建设(包括新建和改建)一直是家庭和个人消费支出的重要方面,也是日本经济景气的主要指标之一。20世纪70年代,家庭和个人每年新开工建设的住宅一直在140万户以上,其中1970年为148.5万户,1990年又增加到历史最高的170.7万户。90年代以后,家庭和个人的住宅建设趋于减少,2003年只为 116.0万户,2006年也只为129.0万户。从新建住宅的平均面积看(见表6),1968年为62.52平方米,2003年增加到92.49平方米,同时,独门独院住宅为126.37平方米,简易住宅为60.94平方米,公寓住宅为47.95平方米。”

从这则资料中,我们可以发现,日本的房地产泡沫发生在需求基本饱和之后,也发生在经济巅峰之际。其在1978年,即总量过剩8%。这是和中国有巨大的不同,即几乎不存在“侵害”的情况。他们虽然也有相当的租房户,但这个比例是在发达国家是极为正常的,有些人的观念就是喜欢租房,他们经常会换城市,不一定固定工作而是热爱游历,甚至在不同国家里生活工作。当然也有相当多穷人买不起房,问题是发达国家会有很好的保障救助机制,他们可以在公屋里以几乎免费的方式居住。

从日本的1970年,以及美国的1950年,我们都看不到他们的房地产整体上有显著的异象,唯有中国的房价未富先热。我们必将为此付出巨大的代价。

六、

以上的分析,我并不想得出类似“房价奔溃”这样的结论,这样未免太俗了。我想讨论的是消费,房价可以不奔溃,但是收入必须快速上升,由此才能抵消“侵害”。如果没有快速上升,那么消费将低迷相当长时间。反正要么时间,要么空间,要么奇迹。

那么究竟消费拐点什么时候会出现呢?下一篇将再谈谈消费。
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