笔者持有阳光城，本来昨天想写此文，后来事情做完，有点晚，今天阳光城大涨，所以还是抓紧写了吧。
阳光城6月5号收盘市值252亿，18年归母净利30亿，对应pe=8.4倍，19年笔者估计的利润在40亿，那么对应pe=6.3倍，19年相对18年净利增速33.3%，这个估值是不是绝对低估呢，显然是的。其次横向看估值，全市场不到PE小于7的除了银行和大型房企外，凤毛菱角。一个比银行估值更低的同时2019-2020年又确定有两位数增长（普遍会在20%以上，深甚至大于50%）的板块（大型房企）去哪里找呢？
再看历史PE估值，阳光城目前处于历史最低估值附近（图中是ttm估值），远低于过去五年平均估值向下一倍标准差。
再看历史PB估值，阳光城目前处于历史最低估值附近，历史最低估值去年出现，对于一个高杠杆企业，在整体宏观去杠杆的极端情况下见到的估值，在稳杠杆阶段就不该再次见到，如果见到那么就是天赐良机，对于交易而言，等待最低估值就需要承受不再次跌到最低估值的风险。
再看ps估值，这个估值可是比18年还低，那是不是已经足够低了呢，显然是。
以上从绝对估值、横向对比、纵向对比看了下阳光城估值，绝对都是低位。
接下来笔者在算一笔账，今日收盘阳光城市值252亿，那么2020年利润会达到多少亿呢？由于房地产预售制的因素，结算收入（当年报表营收）往往滞后于销售额（当年销售）2年左右时间，阳光城2015-2016年当年销售为310亿和466亿，2017-2018年报表营业收入分别为332亿和565亿，随着周转率提升，结算速度加快，滞后时间不到2年，所以结算之后两年的营业收入会大于当年的销售额（部分项目不需要两年就可以结算），阳光城2017-2018年分别销售了915亿和1628亿，那么意味着阳光城2019-2020年的结算收入可以达到900亿和1600亿以上，2018年年报的净利润率为6.92%，从2017年开始公司一直在提升项目的利润率，要求净利润率至少在8%以上，个别项目在12%以上，我们保守估计2019-2020的净利润率为7.3%和8%，那么对应的净利润为65.7亿和128亿，权益比例假设为65%和60%（相当保守），那么对应的归母净利润为42.7亿和76.8亿。
那么2019-2020对应PE为5.9倍和3.3倍，只要拿两年是不是翻倍的机会。
接下俩解释阳光城为啥毛利可以提升，一是公司规模变大，采购成本降低（2018年节约了将近40亿，结算滞后需要在后面报表慢慢体现）；二是公司有息负债近3年不再增加（回款变好，占用客户资金），那么对应的单位销售额的有息负债在减少；三是管理能力在提升，项目在优化，规划项目测算利润率在提高；四是从去杠杠到稳杠杆阶段，有息负债成本在降低；五是单位营业收入所承担的销售额对应三费支出在减少，比如去年卖了1628亿，报表收入是565亿，那么一块钱的营收对应了当年2.88元（1628/565）销售额对应的三费支出，随着增速的放缓，比如今年营收900亿，卖了2000亿的房子，那么一块钱的营收对应了今年2.22元（2000/900）销售额对应的三费支出。
房地产集中度在这几年提升明显变快，龙头房企销售额在不断上升，房市分化也在加大，阳光城货值85%在一二线城市，三四线占比小，未来一二线城市销售不会出现大幅下滑，即使个别城市政策较严，阳光城布局了30+城市点，有足够的内部调动能力，在政策相对放松城市完成销售任务。2019年阳光城销售目标2000亿，未来保守假设按照10%的增速，5年后2023年，阳光城的销售额为3000亿，2023年对应2021年销售额为2500亿，届时利润率进一步提升到9%（偏保守），那么对应的净利润为225亿，权益比例假设为65%，那么归母净利润为146亿，经过之后5年，房地产消费属性会越来越被大家认识，房地产的周期性在不断减弱，那么估值会获得进一步提升，假设估值10倍（万科有望达到12倍），那么对应市值1500亿，那么上涨空间是5倍，五年五倍的目标就此完成。
5年后阳光城已经过了高速发展期，那么分红率有望提升，目前的利润分红比例为7.6%，我们假设5年后的分红比例翻一番达到15%，那么分红为22亿，现在252亿对应分红率为8.7%，如果届时净利润率达到10%，分红比例达到30%，权益比例为70%，那么分红为52.4亿，那么分红率为20.8%，也就是现在投入10万，5年后除了股价上涨外，分红率就可以每年拿2万。