物业税真相

       前几天在雪球上声称要写写房地产税,没时间单独写了,将之前写的一篇东西稍加改造贴出来。写得东西未必完全详细和准确(税法本身比大家想象得要复杂得多,详细写要一本书。)不过,这也许已经是您能在国内看到的关于物业税最准确最详尽的说法了。
      这是讲的物业税,回头有时间我再讲讲交易所得税,以及为什么美国的交易所得税(其实是资本利得税)难以转嫁,而中国的“交易所得税”必然会被转嫁。

随着国五条发布,物业税又成了热门话题。

事实上,关于物业税的传闻,已经渐渐使人产生了审美疲劳。从最初的“物业税”、“房产税”到最近的“房地产税”,名字也已经屡次变更,但是人人心知肚明的是,大家关心的其实都是里面的“物业税”。

在翻来覆去的传言之间,关于物业税热烈议论但往往让人疑惑:我们所说的物业税和所谓“国际通行”的物业税是不是一回事儿——还是一个在说“前门楼子”,一个在说“机枪头子”。

谈税先谈预算

在热议中,一个容易让人忽略的事实是,即使在美国,也几乎没有人喜欢被征税,更没有喜欢物业税。

美国70年代末以来在很多州相继爆发了一系列老百姓牵头的“财产税暴动”、“财产税起义”。由于相关法案的通过,让美国地方政府征收财产税的能力少了很多,老百姓希望政府能够自己增收节支解决问题,但却让地方政府苦不堪言。

在美国,财产税主要是用来解决公共财政支出问题,也就是个收钱的方式。所以税率与政府的预算支出挂钩,量出为入。

房地产是美国的“支柱产业”,产值占GDP的10-15%。在税收方面,房产税也是政府的重要财源。这种对土地或者房屋所征的税,除了马里兰州外,其他49个州都是由美国的“地方政府”征收。

需要注意的是“地方政府”并不同于我们理解的“地方政府”,在联邦和州以下的这一级“政府”有县、市、镇、乡、特区和学区等五花八门的品种。目前美国有8万多个地方政府,物业税主要由各级地方政府分着花。

虽然物业税在在1900年前曾经是各州的主要财政来源,但最近的一个世纪以来,物业税收入在美国各级政府收入中扮演的角色发生了明显的变化。到了1992年,该项收入在州政府财政收入中只占1.2%,在州和地方政府共同的财政收入中占18%,在三级共有的联合财政收入中占8%。

有人用这种方式来简单形容美国的物业税,“大家一起在一个城市,这个城市今年需要100万,除了向联邦申请的20万外,还有80万的缺口怎么摊?摊完之后算出来就是今年的财产税的税率。”

这种说法虽然忽略了其他税费等因素,但基本描画是对的。在美国,联邦政府征收了所得税,州政府征收了销售税,城市的一些自己需要负担的教育等公共支出就需要大家摊钱。最后选择了根据不动产来摊。、

所以,房地产物业税税率的制定主要依据政府预算和支出的情况来征收,首先是看县、市每年社区服务的支出需要多少以及学区中小学的花费要多少,然后再看政府征收的销售税等其他税收有多少,政府的支出减去这些税收,还差多少,那就要由房地产物业税来堵窟窿。

由于和预算挂钩,被称为一般财产税的物业税在各州和地方政府、各个学区的税率都不相同,物业税每年都会变动,依据除了房价估值的变化外,主要是公共服务需要花多少钱。从最低的百分之零点几到百分之三不等,而且税率往往是一个小数点后有好几位的奇怪数字,因为它是按照“分摊”的方式算出来的。

由于这是一笔很大的账单,又需要集中支付,哐当一声摆在面前,显然难以令人喜欢。美国的一些民意调查显示,各个税种中,最令人痛恨的冠军往往就是财产税。

不过,虽然人人痛恨,但物业税的收取很少有人抵触,并不存在“征收难”的问题,更不需要留到交易环节“卡”住房主才能收的上来。这并不是因为美国人素质高,主要原因也是因为它是按照预算来的,而美国地方政府的预算都有很强的刚性,受到社会的严格监督,所以每一笔支出用在什么地方非常清楚。

具体到房产税上, 例如,在佐治亚州有一年的物业税收入是这样的,征收上来的房地产物业税县政府得到33.3%,学区得到65.8%,州政府得到0.8%。

县政府征收上来的房地产物业税主要用于为民众提供的公共服务支出,这些服务包括:法院系统(高等法院、地方法院、青少年法院)、警局和监狱、公立中小学、紧急事务管理、公共卫生医疗服务(公共健康和疾病控制、环境卫生、心理健康服务、弱智服务、贫困人口医疗建保、无家可归者丧葬)、验尸官、公共资助和家庭服务、人口状况记录(出生和死亡证明、结婚证书)、选民登记和选举。

而城市等地方政府征收上来的房地产物业税更多地用于与民众生活密切相关的公共服务,这包括:城市街道修建和维护、911紧急电话服务、消防、供水服务、废物管理、公共医院、公共图书馆、公园和休闲场所、公共运输系统等。

网上曾有在美居住的华人晒物业税的账单,例如“政府开支的税率0.112%,公园管理和规划-0.279%,海湾水质控制-0.054%,公共交通-0.026%,外加一笔垃圾收集费350美元。”都标得清清楚楚。

显然,顺利征收物业税的基础是预算的清清楚楚,不交的话就意味着自己孩子的学校雇不起老师,小区的垃圾无人清理。所以,即使对物业税有所争议,往往也是对于政府预算合理性的讨论,或者是对自己房子估值是否合理的争议。

由于物业税主要用于社区,高的房产税往往意味着更好的社区环境,更好的学校,这一切其实都有利于居民最大的财产——房子的增值保值,虽然交起来肉疼,但毕竟仍然算是“取之于民,用之于民”的善法,居民很难提出反对的意见。

一般房产税最高的地区,学区也都是最好的,因为有财政支持。所以房产每年的增值也大。而且自己的孩子从学前班一直到高中毕业,不用交学费。例如匹兹堡一个最贵的学区,学前班到高中,共13个年级,共有5200个学童,平均每个学童身上每年花1万2千 美金。算下来,每年的预算,要7000万美金,其中每年的85%以上是从每年房税出的。

但是,可以想见的是,在中国这样的地方,城市、社区预算缺乏约束,不够透明的情况下,各种疑难杂症会层出不穷。缺乏约束的地方政府难免会有“能收多少就收多少”的冲动,物业税的税率和数额如脱缰野马,“前途”不可限量。另一方面,让老百姓从腰包里面掏钱,也会非常困难。

这里我想说的是,一种税是否合理,是否可行,要看总体的税收制度,更要全面的整个社会制度和社会结构,仅仅道听途说个“美国收3%的物业税”就立论,看法会很扯淡。我们这里,这种无知者无畏的专家太多了。

房子和居住

在这些国家,讨论物业税的收取,往往是讨论今年应该花多少钱,而物业税只是大家一起摊钱的方式。没人将它和“控制房价”、“促进房地产业健康发展”之类的话题联系起来。“物业税”也未必都是针对“拥有房子”本身来收。

在英国没有物业税这一税种,但其家庭税(council tax)与美国、日本等国的物业税相类似。但是,这个税种虽然按照房产价值课税,实际上是向“居住行为”收税,不仅对物业所有者征收,对租用该物业的人同样要征收。纳税人为年满18岁的房主或承租者,包括永久地契居住人、租约居住人、法定居住人、特许居住人、居住人业主等五类。

该税种也是由居住地的地方政府征收,由城市(the city)、郡(the county)、片区(the police)三级分享,根据住所的价值计税,最低税率一般在1.1%左右。该税实行累退税制,对较贵的物业征收的税额虽然增加,但税率却是降低的。

法国的“物业税”和英国类似,叫做居住税,而且它还有一个“空置税”,不过,这个“空置税”和我们一些专家主张的“空置税”完全不是一码事儿。

居住税是由地方政府按照国家规定的计算流程, 通过对住宅所占用土地租金价值的测算, 再乘以国家规定税率、并附加各类减免政策后所得出的年度性、地方性税种。

只要满足居住条件的房屋, 在征税当年1月1日有人居住就会被征收居住税,在征税时点1月1日前两年内, 该房屋"基本无人居住",则要交空置税。所谓基本无人居住, 每次连续居住的时间小于30天。如果想证明有人居住,就要提供水电费的收据。

除此之外,还有一种职业税,是面向租住房屋的公司或组织征收的。

这样,除了面向弱势群体的减免外,一所房子在居住时要交居住税, 在外租办公时要交职业税, 在空置时要交空置税。这样的税制设计主要是让想逃税的人没有空子可钻,避免了因为向“居住行为”征税,房子没人居住的时候没法征税的问题。

事实上,即使是“物业税”向“拥有财产”征收的国家,出租的房屋,物业税实质上也是由租客承担,比如签订租房合同的时候会约定物业税由谁交,含税一个价,不含税一个价,物业税本身就是居住成本的一部分。

从本质上看,物业税看上去是对财产征税,从实际效果看,是对居住征税,和买房租房反倒关系不大。内含逻辑是,居住环境和公共服务是靠税收维持的,你住在这个区域,住最好的房子,得到的好处最多,所以就应该拿最多的钱。另一方面,如果住好房子,那么就说明你更富裕,也应该多拿点。

由此来看,物业税话题在国内的争论中,貌似成为了一个“有房人群”和“无房人群”对立的话题,实在是一件匪夷所思的事儿。把物业税当成某种“惩罚性”措施,那心理更是有点阴暗。

以美国来看,政策对居民买房一直有鼓励倾向,鼓励“居者有其屋”。例如,在2004年,美国用于住房业主的所得税减免高达1052美元,占所得税减免总额的88%,其中60%用于减免购房人的抵押贷款利息。

另一方面,为了鼓励持有房屋出租给买不起房子的人,对持有住房进行出租也予以扶持。比如,出租房屋的业主不仅可以从出租收入中扣除正常经营开支、州税、地方财产权、住房抵押贷款利息,而且可以加速提取折旧,抵消出租获得的收入,从而降低了个人所得税的税前收入额。这与反对拥有更多房子用来出租的思路也相当不同。



减免与负担

有些同学说的“首套免税”,也基本上是自己的善良愿望。
如果以“降低房价”、“回归居住属性”为视角,似乎对居民的首套房免收似乎是合理的,但是如果从“大家都住在这个城市,所以都需要摊钱”的角度看,似乎谁都没有不出钱的道理。

从美国看,主要是对年长人士和残障人士进行减免。同时,对于低收入家庭的物业税也进行减免,比如年收入在30000美元以下者,对其房屋免征任何超额税或特种税;如果年收入低于24000美元,则一些常规的物业税项也可获得免除等等。这主要是着眼于对弱势群体的保障。

此外,对物业税的另一个优惠的政策是可以冲抵向联邦政府交的所得税。但是,这个政策显然有利于高收入家庭,所以在美国一致以来也颇受争议。

英国的家庭税有一定的免税范围,但只对有学生、未成年人、外交人员或残疾人居住的房产是完全免税的,空置的住宅有半年的免税期,住宅全额纳税的基本条件是至少两名成年人居住,如果只有一名成年人,可以减收25%,如果无人居住或者第二套住宅,则可减收50%。

在法国,对于居住税的减免人群主要是60岁以上的或是鳏寡孤独的、并且不必支付上一年财富税的人(法国对富人征收财富税); 领取低保的人群、残疾人或丧失工作能力者;收入过低以及合住者中有收入过低者。因为法国是按户交居住税, 所以合住者的收入低,也可以连带享受税收减免政策。

在日本,物业税规定的免征额是,凡土地价值估价在30 万日元以下、房屋价值估价在20 万日元以下、应折旧资产价值估价在150万日元以下的财产,免征物业税。此外,公路、墓地等特殊用途的用地,也是可以免税的。

但是,这并不意味着物业税高到了居民不能负担。如果按照房地产物业税和房屋价值比来观察,美国比例最高的10各县全部在纽约州。纽约州尼亚加拉县在美国名列第一位,每年缴纳的房地产物业税相当于房屋价值的2.89%。

按家庭收入来看,用2008年的数据,占家庭收入最高10个州中,最高的新泽西州物业税约占家庭收入的7%,第十名密歇根州则只占3%。

而且,税收能不能付得起,痛苦指数高不高,归根到底是由所有的税占家庭收入的比例决定,而不是由单一税种决定的。从全部纳税占国民收入的比例来看,美国收税比例远低于中国,而且大部分用在了公共服务上。

纽约时报曾经报道过一个美国公民由于不满物业税之高,从纽约跑到得克萨斯沙漠农场的例子,这里的物业税远远低于纽约,但没有铺设的道路,没有电,没有水,只有天空中的银河系。这样的例子只能算是“人各有志”的稀有个例。

但是,由于退休后收入降低,从高房价高物业税的繁华都市转到安静的小城市养老的情况并不少见。当然,对于类似情况,也有“断路保护”措施,如果收入降低,又想继续享受大房子好社区,政府可以暂缓部分财产税,但是房子的产权每年有一部分就划到政府的账上,当房子需要卖的时候,再由政府拿走。

房价和税

曾经有一个说法,“德国因为收高额物业税,所以房价稳定。”这是犯了望文生义的错误,想当然的把“财产税”完全等同于“物业税”了。

2002年,施罗德第二次连任德国总理后,为增加财政收入、降低财政赤字,有人曾提出了恢复征收州财产净值税的设想对超过100万欧元的不动产征收财产税,但最后并没有通过。德国人在持有环节征收主要是土地税。

土地税的征收和土地的用途有关,农业或林业为目的的土地的税率0.6%,独立式(半独立式)住宅的土地税率0.26% – 0.35%,所有其它的土地(包括商业目的的不动产)的税率为0.35%。各个市镇有权对分别设立稽征率,通常住宅和商业类地产税的稽征率较高。那些拥有一个或多个房产,自己使用或者是出让作免费使用的人,不用交税。但是,如果房子用来出租,则需要照章纳税,这已经属于所得税的范畴。

事实上,德国的房价稳定,主要原因是房地产居住需求的下降。自2003年起,德国人口每年都以0.1的速度减少,而根据德国联邦统计局的预测,到2050年,德国人口将减少900万,下降率超过了10%。由于人口下降,移民大量涌入填补工作空缺,居住在德国的海外移民占总人口的比例远远超过了欧盟其他国家,但由于获得德国公民身份并不容易,外来移民更倾向于住出租房。

目前,德国人的人均住房面积达到了40平米,而且由于两德统一时,政策制定者过于“紧张”,推出建房补贴等政策,短时间内鼓励建造了大量住房,造成了住房市场的供应量大增,房价大跌,即使现在仍然受到影响。近期在欧债危机中,由于经济一枝独秀,房价反而出现了上涨。

从房地产税和房价的关系看,美国、香港、日本都有物业税,但并没有避免房价的暴涨,但德国差不多没有物业税,但房价一直比较稳定,影响房价的主要因素仍然是经济状况和房子的供需关系。

从另方面看,并不是物业税越高,房价就越低。比如在美国,被更高物业税“养”着的房子,往往更能够保值升值,由于有更好的公共服务社区环境和学校,都是高价格的房子。而在一些欠发达的“穷乡僻壤”或者环境、学校都比较差的学区,物业税不高,但房价也高不到哪里去。在2008年金融危机来袭时,物业税较高的“发达区域”的房子,房价仍然相当坚挺,而往往是一些低物业税房子,房价跌得七零八落。

所以,甚至有人指出,“从本质上看,美国征收物业税的第一功能是改善社区环境和服务,提高住户的生活质量,吸引更多的人来本区购买住房。”

而且,物业税虽然常以房价为参照,但物业税收取的数量,却未必和房价涨跌一致。2008年后,虽然房价下跌了,由于经济不景气,其他地方的税源减少,为了维持必要的公共开支,不得不提高物业税的税率。反而出现了房价下跌,物业税增多的“怪现象”。
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dangerous2013-03-13 08:18

涨姿势了。

心如止水19712013-03-09 14:08

房产税真恐怖吗

Metaphysical2013-03-09 13:30

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