$恒隆集团(00010)$恒隆地产(00101)$

谈一谈恒隆这家企业，说句实话，香港地产商是我最讨厌的投资之一，有两个因素，一个是本身香港地产的投资回报率非常低，写字楼和商厦在互联网时代都是受冲击比较大的资产。第二个原因是香港地产商的商业品行非常差，非常善于占小股东的便宜，最突出的就是通过以股代息的方法来侵吞股权比例，小股东吃的都是哑巴亏，因为本质上这种做法是没有违背上市公司准则的。但比较有意思的是，香港地产商也曾经被更奸诈的纽约地产商坑过，当年新世界集团的郑家纯和瑞安的罗康瑞曾经投资拯救过一个濒临破产的纽约地产商，这位老兄飞到香港做公关，陪笑陪打高尔夫，请求这两家老板投资，但在度过危机后，又上法院告这两位香港地产商利用不公平交易占了他的便宜，两个香港地产老板一脸懵逼，这个奸诈的纽约地产商叫特朗普。

但罗康瑞和郑家纯本身也不是善茬，罗康瑞当年在上海拆迁，没有资金，通过他的连襟用私募基金融资，结果他自己没有亏，私募基金亏了90%，不知道他用的什么商业条款，上海新天地的摩天大楼都是投资者的血泪造就的。而新世界集团更是善于利用市场规则反复割韭菜，新世界中国高价发行，最后低价私有化，新世界集团最后没有大的基金愿意长线投资，长期以股代息，投资者真的怕了他们了。

恒隆的陈启宗在历史上倒是非常清白的，但这些年投资恒隆的股东也是血泪投资史，但恒隆本身的经营和同行相比倒是没有太多问题，基本守住了，只是商业地产本身就是投资的万人坑。

回到正题，恒隆地产这次开天荒的以股代息，其实这种做法对恒隆地产的股东是非常不利的，但对恒隆集团的股东倒是一个利好，恒隆集团最近通过二级市场买了6亿多，再加上这次以股代息，基本上将恒隆地产的持有比例增加到6个点，到66%左右，恒隆地产的股东权益被摊薄了5%左右，但个人认为恒隆地产的派息未必会减少，恒隆的租金收入未来增长5-10%是大概率的，所以总体上估计会保持稳定吧，恒隆地产因为杭州项目的原因，这两年资本支出很大，总的有息债务增加了100多个亿，再加上融资结构中港元比例比较大，这些年港元和美元基础利率很高，所以利息支出比较大，所以整体上有降低负债率的要求，也基本说的过去。杭州项目的资本支出完成后，现金流应该可以转好，估计也就不会以股代息了。

现在大家有一个担心死恒隆集团会不会以股代息，说句实话，如果仅仅从财务角度谈，不太可能，而如果要考虑到股东的道德，就不好说了，我向来以最差的道德标准来衡量香港地产商的。为何从财务角度没问题，大家可以比较恒隆集团和恒隆地产的报表，恒隆集团的报表是合并恒隆地产的，刨去恒隆地产的数据就是恒隆集团母公司的报表了，大概可以看到恒隆集团的资产净值应该在120亿左右，其中净现金10亿左右，营收5亿左右，未使用银行信用28亿左右，恒隆集团本身的有息银行负债是0，现金流来源于恒隆地产的派息和自有的5亿左右估计是投资地产收租，但今年恒隆集团末期派息9个亿，加上购买6个亿的恒隆地产，派息的16个亿已经以股代息了，估计今年的账面现金要清零了，但强在资产负债表干净，没有有息负债，所以应该没有以股代息的需求，但如果明年再来一次以股代息，估计就要向银行借钱或者向股东要钱了。

最坏的情况，恒隆地产再连续几年以股代息，恒隆集团的持股就会到达75%这个公众持股的关键点了，再持续的可能性不大，整体上恒隆地产的股本会被摊薄10%左右吧，希望不会如此，恒隆集团只要不以股代息，整体上是占了恒隆地产的便宜，即使在恒隆地产不增长的前提下，实际利润也能增长10%以上了。