“房价倒挂”背后的隐忧

有趣有深度的赛道硬核财经


作者:赛道宝

数据支持:黑天鹅湖研究

最近两年,我国楼市在一轮轮严厉的调控下,出现了“房价倒挂”这么一个奇葩的市场现象。尽管我们见怪不怪,普遍认为这是“中国式楼市”的“正常现象”。但我们想过没有,“面粉贵过面包”、“二手房贵过一手房”,能持续下去吗,出路又在哪里?

面粉贵过面包

2019年4月30日,南京江心洲G08地块一经挂出,就有30多家房企报名,不到3分钟既达到最高限价15.6亿元。最终,经过112轮竞拍,来自河北的荣盛发展以15.6亿元总价+1.3万平方米自持面积的代价,拍得G08地块,溢价率41.82%,3.2万元/平方米的楼面地价,也成为江心洲新“地王”。这个楼面价已经高过了不少周边的房价。

不仅如此,2016年,2017年,楼面价高过周边房价的现象也是屡见不鲜。比如,2017年时代地产以5.5万/平的楼面价在海珠拿下的地块;还有时代宏景投资有限公司(时代地产旗下公司),以折合楼面价6708元/平米的价格在清远拿地,这都是刷新了周边的土拍的价格记录。

二手贵过一手

同时,近两年,“二手房”高过“一手房”更不是个新鲜词汇了。我们听的越来越多,也见得越来越多。因为楼市调控进入到了更精细的阶段,除了限购、限贷之外,越来越多的城市加入到了限价的行列。

去年以来,省会城市房价倒挂的现象在加剧,幅度小的可能只相差不到10%,而倒挂严重的城市,部分区域甚至高达40%以上。

上图是2018年中国一二手住宅倒挂价差绝对值排行前十的城市。我们可以看出,一手房相比二手房普遍都有20%的价格差,其中成都的二手房更是比一手房价高近50%。

未来一定涨吗?

老百姓对此的反应。“二手房”价格高于“一手房”,这个现象对老百姓的冲击,一个典型的反应就是:变着法子去买一手房,然后预期通过二手房套利。我们通过对市场的调查了解,这种预期很普遍,今年以来,那些一二手房价倒挂较大的城市,比如长沙、成都等城市,新房屡见“开盘即秒光”的现象。

开发商对此的反应。今年初,房地产预期大反转,各路开发商几乎都积极踊跃起来。其中以融创、荣盛发展等最为踊跃。公开数据显示,2019年一季度,融创就花了309亿元拿地。同时在2019年一季度中国房地产企业新增货值排行榜中,融创以新增土地货值1428.9亿元名列第一,比万科地产还多出680.6亿元。荣盛发展在今年4月,仅在南京就最高价吞下三块地,其中一块楼面价就达到了3.2万一平的高价。

政府对此的反应。官方定调就是“房住不炒”,限购、限价,各地政府宣称限制房价已经成为政治任务。5月19日,住建部门为进一步落实房地产市场调控城市主体责任,住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。当然了,政府警告市场也不是头一遭,基本上是警告了十几年,中国的房价也涨了十几年。

我们站在2019年这个时点上,又该怎样看房地产未来的趋势,未来的房价一定就会涨吗?

几个要命的拐点

一、经济周期拐点的需要。

房价在中国是典型的资产定价水准。看这个问题的视角,

我们认为首先要从国家领导层面的思路出发。这一届领导一上台,展开的都是“逆周期”调节和“转型升级”发展。所谓“逆周期”,说白了就是经济十几年的上升周期结束了,进入了下行周期;说白了就是从繁荣黄金周期,开始步入白银周期、铜铁周期。

经济周期在没有复兴反转之前,我们是难言底部的,经济周期的底部有三种典型的形态:一种是美国1929-1933四年时间的大萧条;一种是日本失落的30年;还有一种是2009年美国式信心经济驱动的快速复苏反转,然后迎来长达十年以上的繁荣周期。

从《之江新语》、《两次全球大危机的比较研究》、《国际金融危机:观察、分析与应对》这三本重量级领导出版的书籍,我们可以清晰地看出这一届领导在寻求逆周期调节之后,“点燃新的繁荣之火”。

那么整个经济系统的执政方针,大概率会朝米切尔大师说的“点燃繁荣之火”四点要素去演变。其中重要一条就是:较低的价格水平。房价作为资产价格水平的代表,调下去是万丈深渊,飞上去也是轰然倒下,价格维持合理稳定是关键的一环。

未来几年房价大概率没法大涨几乎是一种必然。那么问题就来了。那些所谓“地王”,面粉价超面包价的地块,在可预期的未来,是比较危险的。我们从金地集团年报中看到,他们2016年拍下的地王,就做了资产减值,因为没法开发,政府对房价的最高限价都低于你的成本价,你还怎么开发?

有人说这不是政府的过失吗?土地价格也是政府定的,房价也是政府定的。这个看法是有问题的,任何政府都对经济周期和金融危机是只有应对措施的。形势变则政策变!政策的变化不是根据市场价格来制定。

即使形势一直保持稳定,在可预见的时间内,房价的涨幅也将受到严格的控制。至少我们从地产上市企业的财报中可以看到,上市房企的利润是大大的,那么赚钱,说明即使是维持目前这个房价,开发商仍然是大获其利的。

因此,在未来房价稳定的情况下,土地价格的上涨,我们更多的理解为是对开发商利润的侵蚀和挤压。民生也好,经济繁荣需要较低的资产价格水平也好,其重要性都远比房价上涨重要得多。

二、市场刚需拐点来了

2019年1-4月,万科累计实现合同销售金额2096.1亿元,同比增长6.86%;碧桂园合共取得权益销售1672.3亿元,同比微降4.8%;恒大累计实现合约销售金额约达1780.1亿元,同比下降19.24%。

保利发展和融创中国在今年前4月销售额同比增长分别为23.19%和11%,但同去年相比,增速也明显下滑,去年同期,这两家房企销售增速分别为42.79%以及74%。

我们发现:即使是在房价预期反转强烈的3-4月,即使是新房价格“倒挂”幅度较大的情况下。销售同比增速仍然较去年有较大幅度的下降。新房价格远低于二手房,会触动很多不需要买房,但有资格的伪刚需入市,在这种情况下,销售规模增速仍然放缓许多。这就发出了一个明确的信号:中国城镇化的内在刚需拐点基本确立了。

这种情况是过去十几年第一次出现。市场需求的放缓是一种客观的经济规律,中国城镇化发展的高峰期已过,进城人口开始回落。这是政府和政策都不能左右的东西。可以预期的是,明年将大概率出现以下二种情况:

1、新房销售增速将更大幅度下降,甚至某些指标房企将出现负增长。今年1-4月,恒大销售金额出现了19.24%负增长。

2、一、二手房价格倒挂的现象将得到缓解。刚需放缓是一方面;另外,2016年大量投机客入市的炒房房源,将迎来4年的解禁期。那些低价房源源不断的大量入市,也将缓解一、二手房价倒挂的现象。

异象不会长久

我们认为,“房价倒挂”是需要警惕的市场异常现象。如果你还认为现在是2007年的房价上涨中继,那么再去看看澳大利亚的楼市。

回到国内,房价天花板已经成为政治和经济周期反转的重要任务之一。如果房价得不到上涨释放的盈利效应,很快地王们以及资金实力小的地产开发商就将率先吃到苦头。同时,新房开发在利益空间受到挤压的同时,造成的质量隐忧,也会反映到接下来业主们的维权行动。如果房价上涨的补偿不再,业主和开发商的对立将会加剧,市场生态将会变差。

因此,房价,不管预期是上还是下,也不管你愿意或是不愿意,基本可以肯定的是,未来地产开发商的获利空间和盈利水平将受到必然的挤压。

市场种种迹象实际上已经在表明,房价不下滑已经是万幸,如果再度膨胀也是一顿最后的晚餐。目前,国家经济问题的重点不在于房价,而在于经济引擎的新老更替,中国目前需要更多的细小经济单元来支撑经济和就业;也需要更多有能力的企业家和品牌在国际上实现更大的发展,赢得更多产业的全球优势,形成更多的新经济产业集群。

在未来没来之前,房地产预期仍然存在反复的可能。较低的价格,是最好的选择。


全文完,感谢阅读

更多精彩请订阅

雪球转发:0回复:0喜欢:2