利益声明：本人是从业人员，重仓了某商业地产前10的股票。
龙湖之前跟万科一样嘴硬不拆物业出来，但是该来的总归还是要来。
我对于住宅物业我的感受就是物业费的天花板比较低，但是可以讲最后一公里的故事，不断上升的人工成本也可以转嫁到用户端，总的来说不会饿死，虽然没有网络那种指数级的规模效应，但是随着在管的盘数量，科技还有一些其他的费用是可以摊低一些的。这块存量业务我给的估值就是撑死20倍，主要看增量这边，现在市场也是在讲增量还有集中度的故事。
商业物业方面，龙湖招股说明书给的数据。
这个商业物业费的数据第一感觉有点低，写字楼部分这个物业费倒是挺正常的，去所以去查了下华润的。
有没有人比人气死人的感觉。
购物中心一般来说分两种情况
一、对于管自家店项目收费构成为租金+物业费+空调费+推广费。只有租金是有保底加销售提成两者取其高，其他的都是固定死的，房东还可以拿现金流或者是房产证去融资。
二、轻资产项目，开业前的规划咨询费+招商的咨询费+运营阶段的开支+租金表现费。华润龙湖的表现费我不了解，万达轻资产除了前期一次性的费用之外，税前净利润的30%作为表现费。
这么看下来商业物业的估值关键就是能不能把轻资产的故事讲下去，万达3000亿估值就是这逻辑。$华润万象生活(01209)$ $龙湖智创生活$$万达商管$新城悦服务(01755)$ $宝龙商业(09909)$ $万物云