浅谈物业股估值

利益声明:本人是从业人员,重仓了某商业地产前10的股票。

龙湖之前跟万科一样嘴硬不拆物业出来,但是该来的总归还是要来。

我对于住宅物业我的感受就是物业费的天花板比较低,但是可以讲最后一公里的故事,不断上升的人工成本也可以转嫁到用户端,总的来说不会饿死,虽然没有网络那种指数级的规模效应,但是随着在管的盘数量,科技还有一些其他的费用是可以摊低一些的。这块存量业务我给的估值就是撑死20倍,主要看增量这边,现在市场也是在讲增量还有集中度的故事。

商业物业方面,龙湖招股说明书给的数据。


这个商业物业费的数据第一感觉有点低,写字楼部分这个物业费倒是挺正常的,去所以去查了下华润的。

有没有人比人气死人的感觉。

购物中心一般来说分两种情况

一、对于管自家店项目收费构成为租金+物业费+空调费+推广费。只有租金是有保底加销售提成两者取其高,其他的都是固定死的,房东还可以拿现金流或者是房产证去融资。

二、轻资产项目,开业前的规划咨询费+招商的咨询费+运营阶段的开支+租金表现费。华润龙湖的表现费我不了解,万达轻资产除了前期一次性的费用之外,税前净利润的30%作为表现费。

这么看下来商业物业的估值关键就是能不能把轻资产的故事讲下去,万达3000亿估值就是这逻辑。$华润万象生活(01209)$ $龙湖智创生活$$万达商管$新城悦服务(01755)$ $宝龙商业(09909)$ $万物云

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全部评论

Dirtytalk01-21 08:44

这个还没了解 上次沟通会有人问 但没具体回答

恍恍惚惚的风01-10 17:12

存量住宅业务的

云游四海中01-10 16:00

请问估值撑死20倍是指什么?PE, PS?

恍恍惚惚的风01-10 12:24

内房ETF01-10 11:37

01755没有商管业务,商管服务在601155里