房地产每年销售12万亿到15万亿的销售金额,销售10万亿平方米以上的面积问题不大
先是走流程,朗读了13项议案,进行投票。其中,第12项关于关联方共同投资的议案,现场投票有32.4%的反对。
进入现场问答环节摘要
1.2020年进入世界500强
2.土储货值。现有1.22亿平方,减去已经交付的还有1.11亿平方总建筑面积(交付口径),今年目标合同销售金额为2700亿。
3.目标2020年开100个吾悦广场,目前已开业42个,2019年计划22个,2020年计划至少开业36个以上,目前在建和已开业的一共有104个。
4.王晓松的工作(晓松自我介绍)。第一,协助董事长,分解公司战略到各职能中心。第二协调打通三个事业部,现在主要负责商业开发端。目前已经工作了半年,自我感觉挺上手。
5.关于投资性房产重估,利润会不会虚高?认为双轮驱动战略目的就是要获取租金和资产增值,投资性房地产增值是戴德梁行用评估法计量。
6.对商业广场数量的预判,14亿人口可以建造3500个8万平方米以上的商业广场,已建了1800座,还有1700座的空间,新城控股会争取份额。
新城控股的优势是拿地成本低,拿地主要聚焦在三线、强四线城市,那里竞争不激烈回报高,而1、2线商业广场竞争激烈回报低。
7.商业广场的出租面积与建筑面积相比大概为65~70%。选址主要是在城市中心或空白地带(副中心),空白地带几年以后就会变成繁华城市。公司对286个地级市和***个县,都做过规划,在该城市的哪些区域可以建商业广场,会考虑跟别的商业广场错开,保持3~5公里以外的距离。
8.对房地产行业的发展前景看好,一定能够活下去,第一、城市化趋势,目前城市化率才60%左右,而发达国家已经达到了90%以上,房地产行业再发展10年问题不大。第二、房地产行业占GDP达16.5%,实际达到22.3%,房地产行业还是支柱行业。第三、地方债 每个城市都要进行道路三场一馆的建设,投入成本很大。离开了土地财政加相关的税收,地方政府没法解决债务问题。第四、在267亿平方的存量房里,1999年以前建的占49%,约有110亿平方(记录的数据可能有点小偏差)。那些老房子没有车位,没有电梯,不满足小康生活的需求,需要更新。综上所述,房地产每年销售12万亿到15万亿的销售金额,销售10万亿平方米以上的面积问题不大。
10.价值投资西湖会的人提出年报里有商业广场结算面积的错误。经确认确实有点瑕疵。给西湖会点赞。
11.对商业广场的金街,会统一管理,服务式招商。营销会打通,内外联动。一般来说开业以后一年金街能够稳定经营。(陈德力的唯一一次发言)
12.对于未来的规划,1700个商业广场会去争取更多的份额。对于年销售金额5000亿的提法,表示未来不追求总量,注重提升质量,品牌,利润,争取做一个百年老店。
13.对于有些房企为了晚付工程款,采取早开工晚交付的策略,新城控股表示主流房企不会这么做。新城控股还是倡导高周转。
14.对证监会的16个问题,这是新城控股第1次收到征询函,会尽快回复,打算下周一、二会交给证监会回复函。对年报利润应该不会有什么影响。2017年,有1300多分征询函,相当于每三家上市公司就有一份,收到征询函也很正常。
15.2月份,新开盘去化率只有30~50%,而3月份房地产市场有所回暖,新开盘去化率可以达到70%。
16.对大股东解禁、管理层股权激励的事情,无可奉告。
会后个别提问:
17.合同负债融资利息的会计处理是新会计准则的要求,并没有把利息付给买房的贷款客户。
18.表外负债有,主要是给其他公司担保了200多亿人民币。明股实债比较少。
和港股股东大会的区别在于,港股股东大会基本都是机构参与和提问,新城控股股东大会上,基本上都是个人投资者提问。
会后,一些股东自发组织聚餐,闲聊,个别股东持有新城控股10余年,获利百倍。高手在民间。