现在这些遇困民营房企，谁可能先上岸？

很多人都在说：现在这些民营房企，谁保住信用了谁就能活下去，信用没了就死定了。（有人还在此用了惊叹号）

说实话，我觉得这些人只思考到了表面的浅层（而且有作为债权人的兼职代言人忽悠房企老板的味道），没有思考到更深的一层，也没有站在房企老板的角度看问题——如果我咬着牙保信用，但靠“第三支箭”只能发点小债，我能活下去吗？很自然，接下去还有这个问题——信用和活下去，如果我只能二选一，我会选哪样？然后，还有一个终极问题要问大家——如果一家企业，信用没了（其实并不是真的像赖账那种信用全无，只是没办法了只能暂时违约了而已），就一定会死定吗？！（三个问题的答案其实都很显然。但有趣的是，就是有很多人会不经大脑地在大脑里“默认采纳”了错误的那个答案。这也是“市场普遍观点”往往只是似是而非、看起来正确但并不一定真的正确的观点的一个很好的例证。市场普遍观点往往就是被市场里某些音量最大的人带给你的需要认识深度、思考深度最浅的那个观点！）

事实上，在这轮民营房企现金流（挤兑）危机刚开始发生的时候，甚至在其后很长的一段时间里不断发酵过程中，不少民营房企一开始是想着保住信用的，所以咬紧牙关坚持还债。但是坚持到后来，左等右等等不到上头说好的“有力有效”，还是坚持不下去了。这样的苦主最典型的如融信、正荣两兄弟。当然，也还有几家在违约的边缘晃悠了好几回、靠着债权人的施舍（同意展期）和坚持支付利息苟延残喘到现在的——如宝龙、合景。另外，也有其实也离违约不算远、想必活得也很痛苦的——如中骏、雅居乐、碧桂园。

其实，短期内来看的话，只要是展过期的，其实谁跟谁都差不太多，不同的只是要看短期债务的排期，只要是一口气接不上（下一笔债务到期且债权人不同意展期）就只能宣布债务重组了。没展过期的，也不要以为它们就万事大吉，它们之所以幸运很大程度上只是因为它们原先的债务长短期分布对它们比较有利而不是因为负债率低，但如果再拖下去（长期债务会变成短期债务）且仍只有挠痒痒式的帮扶的话，它们分分钟给你一个惊吓也是有可能的！而一旦大家都进入了展期组、甚至重组组，市场还管你是谁谁谁，全都一视同仁了！

当然，远期一点看的话，还是需要看看谁能先上岸。我认为，土储地理位置越好越容易去化的、（将永续债加到负债，在资产、负债两端都减去合同负债后的）总资产负债率越低越容易（在得不到新融资的情况下）早日还清已到期债务的，越先上岸——例如：融信这两点就都很好，土储相当优质（Y21年末土储中按面积一二線城市占82%、长三角占45%，尽管毛利率不见得高，但去化容易），（业绩变脸前）其调整后总资产负债率只有66%，Top50中仅稍差于龙湖的65%和瑞安的57%（这些可自Y21年报计算出来的数字可能很多人不知道吧？）；中骏（调整后总资产负债率67%）、宝龙（70%）、旭辉（70%）、禹州（71%）也较别人资产负债率好一些，但土储分布比融信就差一些。

（关于如何上岸，我的观点也不同于市场普遍观点。市场普遍观点认为：越有优质资产可以出售、或者有优质项目可以拿出来合作的，越提前上岸。但我不认为一定是这样。不顾一切的卖卖卖当然可以早上岸，债权人也希望公司这么去做，但对这么做对公司、对股东伤害也很大。出售不出售（比如宝龙、中骏的商场）要看老板愿不愿意，现在其实大家都是惜售的，因为卖不到好价。优质项目（比如佳兆业的优质旧改项目）倒是更可能愿意拿出来合作，当然合作条件也不能太差。）

当然，我要是不说说碧桂园、美的置业、龙湖，有人肯定不同意。其实我是觉得没必要说它们的，因为它们能不能上岸，是由“优质房企”这个（我认为并不太科学、也不公平的）“标签”决定了的。有这么个护身符罩着，应该无虞了吧，除非自己太不争气。但是它们相比我前面说的那些会不会估值贵了不老少，这大家就自己考虑哈！当然，跟#信创# 、#新能源# 、#电动汽车# 们相比的话，那它们绝对是不要太便宜了！

（最后说一句：码字不易，关注即是鼓励）

$融信中国(03301)$ $佳兆业集团(01638)$ $宝龙地产(01238)$