“红五月”天风春季论坛系列之“见证历史的周期”行业策略会—装配式专家主题演讲【天风证券唐笑团队】

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“红五月”天风春季论坛系列之“见证历史的周期”行业策略会—装配式专家主题演讲

时间:2020年05月21日  9:30-10:20

参会嘉宾:张胜,远大住工标准实验室副主任、总工程师纪要

主题:装配式建筑政策梳理和发展情况展望

会议纪要

演讲分为三部分,第一部分是政策梳理;第二部分对装配式总体的发展情况进行总结以及展望;第三部分对装配式混凝土建筑和钢结构建筑的发展进行介绍。

一、政策梳理

装配式建筑是通过《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》文件出台以后正式开始的。文件明确指出,力争用10年左右的时间,使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。

       2017年中央级别发布的是住建部关于装配式建筑将来的占比规定文件,比如住建部出台的《“十三五”装配式建筑行动方案》,指出到2020年全国装配式建筑占新建建筑比例达15%,其中重点的推进区域达到20%以上。所谓的重点推进区域在国家层面主要是指长三角京津冀珠三角。积极推进区域是指300万人口以上的城市。之后各省也出台了相应的文件,名称一般为某省《关于推进装配式建筑发展的实施意见》。

       关于装配率的规定,《装配式建筑评价标准》是一个重要文件。钢结构、木结构和混凝土结构都有相关的建筑技术标准。装配率的要求方面,国家层面要求装配率不能低于50%,同时还要满足另外三个条件,一是主体结构的部分评分不低于20分,二是维护前不低于10分,三是采用全装修,这些条件都达到了才能称之为装配式建筑。各省市的评价标准是依照国家大的评价标准编制的,装配率不低于50%、全装修。比较特殊的是北京,要求更严格,规定装配式建筑的装配率不能低于50%,同时还明确了建筑总高度在60米以下的单体预制率不能低于40%,要有40%以上的混凝土是预制的。

       关于装配式建筑优惠政策的支持,2016年的9月国务院批准《关于大力发展装配式建筑的指导意见》,加大政策支持,给予相关企业政策优惠,以及税收优惠和土地保障。住建部也出台了《“十三五”装配式建筑行动方案》,在行动方案里明确将装配式建筑作为建设条件内容,在土地出让合同或土地划拨决定书中明确要求。装配式建筑可以参照重点工程,纳入工程审批绿色通道,在工程审批过程中可进入绿色通道,人居奖方面给予支持。地方配套的优惠政策有很多,包括面积奖励、增值税即征即返,房屋预售按平米进行补贴等支持政策。优惠政策主要包括几个方面,即税收优惠、用地支持、财政补贴、容积率奖励。容积率奖励政策采用夹心保温的外墙,对开发商的诱惑力很大,可以多建3%的面积,假设当地的房屋售价2万元/平,将是非常可观。还有专项资金和信贷扶持,以及审批,很多地方采用装配式建筑方式建造,房地产商可以提前售楼,就是正负零售楼,而传统项目一般要盖到整个楼高三分之一或者10层以上才能预售。

二、装配式总体的发展情况进行总结以及展望

据城乡建设部2019年装配式发展概况的报告统计,我们国家大概完成了装配式建筑1.14亿平米,4年增长率达到55%。2017年1.6亿平米,增长40%;2018年达到2.89亿平米,同比增长了81%;2019年的开工面积达到4.2亿平米,比2018年增长了45%,这4年的平均增长率达到55%

      尽管增长这么多,渗透率只有13.4%,所谓的渗透率就是装配式建筑占新建建筑的比例是13.4%。距离2020年15%以及2025年30%的理想目标仍有不小的差距。根据中国建设报的数据,2019年全国新开工装配式建筑4.2亿平米里,上海完成了3444万平米,占新建建筑比例达到86.4%;北京是1413万平米,占比26.9%;湖南是1856万平米,占比26%。这里面的统计数据是含所有的装配式,包括钢结构厂房、公建都在里面。浙江省完成了7895万平米,占比达到25.1%,超过20%的省份还有江苏、天津、江西等,装配式建筑占新建建筑比例超过20%。

       未来装配式建筑有较大发展潜力,是万亿级的市场工商银行投资银行部研究中心分析,按照2018年的2.89亿平米来考虑,推出2019年、2020年的开工面积。实际上2019年达到了4.2亿平米,按照每平米2300元计算,就将近有1万亿了(建筑整体建安工程造价含现浇部分)。

三、装配式混凝土建筑和钢结构建筑的发展

       建筑类型方面,在2019年新开工的装配式建筑面积中,据统计商品房占了1.7亿,保障房0.6亿,公共建筑0.9亿,可以看到商品房占40.7%。公共建筑占21.6%,还有其他的占23.5%。2018年、2019年发展快是因为有各地的政策支持,装配式建筑建设的要求列入控制性详细规划和土地出让条件,就是要求开发商采用装配式方式建造。   

       结构形式方面,装配式混凝土结构为主,2019年开工面积里装配式混凝土结构建筑占比达到65.4%,钢结构占30.4%,木结构只有0.6%,其他还有组合结构,占比还有3.6%。

       装配式混凝土结构的占比较大,原因是相对钢结构来说成本低一些,适用性更广泛。现在住宅大部分都是混凝土结构的,装配式混凝土结构有好几种结构形式,主要有剪力墙,在住宅用使用较多。在公建中较多用的是框架结构,像学校、办公楼等框架结构等,还有高层的酒店,框筒、框剪结构。另外,装配式建筑符合绿色发展的需要。他的节约量相较于传统现浇的节约量,减少了建筑垃圾排放70%,节约木材60%,节约水泥砂浆55%,减少水资源消耗25%,大大降低了施工现场的粉尘和噪音污染。   

      现在,装配式建筑在设计、施工、验收的整个标准形成了闭环。2016年至2019年,31个省、自治区、直辖市出台装配式建筑相关的标准规范的数量上升很快。特别是京津冀长三角。从预制构件报价来看,今年4月北京市构件报价很高,预制复合墙板PCF,每立方米的报价7160元,预制复合保温外墙达到5000元/立方。其中叠合楼板运用较多,厚度6公分,每立方米的报价3800元。以上海的报价以叠合楼板为例,4月含税报价接近3500。PC预制外墙板不带保温是3780元,有保温的是4600元,比北京稍微便宜一些,北京5000元左右。北京、上海新建面积较大,这些地方的预制构件供不应求。北京需要的预制构件很多从天津工厂、还有河北工厂发货。合肥和一般的省会城市差不多,预制叠合楼板达到了3500元/立方。

装配式建筑如果只做水平构件,叠合楼板、阳台板、楼梯、空调板的预制构件的装配式报价是1142,传统则为1140,几乎没有差异。不会增加开发商太多的成本。但有两个条件。第一是基于总包有标准化的设计,设计在控制成本方面非常重要。据产业化发展中心的研究成果,装配式建筑要体现出成本优势的前提:采用标准化设计,尽量减少构配件的规格品种,提高模具周转次数,减少摊销。一般模具的周转有一定的次数,如果达不到,模具成本可能占到整个预制构件成本10%以上,预制构件价格就很难降低。第二,拥有熟练的技术管理团队和一线操作工人。特别是北京这些地方有套筒灌浆,还有成熟的技术体系和工法。据产业化发展中心研究成果表明,当采用工程总承包方式时,优势更明显像长春万科项目,建安成本比现浇高300元/平米,但综合成本与现浇持平,而且质量大幅提升,土建的缺陷减少50%。根据上海的经验,一般情况下工程规模达到20万平米以上的基本可以与现浇持平。根据发达国家的经验,当人工成本占到建安成本40%的时候,装配式建筑的成本优势就会体现出来。

钢结构方面,相对于传统的混凝土建筑而言,用钢板、型钢代替了钢筋混凝土,强度更高,抗震性更好,而且也是工厂化预制,大大减少工期,可以重复利用,所以广泛的运用于大型的机场、高铁站、场站和体育场馆的建设。钢结构防火、防腐蚀是两个大的难题。国家的钢结构在公共建筑体系相当成熟,建造大型的体育场馆,或者是超大的机场等。但在住宅方面低层居多,轻钢别墅、高层很少。总之钢结构住宅占新建住宅的比例仅为1%,刚刚冒头。钢结构另一个问题是,成本跟当时的钢材价格息息相关。对比低层和高层,低层钢结构建筑的建安成本1600元,而低层的住宅建安成本1400,高出4%。高层住宅建安成本2300,而传统现浇是1900。

国家在2019年住建部提出了试点,开展钢结构装配式住宅的建筑试点,批复了湖南、山东、河南、四川、江苏、浙江、青海。稳步推进钢结构装配式建筑在保障住房、新农村建设、农村住房建设试点、农村危房改造中应用。根据资料比较多层钢结构和砖混结构,农村自己盖的房子大部分是砖混结构,钢结构造价更高。钢结构的总工程造价比农民建的房子,高出21%左右。

       目前制约我国钢结构住宅产业化发展的瓶颈有两个方面:一是观念方面。部分难以接受钢结构在住宅建筑中的应用,在确定住宅方案阶段就持否定态度。对钢结构住宅的综合效益认识不足,特别是开发商,更愿意接受直接成本比较低的传统混凝土建筑或者装配式混凝土建筑,这限制了钢结构的市场推广。二是技术政策问题:规范体系不完善。目前与钢结构住宅相关的技术标准,涉及到产品标准、建筑设计、结构设计、施工验收标准等。这些标准彼此都是独立的,甚至是有不协调的地方,缺乏针对钢结构住宅集成的标准。围护结构匹配性也差,“三板”易渗漏、易开裂,影响钢结构住宅舒适性。防火标准较高,一定程度增加了钢结构住宅的成本。

【提问】:预制PC的成本优势需要一定的前提,而钢结构也存在住宅造价体系成本较高的问题,是否意味着规模效应是比较好的出路?如此,未来的中小企业是否面临生存上的问题? 

【张总】:规模效应一个体现在项目规模,另一个体现在企业规模,投资者更多关注的是企业规模。确实是这样的,如果一个工厂没有达到一定的规模量,很难在行业中有更好的发展。项目规模方面,规模大一些,才好标准化,才好把成本降低,才能通过前端的引导让更多的预制构件成为标准构件。

【提问】:对居民来说装配式建筑有何吸引力?

【张总】:大多数的购房者不太注重采用哪种结构形式,主要关注验房时房屋质量。对于小业主来说,更关心本身的质量,从目前来看装配式建筑因为墙壁、PC非常平整,且装配式建筑采用预制构件,尺寸精度高、更规整,体现在外观和内在的质量比传统的更好,能更好的接受小业主的验房考验。

【提问】:PC技术进步以后,住宅的装修、找平的工作是不是大大减少?

【张总】:是的,一般做砖墙要抹灰,所有的装配式抹灰基本可以省掉,反过来,装配式建筑也可以大大减少现场的建筑垃圾量。

【提问】:有一张幻灯片比较了装配式混凝土建筑和传统建筑单位面积成本,虽然成本差不多,但主要是水平构件,楼板这一部分吗?

【张总】:做楼盖部分、水平部分。就是做楼板,不做竖向构件和外墙。

【提问】:如果楼板、楼梯的装配率要求高一些(竖向构件),成本差异就较大了?

【张总】:热点城市中,预制构件的造价高于现浇。其实造价主要由设计控制,所以装配式非常重视产业链,绝对不能割裂开。上海地区是割裂开的,施工、设计,甚至深化设计、生产,每个阶段招一个标,额外增加了配合成本、沟通成本,还有预制构件的设计拆分标准化程度不高,会导致一部分成本的增加。而水平构件项目相对来说标准化容易。

【提问】:由于北京PC构件比较贵,是不是也会使得PC结构单位的造价成本比传统建筑高?

【张总】:当然了,北京60米以下的建筑用40%的混凝土时,都要使用预制构件,并采用双率控制,既有装配率,也有预制率。在同样满足装配式建筑评价要求情况下,因此北京既要做水平构件还要做竖向构件,这样成本会高一些,因为供不应求,构件采购成本难下降。

【提问】:因为要满足政策对预制率的要求,构件价格贵一些也没有关系吗?

【张总】:只要达到装配率要求就可以了,有些地方是强推,拿地的时候就要求达到装配率。设计阶段就把要把装配率、预制率算出来(按照交审图机构要求来算),当时算不出来会要求重新算,如果没有办法通过审图,开工就更不用说了。

【提问】:以前也出现过PC结构在节点连接的时候,安全性较差,目前这一块隐患解决了吗?

【张总】:前几年节点主要是竖向构件,竖向剪力墙,由套筒灌浆连接,在国外的应用没有问题。我国遇到的问题更多是工人不熟悉,对工人操作的精度要求非常高,生产精度也非常高。去年年底出台的检测标准《装配式住宅建筑检测技术标准》做了明确规定,用X光、拉拔法等检查钢筋有没有灌实。另一方面,住建部加强施工过程监管,要求全程录像。

【主持人】:因时间有限,今天的会议就到这里。感谢张总精彩的讲解,后续投资者有任何问题也欢迎和我们联系。