军长之前的帖子,很少分析万科,我去过中国很多城市,也问过身边的人,80%都认为万科还是第一房企,就本人居住感受万科在居住体验上真的做得很好真的做到了“让建筑赞美生命”这一点,加上品牌上毫无疑问是口碑第一。过去30年,绿地顺驰等无数房企都想超过万科,但都被斩于马下,现在雪球90%主流观点是万科已经铁定掉出前三,军长理性分析一下,怎么看这种观点?难道万科真的在未来没有前三的实力吗?
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精彩评论

正合奇胜天舒 02-14 13:11

【为什么说房地产行业做豪宅门槛不高】
不同行业差异很大的。科技含量高的行业有严格的保密制度,知识产权保护,研发周期长,研发投入大。行业老大(比如苹果、华为、格力、宇通)每年在研发、营销上的投入金额远高于竞争对手,可以全面开花,保持相当长时间的领先优势。
房地产很不一样。行业人才流动很快,设计理念开放透明,你做出一个好东西来,开了样板房,全世界都能来参观模仿,没有任何知识产权保护。你想补自己的豪宅短板或者商业短板,只要你有钱,能挖几个人来就差不多了。
豪宅谁不会做? 千万别觉得就绿城、融创会做。中型企业泰禾、金茂也会做,国内很多本地龙头也都能做。比如深圳地头蛇鸿荣源,规模排名在全国很靠后,但在深圳本地就是响当当的品牌有显著溢价。如果你认为万科、恒大、碧桂园学不了融创、绿城做豪宅,那难道还学不了鸿荣源吗?非不能也,是不为也。想做豪宅,关键是拿适合做豪宅的好地,然后挖几个人来就干了。
绿城、融创、泰禾、金茂、鸿荣源们所拥有的优势,不是做豪宅的能力,而是你做豪宅做多做的久有口碑,有品牌溢价,代价是你前期发展的比恒碧万慢,慢工出细活嘛。豪宅品牌溢价别人一两年追不上你,需要几年时间逐步接近。没有品牌溢价,小开发商可能做了豪宅也赚不了钱,但大开发商可不一样。大开发商首先有实力做几个不怎么赚钱的项目打品牌,其次有能力以较低成本拿地融资(比如恒大深圳旧改),第三能开的起高薪挖你的人。
另外,除非你专注豪宅,像绿城、鸿荣源那样,才能保持豪宅口碑,保持品牌溢价。如果你追求规模高增长,势必要向下下沉接地气,做很多主流人群买得起的非豪宅产品线,那你的综合品牌溢价也会慢慢下降,这是不可避免的。最终的趋势,规模前三的开发商,必然都是全产品线的,高端、中高端、中端产品全覆盖,定位主流及高端人群,否则你只聚焦高端肯定维持不了规模第一集团。
注意,这些年不只是高端产品越做越好,中端产品也一样是越做越好,行业整体一直在进步。不要想当然的觉得“产品力”的领先优势会越来越大,舍你其谁。
总之,万科、恒大、碧桂园绝不是做不了豪宅,做不出品牌溢价,而是以前的战略选择,定位主流,追求规模领先及其带来的全面成本领先。将来,随着人民群众美好生活的诉求变迁,万恒碧也势必紧随主流人群需求变化调整产品线,与日俱进。
最后,大家都很强,不要轻视主要对手,自我感觉太好。
$中国恒大(03333)$ $万科A(SZ000002)$ $融创中国(01918)$

回报和乐趣成反比 02-14 12:37

高端价投谁不会做? 低端趋势滑头才不是谁都会做。

Ricky行天下 02-14 12:58

卡罗拉这样得车还真的是最难做的。。。

如晦 02-14 17:45

房地产和房地产股是两回事,四大房企就品质而言都一般,融创也是在和绿城的合作中学习提高点。说到底,在天朝房地产本质上还玩金融,不是靠品质取胜。如果真是谈住宅的品质,与日本差距巨大。

魔鬼鱼小高 02-12 21:29

大家看来都在拼谁赶上谁。我现在正在研究中海。只卖了那么点楼。今年结算要出400亿+的利润了(真金白银分红那种)。多么恐怖啊。虽然万科保持了规模。今年预计只能释放270亿左右的利润。明年360亿左右。万科后年才能追上今年中海结算的利润!那时估计中海同期会有500亿+利润。注意,中海就卖了那点儿楼。也没有囤地。赌节奏之类。但就是稳稳地出真金白银利润。太恐怖。冲榜归冲榜。利润归利润。喜欢万科的朋友估计也会喜欢中海。增长不猛。但利润吓死人。往后每年15%增长就很不错。现在极为低估。

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e大海航行靠舵手 03-15 16:27


房地产的春秋战国时期

亲爱的路人甲 03-05 21:20

Jack_Another 02-22 23:56

房价一直跟着M2增速走   物价跟着CPI (不过现在的鸡蛋和以前的鸡蛋不是同一种东西)       M2增速 = GDP增速 + CPI + ?%

迷茫lady 02-21 15:55

清远恒大金碧天下 而且没有什么赔偿

见微而知萌 02-21 14:35

各取所需