一场又一场大龙凤接连上演，融创终究退出，红星又来入局。不过，投资投的是企业的生意。神仙打架，小散看看热闹就好。
生意模式
1、房地产开发业务
主要是住宅地产，以产业地产和商业地产为辅。重点城市为：重庆、苏州、南宁、合肥、成都、杭州。
其实，重点中的重点还是靠重庆。19年重庆的签约金额高达549亿，市占率为11.66%，同比增21%。厉害了。
2016 年-2019 年重庆商品房住宅销售金额从 2636 亿增长至 4458 亿，年复合增速19.1%，销售均价从 5162 元/平上涨至 8657 元/平，年复合增速为 19%。公司充分受益重庆市场的量价齐升。
只靠重庆不是长远之计，所以公司开始深耕中西部。
深耕中西部，拿地更均衡。
除了中西部，其他重点城市的拓展也十分顺利。
苏州、南宁、合肥、成都、杭州，签约金额分别为89亿、70亿、70亿、64亿和62亿，市占率分别为2.25%、4.71%、3.63%、1.47%和1.32%。
后面几个城市看起来规模还比较小，但胜在增速惊人。苏州签约金额同比增长368%、南宁同比增94%、合肥同比增63%、成都同比增146%，杭州是新进入的城市，第一年就签约62亿。太厉害了。
从省份数据来看，19 年重庆、四川、江苏、浙江、河南五个省份销售规模突破 100 亿元，其中江苏实现 208 亿元，四川实现147 亿元，浙江实现 113 亿元，河南实现 111 亿元。除重庆以外的市场销售金额同比增长 81.1%。
华夏幸福说自己异地复制成功，我看金科股份的异地扩张更吓人。
19年大本营重庆的商品房销售金额同比增16%，而金科的签约金额同比增18%，抢占了更多的市占率。大本营的优势保持住，异地扩张的成绩单又那么喜人，这样的企业能不受追捧么？
再看看商业地产的情况：
在大本营重庆，有两个收租项目。
2、跟投制度
金科员工与股东的利益比较一致，得益于跟投制度。
截止19年末，公司共有 243 个项目实施了房地产项目跟投，涉及总跟投资金 15.33 亿元，巫山金科城、天元道等 17 个项目实现分红，累计涉及分红金额 0.93 亿元。
看明细，员工的权益占比基本在5%以下，但他们是真金白银自掏腰包，项目好分红就好，当然会打鸡血拼命。除了员工，董事和高管也跟投了6000多万。
3、物业服务
自己造的房，交给自己的物业公司来打理，水到渠成的事。同时，金科物业还有外拓项目的能力。目前在管面积中 40%来自于母公司，60%来自于外拓项目。
增值服务占总营业收入的比重为 30%，未来还有发力的空间。
进入的城市有135个，管理规模约 2.2 亿平方米，市场占有率连续三年中西部第一。
现在准备分拆物业业务，在港股上市。
4、科技产业园区投资运营
集产业开发、投资、运营于一体。打造了以重庆两江健康科技城、成都青羊总部基地、山西智慧科技城、长沙科技新城等为代表的一大批标杆项目。
5、新能源业务
拥有景峡、烟墩两个风电场，合计40万千瓦的装机容量。
6、文旅康养产业
准备尝试布局。
受让和谐健康 9.9%的股份。
7、历年收入结构
行业情况
1、购地意愿下降
根据国家统计局统计，虽然 2019 年全国房地产开发投资 13.22 万亿元，同比增长 9.9%。虽然投资增加，但预示未来的土地购置指标不理想。房地产开发企业土地购置面积2.58 亿平方米，同比下降 11.4%；土地成交价款 1.47 万亿元，同比下降 8.7%。
行业谨慎不代表金科谨慎，这几年的高速发展有目共睹。不过，在 2019 年行业融资收紧的大背景下，公司拿地强度有所减弱，拿地金额/销售金额下降至 48%。
近几年的拿地面积依然大于销售面积。
激进向前冲。
2、炒房热度下降
2019 年商品房销售面积 17.16 亿平方米，同比下降 0.1%。商品房销售额 15.97 万亿元，增速同比回落 5.7 个百分点。
3、水源充足钱管够
2019 年，房地产开发企业到位资金 17.86 万亿元，同比增长 7.6%，增速提高1.2 个百分点。其中，国内贷款 2.52 万亿元，同比增长 5.1%；自筹资金 5.82 万亿元，同比增长4.2%；定金及预收款 6.14 万亿元，同比增长 10.7%；个人按揭贷款 2.73 万亿元，同比增长 15.1%。
4、强者恒强
据第三方机构统计，截至 2019 年末，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100 房企的权益销售金额集中度已分别达到近 21%、36%、44%以及 53%。
5、还有空间
房地产方面，截至 2019 年末中国城镇化率为 60.60%，还没到顶，机会还有，老乡别走。
物业方面，预计到 2025 年商品住宅销售面积累计 238 亿平方米，按照百强企业住宅物业费计算，整体市场规模 9,054.48 亿元。到 2025 年中国社区增值服务市场容量预计达 1.80 万亿元。老乡别走。
6、yq影响
2020年一季度，TOP100房地产企业销售规模同比下降近20%。
7、居民加杠杆
2019 年，超预期省份基本都对应着居民杠杆率非常大幅度提升。新疆、青海、内蒙古、陕西、宁夏、贵州等省份棚改下降幅度都超过 50%，但是商品住宅销售金额仍然在 10%以上，超过全国水平。核心是居民加杠杆，新增居民贷款同比更大幅度的提升，比如新疆居民贷款同比 173%，青海 135%，云南 44%，宁夏 89%，贵州 24%。
19年经营状况
1、基本情况
19年营收达到677.7亿，同比增64%。
房地产销售面积 1,905 万平方米，同比增长 42%。
归母净利润56.7亿，同比增46%。扣非归母净利润57亿，同比增42.7%。
值得注意的是，19年公司按合资合作协议约定向联营、合营企业收取的投资开发资金利息收224,788,019.34元，是不界定为非经常性损益的。
加权平均ROE为23.63%，同比增长4.18 个百分点。
ROE为20.7%，同比增3.9个百分点。主要是因为权益乘数和周转率的提升所致。归母净利润率为8.4%，同比下滑了1个百分点，原因是计提存货跌价准备、土地增值税和少数股东损益的增加。
如果把杠杆乘数拆分，增加的主要是经营杠杆，好事。
毛利率达到 28.84%。
CFO大涨68%，达到22亿。虽然连净利润的一半都不到，但也是为了继续扩张。
可喜的是，全年实现销售回款 1,610 亿元，同比增长 53%，回款率高达 87%。
预收款项达到 1,147 亿元，同比提升超过 50%。预收款比营业收入的比值为 1.69，接下来的业绩有保障。
总资产3216亿，增39%，净资产266亿，增24%，这行业就这样，杠杆杠杠的。
分季度情况：
一季度是淡季。今年一季度遇上yq，可淡季不淡，后面再看。
2、收入构成与盈利能力
2015年之前多元化经营，现在已经明确了把房地产作为主业。
19年有93%的收入来自房地产销售。
不过新能源业务的毛利率最高，有52%。
大本营地区的业务毛利率最高，深耕的优势显露出来。
充满狼性的进击。
ROE连续三年猛增。
3、费用情况
销售费用高达42亿，同比增65%。
管理费花了27亿，增15%，给管理人员加工资了，而且一加就是2.3亿。不过能交出这么靓丽的成绩单，也值了。
财务费用6.3亿，同比翻了11倍有余。其中利息支出为9.7亿，比去年多了4.2亿。
4、现金流情况
5、资产负债表变动
账上有360亿货币资金。
存货多了53亿，原因是土地和新开工项目多了。
由于在建工程转固，固定资产多了20亿，为43.8亿。看明细，主要是发电设备和房屋及建筑物，分别价值25亿和16亿。
应付款为235亿，多了98亿，主要是应付工程款多了。
预收款有115亿，同比多了39亿，签约销售金额增加，后续业绩有保障。
6、资金受限情况
高杠杆经营，借钱总需有抵押。虽然公司的总资产有3216亿，但其中的880亿已用来质押或抵押，是不能乱动的。
7、土地储备
新增土地 192 宗，土地购置合同金额达到 888 亿元，权益合同金额 562 亿元，计容建筑面积 3,323 万平方米。
2019 年平均楼面地价为 2672元/方，同比下降 22%，楼面均价比销售均价在 27%左右，该比例大幅下降 11 个百分点。真够便宜的。
截至报告期末，公司总可售面积近 6,700 万平方米，其中，重庆占比降至 29%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别达到 22%、18%、16%、7%、5%，布局结构更加合理。
此外，拿地下沉。 2019 年三四线拿地建面比例 73%，拿地金额比例为 63%，相较此前有大幅提升。从具体城市看，2019 年拿地建面占比较多的中西部城市为：重庆（13.7%） 、成都（5.2%） 、遂宁（3.5%） 、遵义（2.0%） 、宜宾（1.9%） 、玉溪（1.7%） 。
公司拿地成本有优势，而且有IRR要求及净利率要求。2016-2019平均拿地成本仅为 3289 元/平方米，拿地均价和销售均价的比值也在逐年下降。公司在拿地时，严格按照要求，对IRR的要求一直是在30%以上，净利率根据不同城市能级制定，一般在 8%-10%。
8、销售情况
公司及所投资的公司实现销售金额 1,860 亿元，同比增长 57%，完成年度目标的 124%。
房地产销售面积 1,905 万平方米，同比增长 42%。
房价销量齐齐升，抢占市场扶摇上。
打鸡血般拼搏。
销售金额保持高增长，主要靠卖得更多。
9、在建项目
期末在建项目 320 个，新开工面积约 3,163 万平方米，期末在建面积约 5,776 万平方米，竣工面积约 1,208 万平方米。
总可售面积近 6,700 万平方米，具体区域分布情况如下：
10、融资与负债
有息负债近千亿，银行贷款是大头。
不过去年有改善，杠杆稍微略有降。
资产有息负债率降至 33%，同比降低近 4 个百分点。
扣除预收款项后资产负债率2 降至 48%，较上年降低超 2 个百分点。
另外，截至期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为 215.53 亿元。
公司 2020-2022 年债券到期金额分别为 27.3 亿元、41 亿元、19.3 亿元。海外债发行规模仅有 3 亿美元，受境外市场波动的影响较小。
19 年债券平均发行利率为7.09%，平均融资成本为7.46%。
11、物业
19 年，金科服务营业收入同比增长超 50%，服务项目近 800 个。
12、科技产业（园区）投资运营业务
目前已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、陕西等 8 省份 11 个城市，其中 2019 年新进驻城市 6 个，累计开发运营管理项目 19 个，面积超 900 万平米。
金科产业实现营业收入约 31 亿元，净利润约 5 亿元。
13、风电项目
19年上网电量为103,076万千瓦时。
烟墩风电场全年弃风限电率为 13.3%，同比下降 4.7 个百分点，景峡风电场全年弃风限电率为 14.4%。
实现 EPC 代建业务有突破，全年顺利承建并完成 9.9 万千瓦装机项目。
实现营业收入 41,491 万元，同比增长约 121%；实现净利润 12,583 万元，同比增长超 200%。
14、分红
股息率5.6%左右。
分红虽然比较慷慨，但比例在下降。
15、股权激励
根据 2019 年 12 月 10 日公告的员工持股计划，一期持股计划资金总额不超过 25 亿元，其中员工自筹资金不超过 12.5 亿元，融资金额不超过 12.5 亿元。以 2019 年 12 月 6 日收盘价 6.91 元/股作为平均买入价格，本期计划涉及的标的股票数量预估为 3.62 亿股， 约占公司现有股本总额的 6.77%。二期至五期的资金源于专项基金， 若 2019-2022 年业绩分别达到 50.5 亿、 62.2 亿、73.8 亿、81.6 亿，则下一年度按净利润的 3.5%提取专项基金。截止 2020 年 4 月22 日，公司通过集中竞价累计买入 5939 万股，占公司总股本的 1.1%，成交均价为 6.75 元/股。
16、少数股东损益
借力打力，分散风险。
20年Q1经营状况
1、基本情况
营收76亿，同比增19%
归母净利润3.97亿，同比增57%。
扣非归母净利润4.1亿，同比增57%。
yq期间，业绩继续逆天。不过一季度是淡季，本来基数就小，同比变动幅度大一点很正常。
CFO流出59亿，比去年的负84亿好一些。
总资产3272亿，归母净资产286亿。
2、利润表
管理费用4.6亿，同比增43%，说是经营规模扩大所致，不知道给管理人员发了多少福利。
3、资产负债表
4、销售金额
公司及所投资的公司实现销售金额约264亿元；销售面积约271万平方米。
5、新增土储及货值
新增土地26宗，计容建筑面积302万平方米，合同投资金额109亿元，权益合同金额95亿元。
6、股权之争落下帷幕
融创逐步退出，红星家具受让11%的股权。
7、yq影响渐退
3 月以来，以长三角为代表的华东区域基本面恢复速度较快 。如：芜湖同比增长24.8%，盐城同比增长 21.2%，泰州同比增长 20.4%，南京同比增长 14.2%，杭州同比增长12.7%。
8、融资利率下降
2020 年 2 月 20 日，公司发行两笔一般公司债，其中“3+2”年期票面利率为 6.3%，相较 2018 年 2 月发行的同期限同类别债券下降了 120bp； “2+1”年期的票面利率为 6%，相较 2019 年 7 月发行的同期限同类别债券下降了 50bp。
此外，2020年1月份做了期限为一年的8亿短期融资，利率只有5.3%。
未来展望
1、2020目标
公司及所投资的公司全年的销售目标为 2,200 亿元，计划新开工面积约 3,600 万平方米，年末在建面积约 7,300 万平方米。
也就是说，签约收入要增长18.3%。
2、高管增持
董事长蒋思海拟增持金额不低于 3,000 万元，董秘徐国富拟增持不低于 500 万元。
风险
1、政策风险
房住不炒，矫枉过正。
2、宏观经济风险
yq影响，居民收入下降，生活拮据，买不起房的人多了。
3、市场竞争风险
都在抢市场份额，不进则退。
4、土地投资风险
一方面招拍挂竞争激烈，另一方面多地政府出台土地竞配建、竞自持、现房销售的限制，也增加了土地获取成本和去化周期。土地价格上涨，拿地成本就高。
5、项目开发风险
项目审批要求提高，可能导致公司房地产开发及销售周期延长，进而增加开发成本和开发风险。
6、经营管理风险
我是如何弄垮巴林银行的。
7、融资风险
假如融资受限或融资成本上升，都是大问题。
总结
全球大水漫灌的背景下，个人愚见，什么科技、什么芯片、什么新基建，那是大财团大机构玩的。对于p民而言，别说什么梦想，别画什么大饼，若不想那丁点财富被稀释，若不想被通胀吞没，最好的途经可能还是加杠杆上房产。
这是环境和人性所决定的。
这结论完全是个人的臆想，过几年再回头看结果。
刺猬偷腥
2020年5月13日