原创： 齐风股韵
大家好，我是草帽路飞，非常欢迎大家来参加齐风股韵第二次线下会议，这次我们的主题是地产研讨，借助融创在青岛开股东大会的机会，请到了国内这些知名的大佬，我们全国各地的大佬汇聚在青岛，有这么个机会给我们山东价值投资俱乐部，来跟我们山东的朋友一起来交流学习，跟我们分享一下地产的投资知识，今天主要是想请狻猊哥、老木头哥和飞鹰兄，上来给我们做一个简单的分享，首先请狻猊哥给我们做一个地产专题的分享，大家都知道我不是做地产出身的，但是我研究房地产也有2-3年了，投资房地产股票最难得就是要盘它的地，要盘每一块地，像融创、恒大这样的一年要拿几百块地，如果没有特别的能力，这个事情是非常难做的，狻猊哥最让我佩服的就是，他把每一块地都放到谷歌地图里去了，融创的高价地很多，我盘了很久还是漏掉很多，狻猊哥一句话就提醒了我，让我对狻猊哥崇高的敬意，狻猊哥对地产的研究，确实下了非常大的功夫，那借这次机会，就让狻猊哥上来分享一下对地产行业的看法。
狻猊哥地产投资分享：
非常感谢草帽兄对我这么高的评价，其实有点拔高我了，谢谢大家。
我为什么投资地产呢。我认为在我关注的行业里，对地产比较了解，当然我说的不一定对，只是对大家提供一些参考。
现在看全世界，跨入发达国家行列的，例如美、英、德、法、日、韩，他们都有一个共同的特点，城市化率在75%以上，日本、韩国要更高一点，这个可能跟东亚的环境和文化，可能是有关系的，所以就是说这个行业的空间是非常大的，因为我们目前的城市化率大概是60%左右，韩国在75%以上具体数字不清楚，日本在80%以上，然后我们因为可能我们的幅员更加辽阔，同样的我们的土地比较稀缺，我觉得我们的空间也应该在75%以上，这是我个人的一个判断。
现在社会因为资讯的传递和那个交通的便捷性，会加速城市化的发展，所以在这个浪潮中间，地产会是一个非常好的投资机会，加上目前地产股，基本上都处在比较低估的一个状态，从资产收益率来看都是很好的一个估值。当然这个城市化这个过程也走了一些弯路，以前一直推崇小城市的城市化，压制那个大城市的发展，然后指标优先供给中小城市，如果政府不是这走，也许也会有这样一个过程，因为很多人他会先去到小城市，小城市生活成本会低一点，所以首选的话还是聚集到什么县城啊、地级市这些地方。
可能我们个人现在看到的都是去大城市，但这是统计学上的一个问题，因为只有受到良好教育的人才会直接一步去到大城市，但是这个比例是非常低的。我们每年目前的话大学每年毕业生750多万吧，我记得我毕业那个时候100万人还不到，70多万吧，所以我们可能有个错觉，因为我们打交道的人就是这些人，大学一起毕业这些人，其实750万人对比全国人口数量是很小的一个比例，所以大部分人还是去到三四线城市，然后他们有了能力以后才会相应的一些大的城市发展。现在因为一线城市生活成本太高了，所以二线城市，特别是强二线城市会有更大的机会。这个城市的一个梯度的问题，一开始可能小城市会吸引大量的人流，目前还处在这样一个阶段。
其实有几本书很好，比如陆铭写的《大国大城》，还有一本书，叫做《城市的胜利》，其实都是分析城市的原理，城市会带来大量人口聚集，人口聚集带来信息交流的便利，信息交流的便利带来效率的提升，就像你两个人之间就一个连接点，三个人之间就有两个连接点，随着人越来越多，连接点也会增加，那么信息的交流就会更加方便，信息交流便利就会提高效率。
举个例子，4个人带一堆行李，在以前需要找两部出租车，现在只需要通过轿车软件叫一部商务车就搞定了，节省时间节省金钱效率更高，这就是非常典型的例子，信息交流便利性会带来社会效率的提升。所以城市化会带来社会效率的提升是毫无疑问的，几乎是一个划时代的改变吧。
现在国家在搞都市圈，实际上社会也在形成都市圈，目前政策也在引导都市圈，这样会形成一个良性的相互促进，接下来对地产行业的发展会更有好处，在都市圈拥有大量土地储备的公司，便宜土地储备的公司，会有非常好的机会。
然后再讲一下行业规模的问题，现在我们普遍认为15万亿是一个行业的顶点，当然这个规模非常之大，这个现在美国的每年的新屋销售量比这小得多，这样看我们的规模就是巨大了，大的离谱，但是实际上我们跟美国是不一样的，因为美国城市化率根据公开资料接近90%，以我在美国的观察，美国的城市化率是90%以上，因为他们跟我们不一样的是逆城市化，他们城里的的有钱人都到乡下去，当然他们不是去乡下种地，因为他们乡下也有非常完善的配套，我们去美国看到，一个非常小的小镇，像那个汉堡店啊，星巴克、银行、医院、图书馆和市政厅什么都有，就是一个非常小的城市。虽然人口比较少只有一两万人，但是有非常完善的配套，让富人也会选择去这里生活。像加州沿岸一些非常好的城市，像圣塔巴巴拉，吸引了大量纽约、洛杉矶的人去定居。
当然有个很好的现象，就是近几年国内，特别是近两年第二居所的崛起，为什么海南房价涨到那么高，为什么昆明的房子那么好卖，很重要的原因就是第二居所的崛起。像海南现在限购，西双版纳的房子卖的特别好，就是因为大量东北人口需要第二居所，其实像长江沿岸上海这些地区，夏天是非常闷热的，他们需要避暑的地方，像大理啊、昆明这个地方，可能我觉得是非常有潜力的地方。
以上我们说城市化率问题，回来再说规模问题，就是说15万亿，我个人判断不是行业的顶点，行业顶点肯定会继续上升的。我们参照美国数据，可能忽略了一个很重要的问题，美国的旧房翻新率是非常高的，因为美国基本是独立屋比较多，独立屋有几个特点，第一独立屋土地是私有的，再一个就是这一片只有我一个房子，没有别人。所以对他们来说翻新才是最重要的，房子旧了他根本不用担心一定要买新房子了，他们可以向市政厅申请翻新。虽然涉及到外观改变需要附近邻居来签字，但是这些都不是问题，因为今天我翻新，明天就可能你翻新，只要你邻里关系不是特别恶劣，基本都会通过的。所以他们新屋销售量不算大，同时他们的城市化率已经达到顶峰，现在城市化的过程是其他城市的人口流出，像铁锈地带底特律这样的城市，人口流失非常严重，他们大量向湾区洛杉矶、休斯顿这些城市流入，其实你去当地看一下，或者地图上看一下都会看出来，洛杉矶和休斯顿这些城市新建房屋规模还是很大的，所以我觉得参照美国的绝对数据是不合理的，我们跟日本的数据更相似，东京现在房屋供应远远大于北京、上海，所以未来规模没有问题，15万亿是阶段性的一个高峰吧，未来10年12万亿以上是没问题的，但是我个人认为未来10年很可能达到18万亿。当然这只是个人感觉，没有任何依据。
行业集中度现在越来越高，这个问题我们10多年前从事地产的话，那时候所有的东西啊，基本上没有什么太多的标准化，我们刚刚从事这个行业的时候。现在的以融创为例，在同一地区，户型都差不多的，很重要的原因就是效率问题，因为很多优质成熟户型都是通过不停改错最后优化出来的，现在行业标准化以后，其实他的他的这个管理的效率会提升，像以前你多一个项目人员啊管理啊，成本都会大幅度上升，现在标准化以后，项目难度会降低，信息交流便利以后，管理半径会提升，随着行业标准化越来越高后，会进一步提升行业集中度。集中度提升以后竞争力会提升，包括融资成本、采购成本、管理成本都会下降。因为现在大量的存量土地利润率比较高，所以有很多项目对效率的要求不高，随着各公司存量的土地逐步消耗，我所说的存量土地，是地产公司很久之前就拿到的那种地，这样看这种土地会越来越少，融创未来大规模收并购的机会也会小一些，未来一手土地会占主流，一手土地对拿地公司的各方面效率要求非常高，大公司会有非常高的优势，小公司会逐步淘汰。当小公司让出这部分份额的话，行业龙头公司反而有更广阔的空间，当然不排除二三线公司有非常优秀的公司会跑出来，但总体来说龙头公司优势更大。这就是行业集中度的问题，好的公司会有。
大家都知道地产这个行业费用前置，利润延后释放，通过这一轮剧烈的价格上涨，这一次规模大扩张之后，龙头开始盘整，慢慢亮出自己的底牌，开始释放自己的利润，像恒大、碧桂园、融创都开始释放自己的利润，万科比较特殊，管理层有想法，所以它的利润释放会慢一点，但最后它还是会释放出来的，随着这些公司的净资产越来越大，这样它们抗风险能力就会越来越强。
接下来我们说一下风险的问题，其实我们看地产公司，总资产收益率并不是特别高，但是净资产收益率非常高，很重要的一个原因，这就是因为它们动用了非常高的杠杆。跟银行一样，高杠杆就意味着高风险，如果中国经济有系统性的风险，那么高杠杆地产公司还是有风险的。但是我认为这个概率是比较低的，由于土地有政府管控定价，所以是保护了地产行业的风险释放。
问：重仓哪些地产股，看好的原因
狻猊哥答：最重仓的还是融创，土储比较好，拿地成本和售价比例比较合适，再就是融创的产品力比较好，其实过去我们需求处在一个饥饿状态，因为人多来到城里来，房子还没盖好，只要有房子供应，大家就会去抢，因为你没有选择，像这几年的限价，造成价格倒挂，不需要品质。但未来随着城市化的进程，好房子会慢慢变得稀缺，像差的房子过个十年八年居住体验会非常差，那个时候好的房子会更受欢迎，这是比较重要的两个核心竞争力吧，还有就是对企业家的看法，这就比较个人化了。
还有重仓金茂，它的优势是从土地获取这一块，有比较大的优势，因为它做城市运营，其实金茂也拿了很多贵的地，大家比较关注的是金茂贵的地，其实金茂通过城市运营也拿了很多便宜的地，而且便宜的地产生的利润，会远远覆盖低价低资产效率低下的问题。
然后我住在湾区，也比较看好湾区，所以我配置了一部分的时代地产。