狻猊哥地产投资分享

原创: 齐风股韵

大家好,我是草帽路飞,非常欢迎大家来参加齐风股韵第二次线下会议,这次我们的主题是地产研讨,借助融创在青岛开股东大会的机会,请到了国内这些知名的大佬,我们全国各地的大佬汇聚在青岛,有这么个机会给我们山东价值投资俱乐部,来跟我们山东的朋友一起来交流学习,跟我们分享一下地产的投资知识,今天主要是想请狻猊哥、老木头哥和飞鹰兄,上来给我们做一个简单的分享,首先请狻猊哥给我们做一个地产专题的分享,大家都知道我不是做地产出身的,但是我研究房地产也有2-3年了,投资房地产股票最难得就是要盘它的地,要盘每一块地,像融创、恒大这样的一年要拿几百块地,如果没有特别的能力,这个事情是非常难做的,狻猊哥最让我佩服的就是,他把每一块地都放到谷歌地图里去了,融创的高价地很多,我盘了很久还是漏掉很多,狻猊哥一句话就提醒了我,让我对狻猊哥崇高的敬意,狻猊哥对地产的研究,确实下了非常大的功夫,那借这次机会,就让狻猊哥上来分享一下对地产行业的看法。

狻猊哥地产投资分享:

非常感谢草帽兄对我这么高的评价,其实有点拔高我了,谢谢大家。

我为什么投资地产呢。我认为在我关注的行业里,对地产比较了解,当然我说的不一定对,只是对大家提供一些参考。

现在看全世界,跨入发达国家行列的,例如美、英、德、法、日、韩,他们都有一个共同的特点,城市化率在75%以上,日本、韩国要更高一点,这个可能跟东亚的环境和文化,可能是有关系的,所以就是说这个行业的空间是非常大的,因为我们目前的城市化率大概是60%左右,韩国在75%以上具体数字不清楚,日本在80%以上,然后我们因为可能我们的幅员更加辽阔,同样的我们的土地比较稀缺,我觉得我们的空间也应该在75%以上,这是我个人的一个判断。

现在社会因为资讯的传递和那个交通的便捷性,会加速城市化的发展,所以在这个浪潮中间,地产会是一个非常好的投资机会,加上目前地产股,基本上都处在比较低估的一个状态,从资产收益率来看都是很好的一个估值。当然这个城市化这个过程也走了一些弯路,以前一直推崇小城市的城市化,压制那个大城市的发展,然后指标优先供给中小城市,如果政府不是这走,也许也会有这样一个过程,因为很多人他会先去到小城市,小城市生活成本会低一点,所以首选的话还是聚集到什么县城啊、地级市这些地方。

可能我们个人现在看到的都是去大城市,但这是统计学上的一个问题,因为只有受到良好教育的人才会直接一步去到大城市,但是这个比例是非常低的。我们每年目前的话大学每年毕业生750多万吧,我记得我毕业那个时候100万人还不到,70多万吧,所以我们可能有个错觉,因为我们打交道的人就是这些人,大学一起毕业这些人,其实750万人对比全国人口数量是很小的一个比例,所以大部分人还是去到三四线城市,然后他们有了能力以后才会相应的一些大的城市发展。现在因为一线城市生活成本太高了,所以二线城市,特别是强二线城市会有更大的机会。这个城市的一个梯度的问题,一开始可能小城市会吸引大量的人流,目前还处在这样一个阶段。

其实有几本书很好,比如陆铭写的《大国大城》,还有一本书,叫做《城市的胜利》,其实都是分析城市的原理,城市会带来大量人口聚集,人口聚集带来信息交流的便利,信息交流的便利带来效率的提升,就像你两个人之间就一个连接点,三个人之间就有两个连接点,随着人越来越多,连接点也会增加,那么信息的交流就会更加方便,信息交流便利就会提高效率。

举个例子,4个人带一堆行李,在以前需要找两部出租车,现在只需要通过轿车软件叫一部商务车就搞定了,节省时间节省金钱效率更高,这就是非常典型的例子,信息交流便利性会带来社会效率的提升。所以城市化会带来社会效率的提升是毫无疑问的,几乎是一个划时代的改变吧。

现在国家在搞都市圈,实际上社会也在形成都市圈,目前政策也在引导都市圈,这样会形成一个良性的相互促进,接下来对地产行业的发展会更有好处,在都市圈拥有大量土地储备的公司,便宜土地储备的公司,会有非常好的机会。

然后再讲一下行业规模的问题,现在我们普遍认为15万亿是一个行业的顶点,当然这个规模非常之大,这个现在美国的每年的新屋销售量比这小得多,这样看我们的规模就是巨大了,大的离谱,但是实际上我们跟美国是不一样的,因为美国城市化率根据公开资料接近90%,以我在美国的观察,美国的城市化率是90%以上,因为他们跟我们不一样的是逆城市化,他们城里的的有钱人都到乡下去,当然他们不是去乡下种地,因为他们乡下也有非常完善的配套,我们去美国看到,一个非常小的小镇,像那个汉堡店啊,星巴克、银行、医院、图书馆和市政厅什么都有,就是一个非常小的城市。虽然人口比较少只有一两万人,但是有非常完善的配套,让富人也会选择去这里生活。像加州沿岸一些非常好的城市,像圣塔巴巴拉,吸引了大量纽约、洛杉矶的人去定居。

当然有个很好的现象,就是近几年国内,特别是近两年第二居所的崛起,为什么海南房价涨到那么高,为什么昆明的房子那么好卖,很重要的原因就是第二居所的崛起。像海南现在限购,西双版纳的房子卖的特别好,就是因为大量东北人口需要第二居所,其实像长江沿岸上海这些地区,夏天是非常闷热的,他们需要避暑的地方,像大理啊、昆明这个地方,可能我觉得是非常有潜力的地方。

以上我们说城市化率问题,回来再说规模问题,就是说15万亿,我个人判断不是行业的顶点,行业顶点肯定会继续上升的。我们参照美国数据,可能忽略了一个很重要的问题,美国的旧房翻新率是非常高的,因为美国基本是独立屋比较多,独立屋有几个特点,第一独立屋土地是私有的,再一个就是这一片只有我一个房子,没有别人。所以对他们来说翻新才是最重要的,房子旧了他根本不用担心一定要买新房子了,他们可以向市政厅申请翻新。虽然涉及到外观改变需要附近邻居来签字,但是这些都不是问题,因为今天我翻新,明天就可能你翻新,只要你邻里关系不是特别恶劣,基本都会通过的。所以他们新屋销售量不算大,同时他们的城市化率已经达到顶峰,现在城市化的过程是其他城市的人口流出,像铁锈地带底特律这样的城市,人口流失非常严重,他们大量向湾区洛杉矶、休斯顿这些城市流入,其实你去当地看一下,或者地图上看一下都会看出来,洛杉矶和休斯顿这些城市新建房屋规模还是很大的,所以我觉得参照美国的绝对数据是不合理的,我们跟日本的数据更相似,东京现在房屋供应远远大于北京、上海,所以未来规模没有问题,15万亿是阶段性的一个高峰吧,未来10年12万亿以上是没问题的,但是我个人认为未来10年很可能达到18万亿。当然这只是个人感觉,没有任何依据。

行业集中度现在越来越高,这个问题我们10多年前从事地产的话,那时候所有的东西啊,基本上没有什么太多的标准化,我们刚刚从事这个行业的时候。现在的以融创为例,在同一地区,户型都差不多的,很重要的原因就是效率问题,因为很多优质成熟户型都是通过不停改错最后优化出来的,现在行业标准化以后,其实他的他的这个管理的效率会提升,像以前你多一个项目人员啊管理啊,成本都会大幅度上升,现在标准化以后,项目难度会降低,信息交流便利以后,管理半径会提升,随着行业标准化越来越高后,会进一步提升行业集中度。集中度提升以后竞争力会提升,包括融资成本、采购成本、管理成本都会下降。因为现在大量的存量土地利润率比较高,所以有很多项目对效率的要求不高,随着各公司存量的土地逐步消耗,我所说的存量土地,是地产公司很久之前就拿到的那种地,这样看这种土地会越来越少,融创未来大规模收并购的机会也会小一些,未来一手土地会占主流,一手土地对拿地公司的各方面效率要求非常高,大公司会有非常高的优势,小公司会逐步淘汰。当小公司让出这部分份额的话,行业龙头公司反而有更广阔的空间,当然不排除二三线公司有非常优秀的公司会跑出来,但总体来说龙头公司优势更大。这就是行业集中度的问题,好的公司会有。

大家都知道地产这个行业费用前置,利润延后释放,通过这一轮剧烈的价格上涨,这一次规模大扩张之后,龙头开始盘整,慢慢亮出自己的底牌,开始释放自己的利润,像恒大、碧桂园、融创都开始释放自己的利润,万科比较特殊,管理层有想法,所以它的利润释放会慢一点,但最后它还是会释放出来的,随着这些公司的净资产越来越大,这样它们抗风险能力就会越来越强。

接下来我们说一下风险的问题,其实我们看地产公司,总资产收益率并不是特别高,但是净资产收益率非常高,很重要的一个原因,这就是因为它们动用了非常高的杠杆。跟银行一样,高杠杆就意味着高风险,如果中国经济有系统性的风险,那么高杠杆地产公司还是有风险的。但是我认为这个概率是比较低的,由于土地有政府管控定价,所以是保护了地产行业的风险释放。


问:重仓哪些地产股,看好的原因

狻猊哥答:最重仓的还是融创,土储比较好,拿地成本和售价比例比较合适,再就是融创的产品力比较好,其实过去我们需求处在一个饥饿状态,因为人多来到城里来,房子还没盖好,只要有房子供应,大家就会去抢,因为你没有选择,像这几年的限价,造成价格倒挂,不需要品质。但未来随着城市化的进程,好房子会慢慢变得稀缺,像差的房子过个十年八年居住体验会非常差,那个时候好的房子会更受欢迎,这是比较重要的两个核心竞争力吧,还有就是对企业家的看法,这就比较个人化了。

还有重仓金茂,它的优势是从土地获取这一块,有比较大的优势,因为它做城市运营,其实金茂也拿了很多贵的地,大家比较关注的是金茂贵的地,其实金茂通过城市运营也拿了很多便宜的地,而且便宜的地产生的利润,会远远覆盖低价低资产效率低下的问题。

然后我住在湾区,也比较看好湾区,所以我配置了一部分的时代地产。


$融创中国(01918)$ $中国金茂(00817)$$中国奥园(03883)$

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精彩评论

金铲铲唐僧06-08 20:30

同样的我们的土地比较稀缺,

比岛国稀缺吗

歌者的二向箔06-09 01:07

毫无疑问,一定是稀缺的 。土地都在政府和集体手里,有严格的土地用途界定。岛国土地私有为主,虽然也有土地用途界定,但不如我们严格,因此房价一旦上涨,供应增加很快。我们商品房的供应,本质上与房价无关,全看国家土地政策是否变动。

其乐融融7706-08 16:46

王牌特工开会

潜伏的乐百氏06-08 14:50

没有提到奥园

无敌喷火龙06-09 01:33

买核心城市准没错

全部评论

愚半生06-16 19:54

一位农民兄弟06-15 09:40

仁者见仁,智者见智!

1哥说事06-11 10:12

评论已被 齐风股韵 删除

股权-投资06-10 18:22

目前,地产是政府兜底的行业

老苗06-09 22:35

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