这应该是万科2021年 Q1毛利率下滑最合理的解释了

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首先是:万科2020年年度报告第233页“合同负债分类”详细说明了万科已售未结项目预计的结算时间。部分截图如下:

然后,选择整理预计在2021年1-3月份会进行结算的项目,汇总到如下表格:

知道了2021年Q1具体结算了哪些项目还不够,还需要这知道这些项目具体的拿地时间、拿地成本、以及开盘单价等等。一个项目一个项目的查询对比分析,可以得到这个集大成的表格,如下:

从拿地时间看,最早的昆明魅力之城项目、徐州淮海天地项目,是2013年拿的地,当然也都是百万方级别的超级大盘,这种类型的项目拿地成本低,开发周期长,前期赚钱,越到收尾工程,因为土地增值税和财务成本的双重原因,越亏钱。另外,2018年之后的拿地项目14个,只占总数34个的41%。

从毛利率看,以我有限的房地产从业经验看,考虑财务成本和土地增值税清算,标黄的项目基本都是赚不了啥钱,能不亏钱就不错了。

最后说一下结论:2020年Q1毛利率大幅下滑,有一部分原因是2017年高价地王的原因,因为标黄的10个项目中有6个项目是在2017年拿的地。但是同时,我认为更主要的原因是郁会计主动选择的结果,一季度毛利率低是万科的传统

通过一个一个统计万科2021年Q1结算的项目明细,我有一个非常明显的感觉就是:房企对于施工进度、结算进度的掌控力度之强远超之前的想象。这就带来一个结果,房企的存货就是一个黑匣子,里面具体包括哪年的土地、有多少地王,除了管理层没人能说的清楚。因此,投资房企时管理层的诚信或者企业文化就成为一个非常重要的排除项。 @今日话题    $万科A(SZ000002)$    $万科企业(02202)$  

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TVB剧2021-09-12 12:20

请教一下你如何计算的毛利率,我看你标黄的有个18年的项目拿地6000预售30000怎么会没利润

星哥哥2021-08-30 22:37

兄弟,这么看来,拿地到结算一般3年?18年过后拿地毛利率19年应该已经见底了吧,然后恶化是在20年下半年开始?所以未来结算毛利率可能有1年半的改善?

何见之晚2021-06-19 21:06

兄厉害!二季度结算利润率及半年报能否分享?

鬼步君2021-06-01 16:06

财务成本不影响毛利率吧

加里敦2021-05-13 23:42

是的,按年化利润比较前者更划算。

巴永文2021-05-13 22:50

这里面有两个问题:一个是后期单价虽然高,但是财务成本和土地增值税也会高,最后高多少要综合考虑;另外一个就是周转率的问题,很简单两年毛利30%比三年毛利40%要好太多了,因为前者年化15%,后者年化13%。

加里敦2021-05-13 22:34

销售单价做到后期会越高,单方利润是否应该也增加呢?

明尧2021-05-10 11:07

这个细节,辛苦

sghiaqtd2021-05-10 10:46

今天刚看到,关注了。看来下苦功夫啦!数据不错, 链接已经过期,不知道能不能重新发一下。谢谢!

jin8885552021-05-10 10:23

问题是我持有的几只地产股,一季度毛利率都在下滑,我觉得应该是整个行业的问题。