不知道是不是因为碰上董事会换届选举的原因，华夏幸福2019年的股东大会相比往年还是要隆重许多的。
出席人员有：王文学、孟惊、俞健、吴中兵、赵鸿靖、林成红。作为对比，华夏幸福2018年股东大会的出席人员有：赵鸿靖、林成红。
会议地点在固安科创中心，从北京出发开车一个小时达到，感觉出了北京界没一会，下大厂高速几百米就到了。固安产业新城的区位优势和通达性第一次有了直观的感受。
下面直接进入正题，主要说会议的QA环节（有删减）。
1. 第三次土改方向，增加工业土地供应，对产业新城业务有什么影响？
孟惊：对园区业务是正影响，以前工业土地出让年限都是一刀切的50年，改革后土地出让更灵活，出让年限有10年、20年等，这样可以降低招商企业的取地门槛，使有限的资金投入到生产中去，是利好。
点评：孟惊回答的是“土改之后，工业用地的出让年限会更加灵活，可以降低企业的取地门槛”，但是股东问的是“增加工业土地供应，对产业新城业务有什么影响”，完全是答非所问嘛。关于这个问题，我的理解，一个产业新城或者往大了说一个城市，住宅、商业、工业用地具体什么样的比例，是根据一个城市的定位来决定，“增加工业土地供应”是一个很宽泛的概念，基本不会挤压产业新城商业住宅地的出地比例。
2. 报表上有一个丰台酒店的项目，已经开工七八年了，还没有竣工，能不能解释说明一下？
孟惊：华夏在丰台一共有两块地，一块地是商业办公和酒店，一块是和政府合作的。第一块地，写字楼部分已经出售，商业自持，酒店还没完工的原因主要有两个：(1)十九大的历史原因停工八个月，（2）等大兴新机场竣工，运营上有利好。酒店预计明年竣工。因为第一块地华夏干的不错，所以跟政府合作了第二块地，地上建筑面积70万平米。
点评：孟惊第一个问题没有回答到点上，第二个问题慢慢找回了感觉。
3. 国家层面的都是圈利好，对华夏来说意味着什么？
赵鸿靖：华夏内部叫“得都市圈着得未来”，我们会始终坚持都市圈发展理念。
林成红：（1）华夏现在是产业新城+核心区商业办公双轮驱动；（2）利用三年的时间已经走出环京，完成异地复制；（3）华夏是都是圈最坚定的实践者，也得到了越来越多合作伙伴的认可。
点评：这个问题问的很宽泛，所以管理层也就开放式的回答了。
4. 华夏股价比价低，应收账款占总资产比例高，会不会产生坏账情况？
林成红：关于股价：（1）有行业属性的情况，房地产公司今年的跌幅普遍在20%左右；（2）有周期性的影响；（3）董秘不能谈股价，我们相信顺势而为。最后相信股价还会回来的。
吴中兵：华夏幸福的应收账款跟其他开发商不一样，主要是商业模式的问题。政府每年年初审批财政预算，导致应收账款有1-2年的周期。关于坏账，目前为止还没有产生过，但是基于审慎的政策，我们从2018年开始计提坏账准备。
点评：计提坏账准备，确定不是因为上交所的18问@吴中兵。
5. 华夏2018年净经营现金流为负的300多亿，公司预计净经营现金流什么时候可以转正？
俞健：房地产开发公司到了一定的阶段，只要不买地，很容易转正。2019年净经营现金流大额为负的原因主要是2018年遇到暂时困难，减少拿地，2019年要补存货，包括土地整理投资拿地和房地产开发建设。关于现金流的问题，分两块来看：（1）产业新城相关业务，今年转正，这个转正还是建立在2020年比2019年多拿地的基础上；（2）新业务版块主要是轻资产运作，每个项目拿地前都是要中国平安预审批通过的，两证齐全以后就可以转让给中国平安。
王文学：原来我领导的老华夏幸福，净经营现金流今年肯定转正。新业务就是给中国平安做的资金周转，住宅部分华夏幸福销售。我这么说大家都明白了吧，我们以前都是不对外说的。
点评：这个问题也是我想问的问题之一，管理层的回答还是很有诚意的。
6. 彭山产业新城看到政府取消了合作协议，这个是公司主动还是被动的？
赵鸿靖：信息还是要以公司公告的为准。假设取消合作，华夏肯定是要公告的。
孟惊：彭山项目我了解到的情况还是合作的很好的，春节前彭山的书记还来过公司。另外，关于产业新城，我们提出要聚焦核心价值产业新城，对于现金流好价值高的产业新城要加大投资，让它快速发展，对于短期内发展比较缓慢的产业新城，要“定制化发展”，根据今年预计的现金流入来制定投资的额度，投资额度不超过现金流入。
点评：关于彭山项目，也是我想问的，但是我想问的点是：彭山项目取消后的前期投入能不能收回，怎么收回，多长时间收回。结果管理层说“没取消，取消了要公告”，我的问题也就没办法问了。另外，孟惊提到的“定制化发展”量入为出，作为纳米股东我还是很希望看到的。
7. 公司结算面积跟预售面积不匹配，原因是什么？
吴中兵：结算面积少的原因：（1）2018年公司遇到了暂时困难，减少了房地产开发建设的投入，导致结算较慢；（2）2017年2018年环北京十九大前后各种管控，导致结算缓慢。
林成红：这个问题是很明显的节奏问题。2015年预售的房子都在环京，环京受各种事件影响，很多房子都结算不了，这个请各位放心。
点评：这个问题是我问的问题，感觉管理层还是老生常谈，继续留给时间去检验吧。
8. 最近两年环京的招商出现停滞甚至下跌，请解释原因？
孟惊：招商停滞主要因为规划冰封、土地处于管控状态。伴随规划的相继落地，相信环京会有比较大的发展。
王文学：环京管控始于2017年3月31日，主要是三个方面的管控：规划限批、土地限供、房地产限购。全国其他地方都只是房地产限购。现在：规划方面上位规划基本都确定下来了，下位规划也在慢慢的放开，一事一议；土地和房地产方面，廊坊已经基本放开。回到招商的问题，客观上说环京这几年产业的发展是要落后于长三角、珠三角、环南京、环武汉、环郑州的，这里面有环保限产的问题、有北京开会的问题，伴随着这些问题的进一步明朗，我认为未来的产业格局，环京还是会慢慢好起来的。另外再说一下都市圈的问题，原来的华夏幸福是在核心大城市的外围布局产业新城，也就是六环外打游击，现在我们开始进城了，五六月马上要在上海和广州落地项目，吴向东总今年计划至少在8个核心城市落地项目，再加上伟大的中国平安股东的支持，华夏幸福一定会越来越好。
点评：王文学的回答还是干货十足的，划重点，五六月份要在上海和广州落地项目。
9. 我是从成都来的，我非常看好华夏幸福，一定要见见董事长感受一下他的气场，我认为华夏幸福是第二个茅台，对此您怎么看？
王文学：（1）今天管理层集体出现股东大会，回答股东关心的问题，体现了对股东的尊重；（2）华夏的管理层雄心勃勃，有能力，在中国干产业新城没有比我们干的好的，干商业地产也没有比吴向东干的好的，我们马上要在固安和廊坊建设“幸福城”；（3）我们是民营企业，报上了中国平安的大腿；（4）我本人每天早上起床，跑10公里，身体健康，希望您能满意。
点评：第一：希望明年吴向东也能出席，让股东感受到更进一步的尊重。第二：每天早上跑10公里，王文学还是从前那个少年呐。
股东大会致此就差不多结束了，因为参会的股东不多，有幸能够跟王老板合影。在此制定一个小目标：每年股东大会，只要王老板出席，我就参加。
亲测，从北京去固安一个小时，从固安回北京四个小时。帝都的管控已经到了无以复加的地步，环京不是不能发展，实在是政府管控不让发展。
福利，股东大会录音，转需：链接: 网页链接 提取码: pee8