REITs基金是避风港吗?


股市越糟糕,权益基金越惨淡,似乎越能凸显REITs基金的优越感。

今年以来,公募基金平均亏损20%以上,而上市交易的11只REITs基金中有一半年内实现了上涨,剩下一半下跌的基金中,多数跌幅在2%左右,仅1只跌幅较大,但也只是刚刚超过6%。果然是没有对比就没有伤害。

REITs的业绩优越感,很快转变为新基金发行上的爆款。一季度新基金发行遭遇寒冬,尤其是主动权益基金不仅认购规模缩水,募集期也显著拉长,一些基金甚至以募集失败而告终。但是,今年华夏中国交建REIT却吸引了1500亿资金的疯抢,0.84%的配售比例更是创造了一项新的记录。这种反常现象的背后,说明市场正在发生着显著的变化。

REITs即房地产信托基金,最早起源于美国,因投资门槛低、收益稳定、风险分散和流动性较高等特点在成熟市场中获得了很多资金的追捧。在国内,早在2002年就有REITs,但当时主要以私募的形式存在,以机构投资者为主。REITs真正进入大众投资者的视野,是在去年底国内首批公募REITs基金募集成立之后。

不过,对于这种相对陌生的新产品,上市之初并没有得到投资者的普遍青睐。首批REITS基金在上市首日上涨之后,次日即出现集体下跌,不少还出现破发的情况。随后的几个月里,成交也是不温不火,场面较为冷清。

随着时间的推移,投资者对REITs也有了更深的理解,多数盘中价格持续创出历史新高。一年不到的时间里,REITS基金从“牛夫人”变为了“小甜甜”,突然火爆背后的原因是什么?涨幅普遍较高的REITS基金还能买吗?在购买REITs时,需要注意哪些风险?这是本文尝试回答的问题。


01

资产荒下的狂欢


市场在REITs基金上表现出“不差钱”,有着多方面的原因。

首先,REITs基金的底层资产都是目前中国最优质的基础设施项目。目前上市的11只REITs基金的底层资产主要来自于长三角珠三角和京津冀等核心区的环保类、高速类、产业园、物流园类项目,不仅所在区域龙头效应强劲,项目本身营运能力也比较成熟,拥有持续稳定的现金流。

其次,REITs还表现出了非常强的稀缺性。REITs本质上是一种资产证券化产品,对底层资产的要求比较高。目前市场上的REITs基金数量并不多,虽然后期扩容的潜力非常大,但恐难快速扩容增量。另外,REITs与股市、债市的弱相关性,也让其配置价值凸显。

通常,REITs项目要求聚焦重点区域、重点行业、优质项目,并且优中选优,审批流程要经历项目董事会、全国REITs试点项目库、发改委、沪深交易所等层层审批。以华夏中国铁建高速REITs为例,从提交申请材料到获批并最终发行成立产品,前后花了5个月左右的时间。

更为重要的是,REITs自上市以来的赚钱效应非常高,并走出了与股市、债券关联性较低的独立性行情。Wind数据显示,11只REITs中绝大多数上市以来获得了正收益, 不少涨幅超过20%,首创水务最大涨幅一度超过90%。


另外,REITs兼具股性和债性,根据规定每年可分配利润的90%以上需要用来给持有人分红。这也是REITs基金持有人获得稳定收益的主要来源。从首批9只REITs基金的年报来看,去年累计可供分配金额从4000多万元到5.4亿元不等,其中有5只公布了分红数据,分红比例均超过97%。

REITs的火热,原因在于稀缺性和赚钱效应的双重加持。一方面,REITs产品数量少、供应不足,但是需求强劲;另一方面,市场上目前可流通的基金份额较少,加剧了资金的抢购热情。不过,这可能还不是REITs爆发的根本原因,最本质的原因或许是资产荒。

在资管新规打破刚兑的背景下,银行理财规模大幅缩水,能够提供标准化资产管理解决方案的公募、私募基金成为这一部分资金承接的主要载体。不过,银行理财资金相对而言风险偏好较低,以稳健投资为主,随着主动权益类基金波动加剧,固收+、FOF和REITs等稳健型产品逐渐成为了理财替代品种。

既然REITs基金成为了很多资金眼中的香馍馍,那现在还能买吗?


02

入场的艺术


任何资产有低估就有被高估的时候。而估值的高低,往往被视作买卖的重要依据。而要回答REITs还能不能买,那就需要明白它们当前的估值状况。

事实上,普涨行情揭示了一个问题:REITs已经不便宜了。数据显示,11只REITs基金的溢价率高低与累计涨跌幅基本一致,平均溢价率超过30%。

再与成熟的美国市场相比:美国REITs的长期综合收益率在13%,而国内REITs基金收益率却高达20%;同时,在美国,价格涨跌和利润分红对REITs收益影响持平,国内REITs基金目前的主要收益却自二级市场的溢价。

因此,无论是基于底层资产上涨逻辑,还是基于市场情绪,REITs基金的短期高溢价很难持续,REITs基金价格终将向其内在价值回归。

2022年开年时多家基金公司发布溢价风险提示并在盘中实施停牌,或许已经昭示了投资者:警惕下行风险,谨慎对待短期炒作行为才是题中应有之义。

悟已往之不谏,知来者之可追。投资者的目光或许可以转向新的REITs项目。

除却刚刚募集结束的华夏中国交建高速公路REIT,还有三只REITs基金已经在申报中,包括国泰君安临港东久智能制造产业园REIT、鹏华深圳能源清洁能源REIT和国金铁建重庆渝遂高速公路REIT。近期,保障性租赁住房REITS还取得突破进展,深圳市人才安居集团项目近日已经报送到国家发改委。

可见,REITs项目并不缺,缺的只是时间。未来,REITs产品或许会像权益基金一般稀松平常,其收益水平也会产生分化。对投资者而言,既往产品的表现将为挑选REITs产品提供借鉴。

从早期上市的REITs基金底层资产类型来看,涨幅排名情况大致遵循生态环保类>仓储物流类>产业园类>高速公路类;比如,富国首创水务REITs表现最佳,而平安广州广河REITs的表现逊色不少[1]。

而从交易层面来看,流通盘体量较小的REITs容易经市场炒作带来更高的涨幅,例如首批REITs中流通盘体量较小的富国首创水务、首钢绿能等涨幅居前列,换手率也很高,而流通盘体量最大的平安广州广河REIT现在已经破发。

另外,公众投资者占比与基金收益也有一定相关性,大体上呈个人投资者占比越高、涨幅相对较高的规律。

当然,就眼下而言,上车REITs的时机可遇不可求,择时能力更为重要。

还是以首批REITs基金为例,无论是涨幅、成交量还是换手率,均在上市首日达到巅峰,许多资金青睐的都是打新收益。当然,能在众多机构中厮杀出配售份额就是场硬仗了。

如果错过了打新,或者持有份额不及预期,又该何时进场呢?

根据华泰证券的报告,待二级市场价格回调到一定区间即可,如当REITs项目的IRR(内部收益率)回升至4%以上时,可以适时介入。理论上,当IRR上行到一定空间时,配置型投资者会进场,价格下跌趋势会减缓,甚而价格开始反弹[2]。

总而言之,对个人投资者而言,REITs基金打新是最稳妥的吃红利方式,但未必能抢到预期份额。待基金上市后,在合适的时机通过场内买入或许是一个不错的途径,而那些流通盘较小的REITs更容易受到场内资金的关照,收益弹性可能会更高。

不过,从短期来看,REITs可谓是机遇与风险并存。


03

机会与风险


中国公募REITs市场蓄力已久,长期来看潜力巨大,而且目前才刚刚起步,是重要的机遇期。

作为一种创新金融产品,REITs基金可以实现多方共赢。对原始权益人而言,REITs基金将成为一种可靠、稳定的融资方式,募集资金将大大提升资金周转率;对政府而言,持续稳步助推REITs发行有利于盘活存量资产,推动资产结构优化;对投资人而言,REITs基金为其增加一种新兴大额资产配置方式,且和股市、债市相关性较弱,大大提升了组合投资效率和收益。

短期来看,虽然REITs难以扩容增量,但场内资金炒作热情只增不减,抓住炒作机会依旧有机会获得可观的短期收益

另外,根据政策规定,FOF基金投资的基金标的至少要运营满一年,因此公募基金参与首批REITs投资的方式主要是以专户形式,而且量很小。待到今年六月份首批REITs运营满一年后,FOF基金投资限制将被打破。届时,目前市场上资产规模超过2300亿的FOF基金将为REITs带来相当可观的资金增量,这也是场外资金布局REITs产品绝佳的时间点。

此外,受限于投资者准入条件的政策限制,我国REITs基金的投资者结构相对单一,流动性较美国等成熟市场相对欠缺,随着未来政策变动,必将助力REITs基金体量进一步扩大。

当然,投资REITs基金,并不意味着就能“躺着赚钱”,依旧需要警惕投资风险。首当其冲的就是估值偏离风险。

目前,已经上市的REITs基金主要采用未来预期自由现金流贴现收益对底层资产进行估值,虽然不同项目不可同日而语,但高溢价水平反映了REITs基金存在“炒作风险”

特别是以高速公路REITs为代表的特许经营权REITs,它的债性更强,理论上资产增值收益占比较小,而且随着收费年限的缩短,资产的估值将会不断下降。当其溢价水平高企时,需要高度警惕市场炒作行为而被套牢。

其次,随着首批REITs基金于今年6月份解禁,限售期12个月的专业机构投资者集中兑现收益的动力很足。另外,9只REITs解禁份额占总份额33.6%,高于目前32.4%的流通份额。新增的流通份额加上高位兑现的操作将容易带来出售压力,对REITs基金的价格也会形成冲击。

另外,受当前疫情影响,REITs基金资产本身的运营或许也将存在一定风险

以产业园项目REITs为例,其收入来源主要是园区租金,但在2021年4季报中,两家产业园的租金收入占比相较于发行时都有所下降。

博时招商蛇口产业园REITs的三季度报曾提及原因:“不及预期的续约状况和租金欠缴情况,其出租率也出现小幅下滑,应密切关注后续疫情及地方政策等带来的可能影响。”

而高速公路REITs基金则受疫情影响较大,并直接导致其二级市场表现相对较弱。

平安广州交投广河高速公路REITs三季度报告中曾指出:“因为2021年5至6月间广东省内疫情及8月份的广东省周边疫情,使累计路费收入较预算减少约2500万,占比达全年的3.56%。”浙商证券沪杭甬高速REITs曾在4季度报告中提及:“2021年12月受杭州市新冠疫情防控影响,导致通行车辆减少,12月收入同比2020年下降9.33%。”

不难发现,受多重不利因素影响,目前已经上市的11只产品短期相对承压,但冲击有多大,具体情况需要看底层资产本身的特性与质地。可以预计的是,已有产品的表现或将进一步分化,而质地优良的新发REITs或将继续受到资金的追捧。


04

尾声


去年公募REITs横空出世,填补了国内该类型产品的空白,平稳运行近1年里更是收获了大量的追随者。证监会刚刚发布的《关于加快推进公募基金行业高质量发展的意见》中表示,积极鼓励产品及业务守正创新,并多次提到推动公募REITs等创新产品的发展。

在公募基金发展的24年里,基金产品创新一直贯穿始终。从封闭式基金到开放式基金,从普通指数到ETF,保本基金、分级基金、委外定制基金、养老FOF、MOM、REITs……产品创新无处不在。

创新产品就像网红,既有新生面孔不断涌现,又有老面孔陆续退出舞台。而真正拥有持续生命力的,往往是那些经过成熟市场检验、底层资产清晰、符合市场运作机制的金融高质量创新。

而对于投资者而言,比起只买一篮子看似各不相同的股票基金,配置这些与股票指数相关度更低的创新产品,或许才更接近真正的分散投资。


全文完。感谢您的耐心阅读。

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全部评论

风险厌恶型韭菜05-09 11:44

溢价率在哪可以查,真心求教

水星鱼狗05-07 05:33

写得非常好非常中肯,但分红这块整理得不到位,其实去年的reits基本已经全部都分完红了

文斌leein05-07 02:28

深套硬抗05-06 23:49

长期看能不能跑赢理财年化4个点都不好说

诺依曼Feng05-06 23:13

赞同。高溢价并不可持续,随着稀缺性的消失和时间的打磨,REITs的收益会回归其本源(项目收益)。