关于万科的奇怪论调

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万科的一份季报,让很多人惊恐万分,各种解读,让人啼笑皆非。

比如622亿的收入,才12.9亿的利润,利润率太低了,没钱赚了。一个季度才这么点利润,市盈率高达60倍。毛利率一下子降到20%,看来以后还要走低,末日要来了。等等论调,让人不寒而栗,不懂的人真以为这公司要倒闭了。

一份季报,而且是房地产公司的季报,都能解读成这样,再一次刷新了我的认知。但凡有一点点会计常识,也不至于这样,但我并不因此感到奇怪。

万科股价持续下跌2个月,让很多人的心理接近崩溃,此时,群众心理极度脆弱,任何风吹草动都能成为压垮他们意志力的最后一根稻草。此时万科季报一出来,只要有任何可以解释成利空的地方,都会被无限放大。因为他们需要为万科的持续下跌找到理由,这个理由能说服自己,你看,果然是这样。那怕这理由很牵强,比如一季度十几亿的利润,天哪,只有4%的净利率,太低了。他们不知道房地产一季度的利润占比很小吗?根本没有意义。也许他们真的不知道,所以我说没有任何会计常识。但更大可能他们知道,只是这已经不重要了,重要的是我们现在需要理由,理由对错重要吗?不重要。

至于毛利率的下跌,一季度结算的样本数据太少,不具备参考价值。如果正好是结算某几个拿地价格很高的楼盘呢?那毛利率不得很低啊!所以还得看全年。即使全年毛利率也下跌,也说明不了问题。万科高成本拿地主要集中在17年,势必会影响后面的毛利率,这很正常,能说明什么?而17年之后的这几年拿地成本是比17年低的,销售价格是比17年高的,后面这几年利润率是有保障的。一个季度毛利率的变化就让很多人觉得房地产正式没落了,时代要变了等等,总感觉有点奇怪。

实际上关于万科的奇怪论调特别多,比如上次万科出年报,我就写了一篇文章。万科年报利润增速6.8%,没达到大众预期,在他们眼里,对万科的预期可能是15%,甚至20%以上。奇怪的是,他们普遍认为房地产是夕阳行业,要走下坡路,公司没有前景,都是悲观的看法,但是谈到业绩,他们预期又特别高,你说奇怪不?

要是年报利润增速是15%以上呢?他们肯定要说,你看,又侵害小股东利益了,因为他们认为15%的增速是管理层拿超额奖金的一个指标。在很多人眼里,万科的管理层总是在变着法侵害小股东利益。实际上怎么侵害的,他们也说不清楚,基本上就是看到别人都这么说,所以觉得肯定是真的。

人都有一种阴谋论的心理,特别是弱者对强者的看法。比如一个大人物,他要是做了一件好事,大家总是不相信,觉得这肯定在炒作,或者有什么目的。要是传言他贪污欺压弱小等等坏事呢?那都不用去证实,这肯定是真的。

就比如那个增速15%的超额奖励。以前有一个网友给我发了一个留言,大意是这样的。万科的管理层总是想方设法增加自己的收益,每年的利润增速再高,他们也是调整到15%,这样他们就能每年拿到最高的奖励。

我当时就笑了,还有这种好事,估值个位数,每年还能保证15%的增速?其实网友的这个留言还反应出一个心理,就是觉得万科的增速比15%更高,只是管理层要故意压低而已,他们对万科的业绩预期特别高,高到每年“只能”增加15%,太高了就要压制,但是他们同时又觉得万科要倒闭了。

实际上这个15%的增速奖励就是一个搞笑的事情,这个奖励对他们来说根本微不足道,完全不值得他们去做手脚。有几个人真正去研究过万科的激励制度,有兴趣的可以看我以前的文章《万科管理层的激励制度全面解析》。

业绩增速高了,他们说管理层拿奖励了,业绩增速低了,他们说隐藏利润,打压股价。反正就是在谋害小股东利益,注意一定要加一个“小”字。因为大股东那是大人物,肯定也和管理层一起在坑害我们。

万科管理层就是大股东之一,持股5%左右。分别是在2014年,2015年,以及2020年购买的股份,这三个年份都是万科股价极度低迷的时候。奇怪的是,别的公司管理层买入股票,都是利好,说明管理层看好公司的前景,也说明现在的价格很低。但是万科管理层低位买股票就是利空,你看又打压股价,方便自己低价买入了,又坑害小股东利益了。好像只有万科管理层可以低价买,他们自己不能低价买股票一样。

实际上万科股价在14,15年长期低迷,就好像万科管理层2020年买股票了,现在一年过去了,股价还在那个位置徘徊,他们有大把的时间买。只是他们觉得万科要倒闭了,不买。等以后万科涨上去了,他们肯定又说,你看万科管理层太鸡贼了,当初打压股价自己低位买入,现在又赚了几百亿。

万科管理层作为大股东,持股5%,市值超过150亿,但是奇怪的是他们又说万科管理层和股东利益不一致。股价涨一倍,万科管理层就赚150亿,这比那什么激励赚钱多了。为什么他们要打压股价?难道还要继续买入?但是也没看到继续买啊!难道要长期控制股价,保持低位,以后慢慢买?就不怕控制不了涨上去了,以后买不到低价筹码了?看来万科管理层对自己控制股价的能力特别有自信,让你涨就涨,让你跌就跌,多么的神奇。连巴菲特都做不到的事情,万科管理层做起来就跟玩小孩子游戏一样的轻松。

那么万科管理层买这么多股票干嘛,公司都没前途了,以后岂不是要巨亏?实际上万科管理层经营公司的能力是超一流,对公司的前景是很看好,他们5%的股份未来价值会相当的大。管理层和股东利益不一致?管理层本来就是股东,怎么不一致,只有把万科经营好,价值扩大化,管理层的股份才会越来越值钱。

哦,刚才忘记加一个“小”字,管理层和小股东利益不一致。这个“小”字加上去,味道就不一样了,显得我们很弱小,总是在被欺负一样。就好像管理层持股5%就是股份,我持股100股就不是股份一样。5%的股份翻一倍,我100股也会翻一倍,5%的股份每年分红1元每股,我100股也是分红1元每股。难道管理层的股份涨了,你的不会涨,管理层分红了,你没有分红?

实际上都是一样的,万科30年来,股价升值几百倍,堪比茅台。无论持有人是小股东还是大股东,无论是贵族还是贫民,只要你持有,就都是平等的收益。股份本来是一样的,不一样的是我们自己。

因为管理层是长期持有,无论是股票上涨还是分红,他们都能赚到,他们追求的企业长期价值最大化。而小股东大部分是过客,是短线投机客,长期价值最大化对他们来说没什么用,他们要求的是股价马上上涨,赚一把就走。而他们认为管理层一直在打压股价,不让股价涨,不让我们赚钱,这还了得。所以他们总是自称“小”股东,显得自己很无助的感觉。实际上和小不小没关系,和投资还是投机有关系。如果你是真正的投资人,应该喜欢万科这样的管理层,把公司经营好,价值最大化,哪怕你只持有100股,你也和管理层的利益一致。

万科管理层根本没那种闲情逸致去控制股价,对他们没什么用,他们需要买股票也不用刻意打压,房地产公司股票的估值大部分时间都很低,买入机会多的事。他们也没有那种能力操控股价,管理层故意释放一些利好或利空,会短期的影响股价,以图达到他们低价买入或高位套现的目的,这个可以做到。但是要长年累月的操控股价,根本不可能。

股价低迷不是万科一家独有,整个房地产板块这些年股价都很低迷,难道万科管理层不但能打压自己的股价,还能打压整个板块的股价?这论调奇怪不?

所以“小”股东都喜欢姚老板那样的势力入侵。因为这种人一进来,股价马上就上涨了,这就符合他们的利益了,而公司哪怕以后要倒闭,那不关他们的事,他们只是赚一把就走。我在网上经常看到这种论调:要不是姚老板进来,万科股价会涨吗?恐怕还在14年15年那价位徘徊。

让我们假设这种论调是对的,现在的万科还在14年的价位,大概700亿的市值。而去年万科的净利润415亿,估值不到2倍,这可能吗?要知道万科14年利润只有157亿。即使没有姚员外,万科股价也会涨到现在的价位,而不会停留在14年的位置,只是不会出现短期的暴力上涨,而小股东就喜欢暴力。姚老板这样的突发事件,只会影响短期的股价涨跌,股价长期的走向不是他能影响的,是公司价值决定的。要不然万科怎么可能在过去涨几百倍,难道都是靠姚老板这样的人来推动股价?

有些人说万科故意隐藏利润?有啥意义?难道又是打压股价,打压股价有什么意义?前面已经说过了,没什么意义。总是隐藏利润,什么时候才释放啊?短期投机“小”股东就希望赶紧释放出利润,把股价搞上去。结果你这么多年一直不释放,真是急死人。专门和小股东对着干,不骂你才怪。

实际上我认为万科不存在什么隐藏利润,未来也不会释放利润,我投资万科从来不指望万科某一年突然释放隐藏的利润,赚取这种超额收益。万科只是保守,无论在经营上还是财务上,都很保守。比如在跌价准备,利息费用资本化等等方面都很保守,要不然万科每年的年报都能随便多出几十亿利润,所以万科利润数据含金量很高,而大部分房地产公司利润数据是很有水分的。

保守是一种文化,巴菲特也是如此,这不是隐藏利润。如果有一天万科不隐藏了,不保守了,开始“释放”利润了,我认为万科的文化开始变了,那已经不是我喜欢的万科。所以万科很可能会永远让“小股东”失望,永远等不到释放利润的那一天。

但是我认为万科很可能未来几年利润大涨,但这并不是释放利润,而是保守下的利润正常大涨。虽然房地产是“夕阳”产业,但是万科每年的销售额都在增长,而且增速还不低,即使是去年疫情原因,依然保持增长,已售未结算资源也是水涨船高。翻看过去5年,万科的利润增长一直很不错,只是最近由于前几年高地价的影响,利润的增速低于收入的增速,即使是这样,万科每年利润还是增长的。一旦过了这个影响期(前面已经分析过万科拿地情况)利润率会回升,再加上销售收入一直在增长,双重叠加,利润总额自然大幅增长。但这并不是什么隐藏利润的释放,万科不需要隐藏,也不需要释放,一切都是正常操作。

但是万科的保守,让利润表上的数据每年都白白少几十亿,那岂不是很吃亏,这几十亿去哪里了?都隐藏了?就像那些注水公司的数据,明明真实盈利能力只有10亿,他要搞个13亿,那岂不是白白赚了3亿?那这3亿从哪里来?实际上无论是保守还是注水,数据只是数据,不会因为你多写十亿,公司就凭空多出十亿,也不会因为你少写十亿,这十亿就像个屁一样的消失了。

我们打个极端的比方,即使万科过去30年每年利润表上都显示亏损,实际上每年都大赚,也不会影响公司的价值,公司股价一样会涨几百倍,因为你赚钱能力越来越强,公司规模越来越大,价值越来越高。相反注水公司也不会因为长期注水就涨几百倍,是什么样子,最终就是什么样子,在长期的时间面前,任何花样都会现出原型。财务数据可以麻痹别人,也可以麻痹自己,自己一看,觉得公司经营的很好,没问题,实际上可能要出大问题了。

看巴菲特致股东的信,经常可以感受到巴菲特对财务的处理是多么的保守。比如保险损失准备金的提计,宁愿多提计,让数据不是那么好看,也要恪守严格的标准。数据不光是给别人看,也是给自己看,骗别人最终把自己骗进去了。保险公司经常是已经倒闭了,数据还很漂亮,这就是骗自己的结果。地产公司这种类金融企业也是一样,所以我喜欢万科的保守文化,长期来说,价值跑不了,不会因为你数据保守,价值就损失了,而股价长期一定会反应出公司的价值,这是投资的底层逻辑。

一直以来,关于万科就有很多奇怪的论调,奇怪到你不想去反驳,因为这些论调用脚趾头想都能明白真假,但是他们却认为是真理,而且信奉的人非常的多。所谓假的说多了,也就成了真的了。并不需要去思考,因为他们需要这些论调,为什么需要?因为股价没涨。

人是一种群居生物,但凡群居,都有从众性,就是跟着大部队走,这样对于个体来说是最安全的,这是生物亿万年进化出的最佳策略。我们的人生都是活在主流观念里,脱离了主流,我们就会有不安全的感觉,也会被世俗所不容。以前我觉得从众不好,但是仔细一想,如果人类没有从众心理,精英还怎么治理大众?所有的制度和文化,都是利用从众心理,让你们保持一致性,这样才能控制,这个社会才能运转。

投资也是如此,对于很多人来说,观点的正确性并不重要,只要大部分人觉得是真的,那就是真的,有多少人真正具有独立思考的能力?无论是资本市场的舆论,还是股价的涨跌,大众都是一窝蜂的跟随大部队走。正是因为大众的这种心理,真正会观察会利用人性的人,才能赚到大钱。我们不需要改变大众,没有人能改变,我们也不需要愤世嫉俗,远离大众。相反,我们要融入大众,观察大众,理解大众,并运用之,才能成功。

2021.4.26 梁孝永康写于四川雅安石棉县

公众号:梁孝永康

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精彩讨论

曹文景2021-04-26 20:55

万科的真正问题不在于财务数字,而是换头手术/实控人变更后文化的质变!深圳地铁作为一家市政类非竞争行业的地方官办企业,其薪资是相当一般的,当他成为万科的实控人后,其管理团队是否能忍受万科一个出挑的销售人员的薪资都压倒自己呢?事实上,深铁入主后的重大举措之一正是大幅调低万科的薪资体系,致使万科最珍贵的资产——员工,大量流失!同时,正如郁亮所言,万科并无护城河。万科真正的卓然不群在于王石为其注入的人文精神,一种不汲汲于规模、利润,而执念于顾客满意度、员工满意度、超越自我的胸襟怀抱。但自实控人更迭,王石去位以来,万科的人文精神日渐沦丧,如其他同行一般唯数字导向,致使工程质量、物业服务、员工向心力、品牌号召力日渐下堕,好似一个原本超尘脱俗、光彩照人的青年变得平庸乏味、俗不可耐,真正的知音怎能不痛心疾首、扼腕叹息!我一直静静得向梁大取经,但高手如您,似乎也一直未曾重视实控人更迭一事,依旧以旧日眼光看待万科,所以出言提醒,望您留意!$万科A(SZ000002)$

囧囧大叔爱吃辣2021-04-26 18:03

写太多的主观感受。没有一个判断价值或者价格理由。还不如那些事后达人说的,28买,30卖来的实在。天天都在大跌的时候,一篇鸡汤来吸粉,麻木那些迷途的小可怜。买就是为了卖,既没阐述买的依据,也没卖的时机,价格。搞玄学

萨拉丁_CPA2021-04-26 21:13

深铁入住后并没有调低员工的薪资,只是集团内部做过薪资结构调整,大部分人的待遇是没有什么变化的。
此外,万科核心团队流失率很低(城市副总级别以上),中下层人员流动是很正常的现象。
万科的薪酬在业内一直以来也就是中低水平,这几年跟投不是很景气,导致不少人跳槽去其他企业谋求高薪,这是行业头部平台公司的通病,龙湖、中海都是这样。

遗笑忘泪2021-04-26 21:30

这不仅仅是万科这样的企业,凡是国企、央企背景的资源型公司,薪酬必然不会给的太高
我之前跑渠道接触某国有行领导给我们讲了一个故事:当年X国有行上市的时候,询问财政部,既然我们上市了是不是就可以把薪酬提高点向市场对齐了,财政部回复可以啊,那你要确定和市场看齐了你们还需不需要这么多人,花这么多钱我们是不是搞一个公开市场竞聘呢?
然后,四大行人均薪酬依旧……
$万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$

肥美猪头2021-04-26 18:17

看到一些人的评论,你跟他谈公司,他还是跟你扯股价... 一句话,不涨就是最大的罪

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