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精彩评论

我是工农兵06-19 23:40

行,给你上上课。房地产股估值为什么是5倍呢?隐含了一个假设,就是未来盈利要大幅度降低,现在是5倍,将来可能是10倍,15倍,所以市场提前做了反应。但是华侨城的房地产业务包含了环境提升的溢价因素,盈利有保障,这从苏州合肥两地的拿地情况可以得出结论,所以估值应该到10倍甚至更高,这就跟银行股里的招商银行平安银行估值比民生银行高是一个道理,反应了业绩的确定性。另外华侨城在一线城市核心地段拥有大量优质稀缺土地资源,具有抗通胀属性,未来将通过门票涨价体现出来,按国际规则,不应计提折旧反而要重估增值,那么现在账面利润按折旧压抑了,就要通过更高的市盈率予以补偿。第三,文旅产业即将进入新一轮高成长期,华侨城文旅项目快速拓展,已建成项目增长动力强劲,文旅项目估值有提升空间。我个人认为华侨城当前合理市值1500亿到2000亿元之间,并随业绩的增长而向上提升。$华侨城A(SZ000069)$

尼克阿06-20 07:39

客气了,球友们都很热情在做说明,我也分享下我的观点。
第一个问题,我也认为可调节,但这并不是什么坏事,不是虚增,本质上是在加强周转效率,以目前公司的土储来看,短期做到持续没什么问题,长期只能慢慢跟踪,没有人能保证能永续,或许等以后公司的纯房地产开发能力上来,原本这一块业务就留给自己做了也是很有可能的,利润更多。这里必须强调的是上市公司的利润绝大多数也是可调节的。至于球友们对业绩的预测,大都是以毛估估为主,能理解。
第二个问题,1.文旅不止15亿,网页链接这篇文章可以有个大概的数据,今年欢乐谷的入园人数和收入同比都是大增,可关注我们的欢乐谷这个微信公众号,同时也可以看到,纯文旅业务正进入快车道。2.重资产给予打折这个事我不太认同,与其他重资产行业不同的是,华侨城的重资产主要是低价拿到的土地,建筑,设备(少部分,占比毛估估20%),整体来看不仅不贬值,而是疯狂升值,但公司是用成本入账,本质上是隐藏价值,且华侨城的重资产对他来说是核心竞争优势,核心城市核心位置的卡位,目前行业格局基本上就是独一家。综上我认为这些重资产应该溢价而非折价。第三个问题,我们应该去理解华侨城做的事跟其他房地产公司做的事有什么区别,从财报上看的话最明显的就是毛利上的区别,原因是,华侨城在造城,在造城市新中心,这是其他房地产做不到的(保万等),在城镇化初期,ZF确定城市中心,保万等房地产为其配套房地产给大众提供迁徙性和改善性需求,也就是这个阶段房地产企业步入快速发展的黄金时代,但现在不一样了,城市的发展已经到了一定阶段了,靠近城市中心土地的出让使用慢慢接近饱和,对大众的迁徙性和改善性需求的吸引力都远不如从前,同时跌加政策调整,所以纯房地产的逻辑短期出了问题。不同的是华侨城所做的是造城,造城市新中心,可低价定向拿地,几乎无竞争对手网页链接,所以目前还能大量满足大众的迁徙性和改善性需求的华侨城是一个,且根据目前公司所签约的项目来看是处于一个发展的快车道(远不同于其他纯房地产商),所以你说的5PE的估值我并不认同,但我也改变不了市场的观点,只能享受。

夹头的投资苦旅06-20 10:44

这么多人还真诚的回答他,华侨城股友太善良了。提这问题的,要么是来找茬的,要么就是蠢,而且自负。

nowaytosay06-20 10:32

其实那么多人给你码字,一句谢意都没有,反倒好像都是在给你洗脑,真没必要理你

尼克阿06-20 10:02

首先文旅业务不能仅仅采用历史数据,做个保底数据参考,当下国策(文旅部各种政策释放)以及人均收入到达10000美元后会增加精神消费的大逻辑,再结合今年公司所披露的文旅经营成果,欢乐谷集团披露今年的几个节日入园人数和收入同比19年均大涨30-40%(有些欢乐谷净利可不止一亿,看看那几个比较火爆的欢乐谷的数据就明白了),背后的原因有政策的因素,也有大众精神消费升级的因素,同时也有公司高效经营的因素,除了欢乐谷以外,欢乐海岸模式的发展目前看也很不错,一直认为欢乐海岸的盈利能力会明显高于欢乐谷模式,两者满足消费者不同需求,可共存,且都是在快速发展阶段,所以你说的文旅15亿,我认为那是以前而不是现在,现在很多因素都不一样了。
再者,你提到入账方式的问题,如果改成公允价值roe就会变小了,如果以一个指标来判断一家公司的价值是不够理性的,需要综合来看,我们要做的是判断企业的内在价值,隐藏价值是内在价值的一部分,不能说A企业roe低于B企业,A企业的内在价值就低于B企业,不然就本末倒置了。
最后,公允价值有没有变现方式,只能说目前仅看到的是REITS,以后会变成什么样不清楚,不敢打包票,但如果每个欢乐谷或欢乐海岸都能成为现金奶牛且持续性强的资产,到那个时候会是我们这些股东舍不舍得变现的问题了。至于欢乐海岸能不能算纯文旅收入,我偏向是,因为欢乐海岸系列是以文旅要素拓展出来的新业态,你如果认为不是也能理解。

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哈哈儿a06-22 17:42

你也是个脑子有问题的

脑子是个好东么么哒06-22 16:47

这个大桃脑子🧠确实🈶️问题 不用理他

脑子是个好东么么哒06-22 16:47

我觉得没有必要喷人,不懂就问是好习惯,不开心就喷人是个坏习惯

脑子是个好东么么哒06-22 16:46

文旅为什么是重资产,这不理解啊……

我是萨比06-21 06:57

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