$恒隆地产(00101)$ ，就是陈生在高位出让部分资产。只有，沈阳做一个酒店。陈启宗，那么聪明，怎么会去搞酒店？曾经的香港酒店，改造成长租公寓啦。（应该没记错。）

$华润置地(01109)$ ，酒店业务真是不赚钱，但是相对与整体收入不超过1%，几乎可以忽略哈。但这也是国企，好面子的一部分。

=========

$九仓置业(01997)$  也这么个经营特征，与大悦城类似。

收入比例，投資物業：酒店：發展物業= 64%:7%：28%。从收入分类看，非纯粹收租股，酒店+发展物业比例35%，太高。接合核心净利润比例，酒店+发展物业倘若亏损，只能依赖投资物业承担。皇冠上的明珠里非要掺入瑕疵。

在香港方面，吴天海则表示现在谈投资还言之尚早。其坦言，海港企业去年在建设The Murray美利酒店时支出较大，今年还有苏州项目急需用钱。因此没有余力。2017下半年的物业出租核心盈利的65%会进行派息，剩下的35%用来还债。

我理解：非常棒的收租资产，AFFO就这么被折腾没啦[哭泣

没问题，求同存异。。。哈哈
我跟jiancai兄，学习啦好多知识呐，谢谢。

我不喜欢住宅业务，所以我从来没考虑过投资华润，恒隆的2005年以后投资回报低到可笑，所以我也不会考虑投资恒隆，除非他们股价特别低，每个人都有自己的看法，您对大悦城肯定没我了解，大悦城的住宅业务毛利一直都是非常高的，只是持续性不好，因为它基本不拿住宅用地，专心商业综合体，酒店和办公业务也都在逐渐出清，从金融模式上，大悦城是国内走的最前的，没有之一，直接嫁接了凯德的模式，假如这也叫没特色，我觉得是您的个人看法，我并不同意

哦 是这样哈

华润 95收入来自房屋销售 属于跟万科类似商业模式。

恒隆 在房屋销售上属于 逆向拿地。

他们在经营上很有特色。

我最害怕的是：经营上没啥特色的房企，别人怎么干 也，我也要干。

这其实是房地产行业的基本状况。

供您参考哈

那是你根本没看嘛，大悦城2017年就卖了三个酒店，两栋写字楼，而且综合体难免会有其它业务，华润不也都有这些业务么？恒隆也是啊，你是看的太粗糙了，根本没详细了解

【海港城是皇冠上明珠式商业。但是，九龙仓置业1997HK确实个糟糕的资产组合。】嘉里，太古，新鸿基都是如此：旗舰资产光鲜亮丽，但旗下资产组合起来，却并非如此。大概是绝大多数投资者常见的犯错：买收租股，就是买房子组合，但去只是看到某个光鲜的门面

jiancai兄，我是认为：大悦城的资产组合太过复杂啦。
而且，看起来，管理层没啥组合简单化的想法哈。

华润置地负债？喔 真没注意到

每个企业仔细研究都是复杂的，它都有来龙去脉，资产腾挪，主要看是不是知行合一，管理层的判断是否执行，能不能达到预期，大悦城我看是个挺简单的企业了，业务进展很好判断跟踪，只要它不大量去拿住宅土地，我就会持续跟踪，相反，比如华润置地，近期的负债扩张真是吓了我一跳，这么短时间没看就多借了这么多钱，近期华润置地3年期中票拿的成本已经比大悦城贵了，我觉得这才是复杂，完全不可预期！

复杂太复杂啦

光鲜亮丽的旗舰资产 跟其他的组合起来 却完全不对劲啦

我觉得没有超预期，就是正常，大悦城的财报很好预期，尤其出租业务
没在我预期内的，就是天津的办公也已经出售了，售价还不错，资产负债率依旧控制在不错的状态，接近百亿现金，匹配它扩张的规划
另外就是单列了管理输出的项目收入，但暂时不清楚这个包不包含核心基金的管理收入
利润增加的部分主要是住宅结算增加，大悦城的住宅都是利润很高的项目，所以对盈利推动比较大，但长期来说，这种盈利是很不好预期的，未来重庆，青岛这种新项目，住宅盈利也会不差，但很难达到现在三亚和上海老项目的盈利水平
酒店业务盈利大幅好转，实际经营水平一直不错，这项业务非现金支出很大（折旧摊销），报表长期难看，实际现金收入不错，尤其三亚两个酒店，是很好的资产
出租类业务都在预期内，未来也好预期，2018年，上线的就是三个项目，长风大悦城，现在全部停业改造，但速度会比较快，5月分大概初步开业，年底全部改造完毕，杭州大悦城应该3季度开业，西安秦汉唐在2018年底开业
所以2018年增量租金规模不是很大，主要还看老项目的增长，具体新增项目体量，杭州大悦城远期可以对标城西银泰，长风大悦城成熟期租金应该可以看到1.5-2亿，西安请秦汉唐不确定性较强，但因为买的便宜（总资产估值12亿，实际剔除负债影响，实际购买80%股权花了4亿多），实际回报率很容易达标，当然这个培育期会是多长，就看大悦城的具体经营了

现在披露过的项目，重庆大悦城是个新城区项目，可以对标成都大悦城，青岛大悦城会是个旗舰项目，但看容积率有可能是春风里，购物中心可能土地还没有拆出来，这个我还没搞明白
即墨的大悦城是春风里，苏州的大悦城看容积率，也有可能包含春风里
深圳大悦城我已经看到了规划效果图，但土地还在中粮地产手里，（苏州地块也在中粮地产手里），深圳宝安项目会是未来的旗舰，可以对标海雅缤纷城，成熟期商业租金大概率会过3亿，向上空间也很大
武汉大悦城是块好地，不过办公配套比较大

对大悦城来说，最大影响，可能就是香港鹏利大厦和陆家嘴公寓是不是出售，这两个项目出售，会极大降低大悦城负债，现金弹药更加充足
相反，住宅业务虽然赚钱，不一定会降低多少负债，交税交的太狠了，实际到手并不多

我对大悦城看法没有变化，商业物业为主，稳健增长，住宅业务规模暂时看不会太大
办公业务的出清超出预期，一个商业综合体，实际办公占用资本并不小，而且未来租金回报空间相对商业小的多，大悦城能迅速斩断这个玩意，是比较有决心了

现在市场预期里，可能多少包含了中粮地产一部分重组的影响，但这个我不懂，我觉得最好别考虑这个因素，对估值判断尽量客观一点

假如三亚的酒店/陆家嘴公寓/香港鹏利大厦都卖掉，那可以预期高一点
再就是并购项目和春风里项目，还需要持续观察