6月12日，据兰州市公共资源交易中心公告，万达地产集团有限公司以719240万元成功竞得兰州市七里河区崔家大滩片区28宗国有土地，共计1356.857亩。
早在2018年11月8日，兰州市与万达集团签订协议，共同打造占地约1300亩的兰州万达城，总投资近300亿元。而此前兰州大滩片区重点项目征迁指挥部官方文件显示，该区域因建设万达城等重点项目，需在2019年3月20日前拆迁完毕。
由此看来，万达地产集团如今竞得的超1300亩地基本无悬念用以建设“兰州万达城”。另外，耗费数十亿拿下的超1300亩地，兰州万达城究竟有多少用在文旅项目上？作为房地产企业，万达集团又会用多少地建房帮助快速“回血”？
300亿成兰州最大投资
曾背负巨额债务的万达集团，花了一年多时间的“去包袱”，刚把13座文旅城彻底卖给融创中国之后，2018年底，万达集团又卷土重来，出人意料接连签下延安万达城和兰州万达城项目。2019年，万达集团再开足马力超千亿投资沈阳，并在潮州投资200亿打造文旅项目，还与与天津蓟州区签订文化旅游及城市综合体项目合作协议。
从签约到成功摘得万达城建设用地，万达延安和兰州项目均表现出惊人速度。其中，兰州项目从签约到完成拆迁和拿地，这期间大约6个月；延安项目速度更快，从项目签约到摘下土地仅用3个月，到项目动工仅4个月。
兰州万达城签约 图片来源：万达集团
值得注意的是，兰州万达城拟规划建设的七里河区崔家大滩地区，涉及到较为复杂的住宅和非住宅拆迁工程，但兰州当地政府可谓一路亮“绿灯”。
新旅界从兰州市发改委获悉，兰州万达城总投资300亿，这已是兰州市“2019年新建重大项目”中投资额最大的项目。其次是兰州中川国际机场三期扩建工程，总投资略低于兰州万达城，为293.55亿元。此外，与兰州万达城同类别的投资项目中，金额最高的仅有60亿元；2019年新建的文旅项目仅2个，总投资分别是18亿元和3亿元。
兰州万达城如此大规模的重点项目，自然得到兰州当地政府的重视。据兰州日报报道，今年1月25日，兰州市七里河区秀川街道打响重点项目征地拆迁“清零站”，其中崔家大滩片区是秀川街道2019年征迁工作的主战场，要保证兰州万达城、奥体中心等项目按期开工建设。
根据兰州市发改委3月消息，兰州万达城项目位于七里河区崔家大滩，占地面积1300亩，2019年年度投资额25.6亿元。项目计划于2019年9月开工建设，建设期限是2019-2023，建设内容为基础施工。
根据兰州万达城项目签约时的消息，项目计划2019年开工，2021年开业，由此推算项目建设期仅两年，跟发改委公布的建设期限提早了两年。
兰州万达城怎么建？
6月12日，万达摘得兰州1356亩土地之时，距离兰州发改委规划的9月开工也仅有不到3个月。王健林曾表示，万达集团一直看好中国文化旅游行业的发展前景，未来将继续在全国投资大型文旅产业项目。那兰州万达城要怎么建？
对于1356.857亩的兰州万达城项目用地，从土地面积来看，土地性质为“居住、商业”的用地占比高达58.07%；土地性质为“商业”的也占有较高份额，约40.91%；而文化设施用地仅有不到1万平方米，占比约1.02%。从土地成本来看，万达集团将更多的资金花在“居住、商业”土地上，占比高达66.47%；土地性质为“商业”的用地成本占比32.91%，文化设施用地的成本仅占了0.62%。
北京清华同衡规划设计研究院做旅游规划师张琦向新旅界介绍，可以用于旅游开发主要有三类用地，开发商一般按照难易程度会拿B>A>R类用地：B类是商业用地，一般做酒店、民宿开发；A类是公共服务设施用地，如博物馆或旅游公共服务设施；R类别墅用地，一般是旅游度假区的别墅，非常规住宅。
资料显示，商业用地，是指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所，如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等用地。2015年出台的《关于支持旅游用地政策的意见》明确，严格旅游项目配套商品住宅管理，不得为旅游项目配套安排商品住宅修改相关规划。
对于兰州万达城、沈阳万达城等项目的业态占比等问题，万达集团并未明确作出回应。广东某房地产项目负责人陈先生告诉新旅界，兰州万达城的“居住、商业”用地为双性质用地，并不会明确规定该地块在居住和商业上的建设比例，不排除房地产商全部建造商品房，商品楼一楼建造为商铺，这是当前国内房地产业界的普遍现象。
可以肯定的是，住宅依然是兰州万达城项目非常重要的组成部分。兰州方程式网络科技有限公司根据地块位置、官方资料和万达城项目的建设内容猜测，四块宗地约78.9亩地将用于建设酒店群、商务商住和旅游集散中心、展示中心，约28#、29#两块宗地具有临街特性，未来或将建设商务商住和小学。
剩余的21宗土地可以分为两大块区域，一大块区域位于万达茂以南，一大块位于深安大道以西。从用地属性上看，这两大块土地大部分都属于二类居住用地，这些地方将建成兰州万达城除了其文化、旅游、体育等产品之外的重要组成部分——住宅组团以及配套的幼儿园和小学。
根据上述猜测，住宅组团及配套的幼儿园和小学将占据较大比例用地。从土地用途来看，面积占比高达58.07%的“居住、商业”用地，其土地备注上均显示将建社区配套、幼儿园、小学等传统住宅配套建设，而这些配套建成后将全部无偿上交给政府。
万达集团官方消息称，兰州万达城内容包括万达茂、度假酒店群、旅游观光塔、酒吧街、旅游集散中心等。万达茂全部为室内项目，包括海洋乐园、娱雪乐园、体育乐园、水乐园以及商业中心等设施。预计开业后年游客将超过1000万人次，为兰州创造上万个直接就业岗位和巨额税收。
“万达城”真离不开房地产？
从兰州万达城项目用地性质看，万达集团可用于住宅建设的空间最大，而除了居住，商业项目建设如酒店、酒吧街、美食街等业态，也是带来可观盈利的部分。文化设施用地面积极最小，且土地单位面积价格也是最低。张琦表示，这种文化设施用地很有可能是建设游客中心，游乐设施等应该属于商业类用地。
但在万达集团对兰州万达城的描述中，文旅属性被重点强调，如“打造文旅新品牌”，万达集团董事长王健林曾明确表示，兰州万达城打造成“一带一路”文化旅游的新名片。
房地产项目能弥补旅游开发巨额的现金流支持，但如果旅游业态占比过低、房地产占比过高，则有“挂羊头卖狗肉”之嫌。据万达文旅内部信源透露，在过去的2018年，曾属于万达集团的文旅城项目全部未完成客流量目标。不过这不妨碍项目中房地产销售，事实上，在文旅项目开业前，房地产通常已经销售一空。
例如，6月15日正式开园的广州融创乐园（前广州万达城），在乐园开业4年前，2015年的商品楼销售就已经达到65亿元，该项目商品房销售曾占据广州花都区“半壁江山”。在2016年开园的原南昌万达城，当年该项目的商品楼销售亦有45.52亿元，名列年南昌商品房销售第二名。
原广州万达文旅城（现广州融创文旅城） 图片来源：广州融创乐园微信公众号
张琦指出，旅游项目回收期太长，一般开发商配住宅的目的就是为了尽快回现。地产销售是依附在旅游经营上面的，旅游经营聚拢人气、带动地产销售，卖房可以快速回笼资金，然后再投入到文旅项目的开发中。地产业务的利润率高，可能达到70%，而一般旅游项目能收支平衡就不错了。
不过，与此前的万达模式略有变化的是，如今的项目更“贴近”国家的大政方针，例如兰州万达城强调“一带一路”属性，延安万达城的“红色旅游”属性，丹寨万达小镇的“旅游扶贫”属性。此前，有接近万达集团的业内人士也对新旅界（LvJieMedia）表示，跟过去项目不同的是，未来的万达城项目会侧重于商业元素以外的地方，如红色旅游、扶贫等社会效益因素。
“在万达丹寨小镇基础上，万达还会继续开发其他省份的类似项目，主要目的是扶贫。但因为有了丹寨小镇的成功，万达接下来的扶贫项目或不再只是公益项目，商业业态也会更多纳入其中。”上述业内人士表示。丹寨小镇项目本身是成功，但并没有为万达集团带来实际性的盈利收入，未来其它项目植入商业业态，尤其是房地产也是情理之中。
过去，万达在海外投资上栽跟头，原因就是国家在金融去杠杆、严控海外非理性投资之时，万达在国内大肆举债，在海外大肆投资，金融风险留给国内，经济繁荣送给海外，有“吃里扒外”之嫌。吃一堑长一智，如今的万达虽然依旧是“地产+旅游”模式，但万达更明白经营企业不能脱离为人民谋福祉的初心，造福社会、回馈中国才是生意越做越大的目的。
（文：新旅界 欧阳明威）