$优客工场(UK)$中国的城市化进程步入中后期，存量资产盘活正在逐渐取代增量红利成为新的时代风口。联合办公作为存量更新与共享经济相结合的细分领域，过去几年经历了蓬勃的发展态势，如今来到了整合沉淀的行业大洗牌阶段。
在这场大洗牌中，优客工场迅速崛起为中国最大的联合办公运营商，并于2019年12月12日在美递交招股说明书，启动了上市进程。
因为优客工场的上市，联合办公这个曾经被人看好，又曾经被人质疑的行业，再一次来到舆论的风口浪尖。在关注优客工场的营收等种种数据的同时，其发展模式的基础，也值得行业关注——必须看到，不同于其他做“增量共享”的新经济同业者们，优客工场的发展，更多是基于存量资产的更新运营。
数据显示，作为中国最大的联合办公运营商，优客工场自2015年9月开始运营第一家联合办公空间。四年过去后，其招股书显示，截至2019年9月30日，优客工场已布局了197个联合办公空间，覆盖中国以及新加坡的42个城市，提供72,700个工位，管理面积超过60万平方米。
在大幅扩张的过程中，得益于优客工场团队在房地产圈深厚的资源、人脉，优客工场得以用较高的性价比拿到一些B、C级楼盘，从而在拿楼方面控制住了成本。同时，优客工场大部分运营空间位于全国主要城市的核心区，如北京国贸的阳光100，深圳的yeswedo生态园，西安金鼎大厦等，保证了出租率和人流量。
正如优客工场创始人兼董事长毛大庆曾说过的，过去的共享经济以“增量共享”为主，但更合理的共享将是“存量共享”，即对现有存量资产的盘活，让将其重新焕发生机。优客工场就是这样做的。
在通过盘活存量资产，使得规模在成本可控的状态下大幅度扩张的同时，优客工场还实现了高于行业的整体出租率——79%。第三方数据显示，中国联合办公行业的平均出租率为62%。
招股书同时显示，创业四年来，优客工场当下已经形成了逐渐成熟的“空间运营+非空间业务”社区生态模式，成为存量资产更新这一产业细分领域的典型样本。
在空间运营方面，优客工场通过对市场的深刻理解和独特的资源优势降低成本，同时以优质产品为基础，用超高的空间运营效率和完善的管理运营链条提高出租率，将“低成本+高效率”的盈利模型做到了极致。
在联合办公行业，经营超过24个月的联合办公空间，被定义为成熟空间。
优客工场的招股书数据显示，其经营超过24个月的成熟空间的出租率一路上升，从2017年末的63%已上升到2019年9月末的83%。可以预见，随着余下的62%非成熟运营空间逐步成长为成熟空间，优客工场的整体空间出租率也将随之提升，空间运营收入和企业服务也将实现快速增长。
在非空间业务方面，优客工场的运营实践显示，联合办公的边界远不局限于一张办公桌。
招股书数据显示，优客工场拥有约60.96万名会员，其中包括约58.46万名个人会员和2.5万家企业会员。必须注意到，入驻优客工场的企业包括中国乃至全球知名的500 强公司和独角兽企业，比如沃尔玛、耐克、ABB、今日头条、快手、亚马逊中国等，这些公司在此不断壮大，成为优客工场生态社群的重要组成部分。
庞大的会员产生的庞大非空间业务需求，让优客工场得以整合各种资源，为非空间业务的供需双方搭建一个庞大生态社区平台。
截至目前，在这个上生态平台上，优客工场已聚集大约700个业务合作伙伴，并联合30多个优客工场投资企业，为客户提供非空间业务——涵盖设计工程一体化服务、精准营销、企业财税法务、社区电商、知识产权等。与此同时，优客工场也基于其用户数据和运营数据，探索电子商务、精准营销等新业务，这将成为优客工场未来增长的一个重要潜力板块。
根据招股书数据，2017年至2019年前9个月，非空间业务的净收入（包含U Brand）占比从8%一路增长到52%；同时，在过去7个季度中，非空间业务整体始终保持盈利。而更重要的是，这部分业务是在空间业务之上成长起来的基于数据的非空间业务，其利润率远高于空间业务。
必须看到，在中国城镇化发展得如火如荼的进程中，产生了大量的存量资产更新需求。优客工场式的新经济，在寻求自身企业发展模式的同时，真正结合当下中国国情，走出了一条更符合现实的新经济发展新路径。
实际上，优客工场对行业的真正贡献，以及它在当下环境赴美上市更受欢迎的真正原因，或许都在这一点上。某种程度上，它标志着中国创业趋势的另一种变化，作为新经济的代表公司，在国际舞台上展示出了中国城市产业升级及存量资产运营路径的全新想象空间。