雅居乐预售额1180亿元 向房地产时代“多项全能特长生”转型

过去20年,房企发展盈利靠规模增长。未来10年,房企面对的是行业的全面洗牌,想要脱颖而出,已经迈入“千亿俱乐部”会占重要因素,但同时发展的质量则取决于多渠道的盈利能力,以及开发、物业、商业等多项全能的多元化业务能力。

房地产横盘时代之下,一些有想法的房企正在布局多元化业务,试图为抢食后房地产时代的市场蛋糕提前占位,但这一转型动作不是脱离地产开发主业,反而是围绕房子和人进行上下游产业链的探索,试图向美好生活的服务商方向更进一步。

雅居乐算是其中一个。继2018年跨越千亿门槛后,2019年,雅居乐地产板块全口径销售额为1179.7亿元,超额完成年初定下的1130亿元目标。销售规模稳健扩张之余,雅居乐更远的布局正在路上。

审慎投资 均衡布局

从大本营中山发家,到2006年启动全国化布局,再到2016年一改“单一开发”模式,走上多元化发展之路。雅居乐的每一步,都在强调平稳、健康发展,不盲目追求规模和速度,进入每一个城市都较为审慎。

据接近雅居乐人士表示,在拿地投资方面,雅居乐一直坚持积极审慎策略,多方式拿地、拿好地、不拿错地。重点聚焦一、二线城市及其辐射范围内的优质区域,并围绕”一核两翼”的战略方向进行配置,即传统招拍挂、收并购结合产城和城市更新等多种投资模式。

2019年的最后一天,雅居乐摘得南京一宗宅地。在2019年房地产处于调整周期这年,雅居乐却凭着多年稳健发展储备的“粮食”,在土地市场降温时期积极吸纳土地储备,且开拓了一些新市场,成功进驻北京、昆明、清远、石家庄、襄阳及柬埔寨金边等城市。

据克而瑞统计数据显示,2019年前11个月,雅居乐新增货值达1106亿元,排在百强房企第25位。而截至2019年6月30日,雅居乐在全国拥有3927万平方米的土地储备,其中粤港澳大湾区的土地储备达915万平方米,占比达到23.3%。

有业内人士称,从雅居乐的投资拿地逻辑来看,其全国化布局不仅在于广泛覆盖,同时注重重点布局,粤港澳大湾区和华东区域为重点布局区域。随着政府对粤港澳大湾区建设的不断支持,借区域的政策优势将助力雅居乐未来业绩的释放。

正如亿翰智库在一份研究报告中指出,在投资力度上,雅居乐在任何一个时间段的投资均是量入未出,并能输出不错的回报。

值得一提的是,投资的量入为出,实际上背后意味着公司对现金流的把控和对土地市场的嗅觉非常灵敏。据悉,在成本控制方面,雅居乐有着自己的一套体系化、标准化的管理方式,比如加强资金及预算管理,积极拓展多元化的融资渠道等。

据雅居乐中报显示,截至2019年6月30日,公司一年以上的长期债务总计578.9亿元,一年以内的短期债务合计362.9亿元,净负债率为81.3%,低于2018年50强房企100.04%的平均净负债率水平。货币资金415.9亿元,现金短债比1.2,完全覆盖短期债务。

由此可见,财务盘面的安全,业务的稳健扎实扩张,最终展现给众人的是低于行业平均水平的净负债率和充足的现金流储备。

评级机构展望保持稳定

稳健经营理念之下,雅居乐一边在销售端加快周转速度,提升回款率;一边在融资端试图扩展更多融资渠道,并且凭借稳健财务指标获取更高评级,从而降低融资成本。

2019年以来,雅居乐在降低融资成本方面动作频频,成效明显。2月28日,雅居乐发行了面值5亿美元、2022年到期、年利率6.7%的优先票据。5月28日,雅居乐成功发行一笔金额为6亿美元高级永续债,年期为永续4.5年可赎回,年利率为8.375%;6月14日,雅居乐又以同样成本增发1亿美元,两笔共计7亿美元债券全部用以置换2013年发行的7亿美元永续债。而根据当时的发债协议,被赎回的7亿美元永续债利率已经达到了10.215%,比新发行永续债8.375%的利率水平高了将近两个百分点。另外,在11月18日,雅居乐又成功发行一筆新的2亿美元永续债,较此前一笔年利率降低至7.75%,且年期延長至5年。

根据企业披露数据,忽略汇兑差益后企业上半年平均借贷成本达7.06%,这是雅居乐自2017年来借贷成本首次超过7%,其原因主要是由于企业永续债成本较高导致,雅居乐7月赎回的7亿美元永续债成本达到了10.215%,但是6月新发行的同规模7亿美元永续债成本为8.375%,因此全年来看,企业融资成本仍有可能继续保持低于7%。

财务状况持续优化,雅居乐评级展望一直保持稳定。此前,标普全球评级宣布,将雅居乐的长期企业信用评级上调至“BB”,展望为稳定;穆迪也宣布,将雅居乐评级上调至“Ba2”;中诚信证券评价、联合信用评级及东方金诚三大国内信用评级机构均将雅居乐评为AAA,展望为“稳定”。

此外,高盛、汇丰、招银国际等投行机构此前纷纷上调公司股价目标,重申“买入”评级。汇丰银行在研报中指出,由于雅居乐大湾区的业务定位,及料明年起毛利率将上升,给予“买入”评级。

“一般来说,评级情况取决于财务盘面是否稳健,另外就是土地储备量和布局城市情况,因为这决定着房企未来的盈利空间。”有房企董秘曾向记者表示,若这些情况得到资本市场认可,评级机构就有可能给予高评级,企业也将因此获得充裕的融资甚至更高的估值。

多项全能的“特长生”

对现金流的强把控和多元化融资渠道的畅通无阻,这是房企现在必修的两种技能,因为资金充裕是企业构筑多航道业务格局的基础。

目前来看,雅居乐在“以地产为主,多元业务并行”营运模式下,已形成地产、雅生活、环保、卓雅教育、雅城科创、房管、资本投资和商业管理八大产业集团并行运营的格局

今年,地产板块正式对外发布全新的文旅产业IP——乐活天地,并通过牵手亚洲勒芒系列赛,介入汽车运动产业。此外,雅居乐产城致力成为一站式产城融合服务商,已初步形成“3+3”产业格局,即以文旅、体育、康养为核心产业的产业发展体系。其中,海南清水湾已成为文旅地产行业标杆项目,山东威海冠军体育小镇、天津宝坻津侨国际小镇、漳浦香山湾等新兴项目都已落地运营,未来可期。目前,雅居乐在京津冀、华中区域、长三角、珠三角区域等全国版图快速布局13个产城项目。

而在多元业务营收方面,雅居乐旗下物业管理、环保、雅城科创、房管及商业业务正在持续发挥协同效应。2019年上半年,多元化业务实现营业收入24.29亿元,同比增长47%,收入贡献率为9%,较2018年同期的6.8%提升2.2个百分点。

“对于多元化业务的发展,其实我们是很谨慎的。”雅居乐管理层曾表示,在多元化业务发展方面,无论是在投资上,还是包括团队的发展上,都是一步步来的。连同地产投资在内,雅居乐的整个发展经营等都制定了三年计划。“我们现在开始看明白多元化业务的发展,雅生活的发展也是超越预期好多。我们每一个产业都有一个团队,请最优秀的团队出来,在市场上是能够拼的过的。”

不难看出,如果说地产开发运营方面的文旅板块是雅居乐的一项特长,那么多元化业务即是雅居乐的多项全能能力。未来的雅居乐,或许将成为真正的“多项全能特长生”。

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全部评论

冄1号01-17 08:40

现在很多的房地产商开始转型了