被gov坑过，到现在对美股市场的reits都心有余悸//@肖恩她爹:回复@JLJLAA:1）Office Properties(OPI) 以前就叫“政府不动产收益信托”（GOV），是外部管理的，而且管理公司是业界算是臭名昭著的The RMR Group(RMR) 。

2）我本来对内部管理还是外部管理是没有什么偏见的，但是研究多了以后发现，外部管理的REITS，无一例外，长期total return都不如同行，比如净租赁领域资产质量非常不错的Global Net Lease(GNL) 、American金融信托(AFIN) 。甚至很多是灾难性的，比如RMR管理的OPI、$Service Properties(SVC)$ 和$Diversified(DHC)$ 。
3）所以，我现在是无论公司如何声称管理层与普通股东利益一致，我都不相信。一般情况下，外部管理公司为了获得最大化的管理费，无论什么情况都只会想着“做大”规模，而不是想着AFFO/share怎么增长！最终的结果是，AFFO/share没有增长或相比同行增长缓慢，债务杠杆倒是逐年抬升，遇到一些不利事件（比如，大的租户破产、行业供过于求等，更不用说像去年的卫生事件、金融危机等大事件了）时，那就死得更惨了（上面提到的RMR管理的几个REITS无一例外都是AFFO/share下降，同时债务杠杆恶化）。还有一点非常可恶的是，外部管理的REITS，由于与外部管理公司之间有长期的管理协议，解约成本非常高，还很难被别的大同行并购，所以连赌个被溢价并购的机会都很渺茫！【相反，内部管理的，如果遇到好的管理层，比如最近$Realty Income(O)$ 并购的VER，就有可能被并购而一次性价值变现！】
4）写到这里，我再啰嗦两句。作为普通投资者，其实我们可以将研究的重点尽量简化。对于REITS，主要关注三个指标就可以：AFFO/share是否有增长？债务杠杆是否恶化？派息比例（AFFO Payout ratio）如何？结合这三个指标，基本上可以判断这个REIT是在创造价值还是毁灭价值。比如，如果一个REIT多年的AFFO/Share不增长、派息比例低于100%（说明还是有留存AFFO的）、杠杆率不变甚至上升，那基本可以认为是“价值毁灭”，迟早远离！