根据中国统计年鉴，2020年末中国人口为14.12亿，常驻人口城镇化率为63.89%，城市人均居住面积36.52平方米。
由此可知：目前城市常驻人口为9.02亿，城市存量住房面积为329亿平方米。
从公开的数据来看，当前合约面积规模前三的物业公司为碧桂园服务、万物云和恒大物业，合约面积分别是14.4亿平方米、8.8亿平方米和8.1亿平方米。
行业规模第一的物业公司市占率不到5%，像极了房地产开发行业，未来物业公司的市占率还能提升吗？集中度能达到什么程度？
首先我们来看城市住房规模最终会达到多少规模，目前普遍的看法是：中国城市人口会达到10亿人，人均住房面积会达到50平方米，城市住房总量500亿平方米，这个过程会在10年内完成。
对于集中度的问题，个人认为：物业行业的集中度会高于房地产行业，但是仍然是一个相对分散的行业。
理由如下：
1. 部分小型开发商没有自己的物业公司，他们通过和知名物业公司合作，将小区委托给这些知名物业公司管理，这样还有利于房子的销售。
因此物业公司数量本身就小于开发商数量，集中度自然就高于开发商的集中度。
2. 物业是轻资产行业，营业成本主要是人力成本，不同区域间的人力资源无法共享，行业没有很强的规模效应，当然，如果特定区域的密度比较高，可以实现部分人力在小区间共享，实现一定的规模效应。
从这个角度来看，行业又注定是分散的。
3. 大型物业除了收并购，无法抢走中小型物业公司的市场。
这里有一个误区，物业更换只能由业委会主动发起选聘物业流程，因此，如果业委会没有主动更换物业，那物业是无法主动抢走其他物业的市场的。
而选聘物业需要三分之二的业主投票同意，这是由松散个体组成的群体决策流程，大多数情况是低效并且困难的。
从这个角度看，更换物业存在不小的转换成本，因此行业不容易集中。
4. 一旦业主无法忍受低质量服务，就会想尽办法更换物业
按100分制给物业打分，如果业主对物业的评价低于60分，那就很容易达成更换物业的共识，这个替换过程会比较快；
而评价在80-95分之间的物业公司，他们之间很难相互取代，而中间60-80分的物业，其被替换会是一个缓慢的过程，业主达到共识需要一个契机。
从这个角度看，劣质的物业很快会被优质物业替换，优质物业的管理面积存在先发优势，很难被同样优质的物业替换，比如滨江服务、绿城服务、万科物业之间很少相互更换物业，而中间普通物业也存在被替换的可能，这个过程会比较缓慢。
因此，物业的集中度会比开发商的集中度高，但仍然是一个相对分散的行业，好的物业公司都会有自己的一块市场空间。