刚才发了篇文章谈物业的商业模式 网页链接，有球友就问物业的提价权、毛利率和业绩增速，我试着解答一下。
先说业绩增速，在管物业面积是核心，主要有三大来源：地产公司输送、收并购和自身外拓，目前都遇到一些问题。
地产公司输送：行业规模见顶，大部分房企未来能输送的面积有限，爆雷的公司更少。
收并购：前面说过了，本身就有很大风险，过去两年上市物业公司估值高，通过二级增发来收购一级市场估值低的物业，本质上是收割二级市场投资者。
自身外拓：在存量市场上靠物业的品牌和口碑实现低成本获客，这是最可持续的增长模式，也体现物业的核心竞争力，不过未来竞争也会越来越激烈。
这并不是说物业公司的业绩立马没有增速，大部分物业的合约面积/在管面积比值在1.5-2.5之间，合约面积作为客户资源池，能保证物业未来2-3的面积增长无虞，更长时间就要地产公司输送和自身的外拓能力了。
再谈谈提价权和毛利率
基础物业费很难提价这是事实，通常要5-10年才有可能提一次价，而人工成本每年都会上涨，看起来未来毛利率似乎会越来越低。
首先大家开门做生意，没人会长期做亏本买卖，如果因为物业费定价过低而导致亏损，大不了不续约了，物业公司不会蠢到长期倒贴钱提供物业服务的。
其次，通过以下手段可以适当抵消人力成本上升带来的影响：
1. 通过科技手段，减少对人力的依赖，达到降本增效的效果；
2. 提高特定区域的项目密度，不同小区间人力资源共享提高人效；
3. 恩威并施提高收缴率，预缴送礼品、打折，逾期不缴纳发律师函等。
再次，基础物管是低成本获客，如果还能有10-20个点毛利就该知足了，不要对基础物管的毛利率有过高的期待，通过围绕房产、业主提供增值服务，才是利率更好的来源，毛利率应该算总账。
如果基础物管加上增值服务还是无法实现盈利，那就换家物业公司吧。
利益相关：本人持有$滨江服务(03316)$ $建业新生活(09983)$ 以及拥有0.5个万物云的$万科A(SZ000002)$
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物业其实就是一个好模式，永续经营，你永远逃不掉。缺点就是成本刚性，提价权相对缺乏，这是针对基础服务也就是物业服务1.0版本而言。如果物业能找到第二增长极，发现2.0版本，那么增长潜力就是无限的。就算1.0版本也无需悲观，A物业亏欠做不下去，B物业也一定是赔钱无法做的。行业会形成一个共识价格，大家都能生存下来的价格，也即是一个能保证大家都盈利的价格。而且参考美国物业上市公司，中国的物业可以从为人服务更多转向为建筑服务，保证房产保值增值，自然打开了提价空间。而且老龄化社会的到来，都给予了物业行业很多机会。只要第二增长极走通，那一定是前途无量。
都在扯提价，提价的前提是什么？居民收入不上升，你看能不能提价。
能提价的物业占比是极少的，和中高收入人群的收入来挂钩，价格相对不敏感，提价有空间。
绝大多数人买房子贷款到死都在还，你敢提价，拼命的少不了。
对物业而言，基础服务的物业只能做到微利。
现在有点定价权的就是滨江服务、仁恒，绿城服务算有半点吧。万科股权结构是毁灭价值的，创始人离开后更凸显了，他基本城乡结合部的业务，说服务中产也对，但目前环境下去化不行，上下游资金占用以前是个优势现在成了反杀，拿地都拿不动，已经没有未来了。物业选择了一个最差的时机上市，最近几年的增长也差点。
物业定价有个前瞻，也就是新房普遍提前透支几年定价，也就是新房毛利率高。技术降低人工在安保，停车场管理上已经实现，很多无人停车场，视频监控代替保安。APP线上服务也可也降低人工投入，提高满意度，与业主互动，都可以在线完成。只要社会还在建设新房，就是物业的增量，价格与数量长期看，都是增加的，只是行业速度会回归，物业之间的竞争整合，未来一切皆有可能
好家伙，还要提高项目密度，真是不把人当人呢，魔都一个水电工管几个小区的比比皆是。这买股票的脱离实际太远了
我觉得很差的生意模式，人力成本刚性且每年上涨，在管面积需要和其他家拼服务，做的不好可能被换掉，提价可能被换掉，大部分人观点是物业啥都没干只知道收钱，在管面积靠母公司输血，母公司要是不拿地干不下去咋办，这种怎么和水电运营商高速这类公司比收租呀
增值服务是假命题，是地产公司输送给物业的，不可持续，基础服务才是利基
物业如果就是想靠提价去获取利润肯定是不行的，大概率的业绩提升要靠垄断带来的新业务