商业模式
相对于房地产的重资产模式，物业管理属于轻资产的商业模式，少量的固定资产，低资本开支，无有形产品，通过服务来获取收益。
营业成本中70%-80%是人力资源成本，拥有良好的现金流，几乎不需要负债，经营风险远小于开发业务，具备弱周期的特性，不受经济周期的影响。
另外物业服务还具有永续经营的特征，一旦获取物业项目就不太容易失去。
更换物业需要召开业主大会，经过全体业主的投票，重新选聘新的物业公司，有一定的重置成本，除非业主对物业非常不满意，否则不会轻易更换物业。
核心竞争力
那么投资物业公司应该怎么选，或者说物业公司的核心竞争力是什么？
关键要看品牌力和运营能力。
品牌力听着像是个虚无缥缈的东西，如何体现品牌力？
首先物业面积是物业公司的核心数据，没有物业面积这门生意就无从谈起，规模扩张是当前物业服务企业的核心策略和增长的驱动力。
获取物业面积的方式主要有三种：母公司输送、收并购和自身外拓。
去年城镇化率已经到了64%，房地产销售面积已经到达峰值，未来会逐步下降，同时随着房住不抄政策的持续，地产公司都在努力优化自己的资产负债表，降低负债率和负债规模，母公司输送的面积大概率只能维持过去几年的水平，高负债的房企销售面积会出现下滑。
物业公司可以通过收并购来提高自己的市场占有率，目前通常是10倍左右的市盈率来收购项目，这里面存在一个问题，就是投资者很难评估收购资产的优劣。
如果被收购资产原来的服务标准和业主满意度低于收购方，在收购完成后，需要加大投入来提升服务标准，则被收购项目的盈利能力就会下降。
当然可以通过科技手段和管理手段来降本增效，但是即使盈利能力保持不变，也需要十年时间才能收回收购的成本。
最后一个手段就是第三方外拓，外拓几乎是0成本获取第三方的项目，这是目前最好的获取物业项目的手段，只有优秀的物业才能依赖外拓获取大量的面积。
优秀的物业品牌是经过市场验证的，拥有良好的知名度和满意度，这就是品牌力的体现。
品牌力还体现在物业费上，为什么有些小区的物业费要远高于周围小区，而且还有提价能力？
因为好的物业不仅能带来更舒适、更安全、更便捷的居住环境，还可以使小区的房子得到增值，对业主来说，相对于房子增值带来的收益，较高的物业费完全是可以接受的。
因此，品牌力体现在外拓能力、物业费，表现形式为第三方外拓占新增面积的比例高、第三方面积占总面积的比重高、物业费高且保持上涨趋势、物业费收缴率高等方面。
运营能力又怎么体现？
在谈论运营能力之前，有必要先谈谈什么是物业公司的核心资产。
传统观点认为物业公司的核心资产是管理的物业，最初物业公司通过管理物业赚取物业费，后来慢慢开始介入到物业交付前的咨询服务、案场销售，交付阶段的房屋验收、室内装修，以及房屋租售等交付后服务项目。
但是这里忽略了一个非常重要的资产，那就是业主/租户。
互联网公司需要通过补贴的方式来获取用户，而物业公司在获取项目的同时，天然就和业主/租户产生了连接，这种连接的深浅取决于物业公司的运营能力。
有些物业公司已经开始围绕业主的生活提供更多的服务，包括日常保洁、社区团购、VIP俱乐部等等，虽然这块业务目前还处于探索阶段，相信未来会有非常大的潜力。
提供更多更优质的生活服务，既能提升物业公司的变现能力，也能提高业主/租户的满意度。
因此，物业公司的运营能力既包括对物业资产的全生命周期的管理能力，也包括对业主/租户的生活服务能力，表现形式为基础物管收入占总收入的比重合理、业主增值服务的增速快、业主增值服务占总收入的比重高等方面。
还有一点需要注意，由于物业的商业模式要优于住宅开发，并且物业行业处于快速发展的阶段，当前资本市场给予物业公司的估值远远高于地产公司，而物业公司的非业主增值服务主要是和地产公司的关联交易，因此地产公司非常有动力将更多的利润给予物业公司。
我们可以假定非业主增值服务的收入和利润有一定的水分，对于非业主增值服务占比过高的物业公司，在估值上需要给一定的折扣。
利益相关：本人持有$滨江服务(03316)$ $建业新生活(09983)$ 以及拥有0.5个玩物云的$万科A(SZ000002)$