融创中国2019年年报分析

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“ 3月27日融创中国发布2019年度业绩,公司业绩持续稳健增长,继续巩固地产开发业务的竞争优势,未来将会更加注重高质量的发展。”

1. 业绩持续增长

集团实现营业收入1693亿,同比增长36%,归母净利润为260.3亿,同比增长57%,毛利率为24%,相比2018年的25%略有下降,基本保持平稳,净利润率为15%,比18年增加了2个百分点,ROE上升到37.2%,业绩指标全面向好!

分行业来看,房地产开发营收1595亿,占比94%,文旅板块营收28.5亿,占比2%,物业管理及其他营收70亿,占比4%,公司主要还是以物业开发为主,文旅和物业体量还比较小,目前仍处于培育期,公司还没有对文旅和物业进行拆分上市的打算。

2. 负债率偏高

今年的负债率有所上升,公司手头拥有现金及等价物1257亿,有息负债3222亿,其中短期负债为1357亿,现金无法覆盖短期负债,净负债率达到了236%。房地产公司是带杠杆经营的行业,而负债是把双刃剑,合理的负债快速扩大公司的业务规模以及提升ROE,而过高的负债在遇到行业下行周期时,会出现资金链断裂的风险。在业绩发布会上,公司管理层对负债问题也做了解答,未来公司会降低净负债率,这块需要持续关注。

3. 未来增长可期

融创的房地产业务从销售到结算有2-3年的时间差,19年的地产结算主要来自16-17年的销售,而20年的地产收入来自于17-18年的销售,依此类推,从17-19年的销售业绩来看,公司20-21年的业绩依然能够保持稳步的增长。同时公司2020年的可售货值为8200亿,销售目标为6000亿+,因此未来几年公司的业绩仍然能够保持30%+的增长

4. 更高质量的增长

公司在销售规模达到5000亿+,并且进入行业第一梯队后,不再只片面的追求规模,转而要求更高质量的增长,包括净利润的增长和负债率的下降。一方面,随着公司信用评级的上升和市场信贷的宽松,公司的融资利率会进一步下降,公司去年的利息支出为259.6亿(包括资本化部分),加权平均实际利率为6.8%,如果负债规模不变,融资利率下降1-2个百分点,可以节约30-60亿的利息;另一方面,随着营业收入和销售金额的比例拉近,销管费用占营收的比例也会进一步下降,会带来净利润率的提升。

5. 公司的竞争优势

只有理解公司的核心竞争力,才能做到长期持有,不然稍微大一点的股价波动都会导致寝食难安,那么融创相对于其他房企的竞争优势是什么,个人认为有三点:

1)优秀的获地能力&优质的土地储备

融创的拿地方式比较特别,公司大量的土地储备是通过收并购获取的,因此公司在业内称为“并购之王”,我们可以看下融创这几年的主要并购项目,简直就是有钱任性的土豪,一言不合就买买买

并购带来了几个好处:

一是快速增加优质的土地储备,结果就是销售和营收的跨越式增长,规模迅速做到了行业TOP5,目前公司土地储备货值为3.07亿,平均土地成本为4306元/平方米,超过82%的土地位于一二线城市;

二是带来更多的收并购机会,房地产行业目前进入重新洗牌阶段,部分中小房企会退出这个行业,退出过程会出现大量的收购合并,由于融创成功的并购案例和在并购过程中表现出的厚道建立良好的口碑,这几年有大量的项目是主动找到融创,要求被收购,可以预见,未来还会有非常多的项目等着被融创收购;

三是通过收购万达的文旅项目,快速进入文旅业务,在“地产+”多元化获得了一个很好的跑道。

坏处就是导致融创的负债节节攀升,从14年343亿的有息负债增长到19年3222亿的有息负债,让人稍微有点担忧,不过公司的负债率长期趋势应该会趋于下降,这点我们需要持续观察。

2)优质产品和服务

2019 年公司在13个城市排名销售冠军,43个主要城市销售排名前十,公司在14年收购绿城项目,虽然后来收购失败了,但是通过和绿城的合作,公司的产品的设计和品质得到了进一步的提升,大家可以去自己所在城市看看融创的项目,像壹号院系、中式产品系、府系等产品,得到销售者的广泛认可和赞誉,物业服务也非常受业主的认可,目前物业管理面积超3.5亿平方米,未来会持续输出物业服务能力。

3)优秀的管理团队

管理层拥有良好的市场判断能力,公司多次把握行业周期,在土地市场地位大量补充土地,实现弯道超车;

管理团队稳定性强,很多管理成员从顺驰时期就跟着孙宏斌,孙总对下属也能做到充分的授权和信任,另外业内人士都知道融创是一家非常有狼性文化的企业,战斗力十足;

组织架构合理,地产业务分7个大区,58个城市公司,集团管理7个大区,每个大区有8-10个城市公司,每个城市公司负责10个项目,目前每个项目做到10亿,公司通过配置的授权和激励机制,培养能独当一面的城市公司,将来这些城市公司的项目做到20亿,则公司的销售就能达到万亿级别(58*10*20亿)。

6. 当前的估值

我一直觉得给公司估值是很个性化的事情,每个人给公司的估值都不太一样,这也是投资有趣的地方。公司当前市值1747亿港币,对应1572亿人民币,按今年260亿归母净利润来算,只有6倍市盈率,同时我们也要看到公司3222亿的负债,260亿的利息支出,其中220亿进行来利息资本化,以及其他收益中有近60亿是公允价值变动带来的收益。之前我给万科的估值是10-15pe,主要是因为万科的经营稳健、负债率低、财报处理保守等原因,融创的话可以打个8折,按8-12pe估值,则对应合理市值为2080-3120亿

利益相关:本人持有融创中国,本文为个人投资记录,文中任何操作或看法不可作为投资依据,切记!

$融创中国(01918)$ $万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$ @今日话题 @雪球达人秀

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全部评论

bft158704-08 05:16

不知加权平均利率是怎么计算?计算了几次也不是表格中的利率呀!

小路子204-05 12:03

对哦,我居然忘了这一点。多谢!

小路子204-05 12:03

谢谢

薛定谔家的小猫04-04 22:03

不能这么算,收购除了付出的现金代价,同时还接管了对应的债务

薛定谔家的小猫04-04 22:02

权益销售会在未来2-3年进行结算,结算比例不同,对应该到当年的营业收入就会不同,大致可以根据2-3年前的权益销售推算出当期营收