万科业绩如何“早知道”

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“ 万科3月17日会发布2019年度财报,投资者都关心公司业绩怎么样,能否提前知道公司的业绩,对投资决策起着重大作用,今天我们就试着预测一下万科19年的业绩”

一、高周转开发模式

地产的商业模式其实很简单,买地—盖房—卖房—竣工交房,然后继续买地、盖房、卖房,周而复始,开发模式主要包括囤地模式和高周转模式,囤地模式就是拿地了慢慢开发,等待房价上涨,尽可能多的获取项目收益,部分港资地产和国内小型开发商采取囤地模式;高周转模式即俗称的“不压货”:拿了地,快开工,快销售,快速回笼资金后再投资,提高资金利用效率,快速做大规模,目前龙头房企都采用高周转模式。

万科是国内首个实行高周转模式的房地产企业,十几年前,万科提出“5986原则”:即拿地5个月动工、9个月销售、普通住宅占80%,开盘后当月去化60%,在万科之后,碧桂园、恒大、融创等众多房企纷纷采取高周转模式。特别是碧桂园,把高周转发挥到极致,碧桂园的高周转被业内成为“456模式”,即拿地4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金再周转。高周转的房地产企业通过严格要求拿地标准、部分工作前置、项目标准化、总部集采等方式,可以缩短下图的阶段1和阶段2的时间,快速的拿到预售许可证,然后开盘销售回笼资金。

二、2019年营业收入

万科的业务按行业来分主要有三块:房地产开发、物业服务和其他业务,房地产开发占总营收95%以上,物业服务和其他业务对总营收的影响不大,我们可以根据过去三年的增长速度,毛估估物业服务保持30%的增长,其他业务保持20%增长,两者营收合计为98*1.3+32.6*1.2=166亿,剩下就看2019年房地产开发的营收大概是多少。

先看万科过去十年销售金额和营业收入的变化,看看能否从中找到一定的规律

这里有两点需要说明

1. 为什么销售金额和营业收入的增速不同步

由于我国房地产采取预售制度,消费者购买的新房基本都是期房,销售金额对应当年的购房合同金额,此时先记到资产负债表的预收款/合同负债项目中,等到企业将房产的控制权转移给客户时确认收入,有些公司在商品房完工并验收合格时确认收入,有些公司在商品房实际交付时确认收入。2018年新的收入准则允许公司根据项目的不同阶段按比例确认收入,不过影响不大,我们可以简单理解为将房子交付给客户时,预收款转结为合同收入。就万科来说,从销售合同转结为营业收入,存在1-2年的时间差。

2. 为什么营业收入小于两年前的销售金额

主要是口径不同,销售金额包括公司操盘、使用公司标识的所有项目的销售金额,包括并表和非并表的项目,而营业收入对应的是并表的项目,其次是增值税的影响,营改增之后,销售金额中包括公司代税务局收取的增值税,我们可以简单理解为:

两年后的营业收入=(销售金额-非并表销售金额)/(1+增值税税率)

因此通过销售金额直接推测营业收入是不准确的,但是我们可以根据上一年度资产负债表中的预收款来估算下一年的营业收入,预收款和营业收入都是并表口径

营业收入=上年度的预收款*结算比例/(1+增值税税率)

在2018年实行新的会计准则后,万科将财报中的预收款项目调整到合同负债项目,合同负债不包括增值税(税款计入其他流动负债),因此只剩结算比例需要估算。

营业收入=上年度的合同负债*结算比例

从09年到16年,万科的结算比例稳定在100%上下,17年和18年的转结比例下降94%和77%,这导致预收款这个蓄水池增长到从2474增长到5049亿,翻了一倍,预计今年的结算比例会增长到80%-90%,则对应房地产的营收4039-4544亿,加上物业服务和其他营收的166亿,则2019年的营业收入为4205-4710亿

三、2019年净利润

对于净利润的预估,本人比较喜欢拿土地价格占销售房价的比例以及毛利率、净利润率进行横向比较,买的土地越便宜,卖出的房价越高,则对应的毛利率和净利率就越高,这种方式简单方便,算是一个偷懒的办法。

目前万科从拿地到首次开盘大概需要8-10个月,从拿地到竣工交房大概需要3-4年(万科从17年开始全部精装修交付,交房周期相对毛坯房会长一些),因此2019年结算的营业收入对应17年和18年销售金额,以及对应16年和17年购买的土地,其他年份以此类推。

这几年万科不再追求规模,侧重内向性增长,毛利率和净利率在逐年稳步增长,但是2019年的结算的项目中,土地成本占售价的比例高达38.5%(主要是16年拿的地价比较高,平均地价6534元/平方米),因此19年的毛利率和净利率应该会有所下降,个人估计毛利率在35%左右,利润率在15%左右,则对应2019年的净利润为630-707亿元。

四、2019年归母公司净利润

净利润减去少数股东权益,剩下的才是归属于上市公司股东的净利润,当年的归母净利润占净利润的比例大致相当于3-4年前公司拿地的权益面积比例,万科这几年采取广泛合作的经营策略,和其他开发商合作拿地的项目越来越多,公司占的权益金额也在下降,虽然权益比例下降了,但实际上这种经营策略提供了公司回报率,降低了经营风险。按下图的趋势,2019年的归母净利润占比还会下降,毛估估上市公司权益占比在65%左右,则19年的归母公司净利润为410-460亿。

五、小结:

1)2019年结算比例为80%-90%,对应营业在4205-4710亿之间,同比增长41%-58%

2)2019年净利润在630-707亿之间,同比增长28%-43%

3)2019年归母公司净利润在410-460亿之间,同比增长21%-36%

利益相关:本人持有 $万科A(SZ000002)$$融创中国(01918)$

$保利地产(SH600048)$ @今日话题 @雪球达人秀

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全部评论

东山羽06-14 17:15

留着

薛定谔家的小猫05-06 21:33

15%应该没什么问题

萌新小韭菜ii04-27 19:28

大神你可以帮我分析下股票吗?

良基白马03-20 12:43

按您的测算,每年销售收入转成未来营业收入的比例大概有多少?
或者说公布的销售收入里面能并表的大概有多大占比?