路演PPT解读丨9成支出为收房,蛋壳公寓估值约35亿美金冲击纽交所

长租公寓服务商蛋壳计划于1月17日在美国纽交所挂牌上市,发行股份1060万(另有159万股超额配售权),发行每股定价区间14.5-16.5美元,最大募资规模约2.01亿美元。如果承销商执行超额配售权,按IPO价格中值计算,蛋壳公寓上市市值为35亿美金。

核心管理团队包括天使投资人兼董事长沈博阳、联合创始人兼CEO高靖、COO顾国栋、CFO Jason Zhang等,管理层团队来自谷歌、领英、亚马逊、百度等知名公司。

蛋壳身处1.8万亿的国内租房市场,是国内发展最快的长租公寓服务商之一。


蛋壳公寓成立于2015年,截至2019年9月,在13个城市共运营房间40.67万间,年均复合增长率360%。此外2019年上半年,出租率达89%,处于行业第一的水平,租客有51%的续租率;房主有80%与蛋壳续签。

中国住房租赁市场发展潜力巨大。

蛋壳公寓“新租赁”模式特点:

集中化地运营由房东托管的公寓,将其出租给租客;对公寓进行标准化的设计、装修和配置,并提供一站式服务;没有实体店面,业务流程在线化,使房东和租客都能获得流畅的服务体验。

例如,北京一居室公寓的平均月租金为5784元,蛋壳公寓带有共享空间(如客厅,厨房和浴室),三家合租私人房间,每间平均月租金为2788元,便宜了52%。

蛋壳旗下两个公寓品牌:面向个人出租的蛋壳公寓,以及面向企业客户的“梦想公寓”(Dream Apartment)。

市场机会:目前房屋租赁市一个蓬勃增长的行业,预计能从2018年的1.2万亿增加到2023年的2万亿。

投资亮点:分割式商业模型、借助互联网的大规模运营、技术驱动、高质量标准化产品服务、最好的服务、前瞻性和结果驱动管理。

蛋壳公寓的互联网基因:技术赋能管理。


互联网基因:智能租房选址。


互联网基因:智能拿房。

互联网基因:智能租赁。

互联网基因:技术支撑蛋壳公寓快速向新城市拓展。

蛋壳公寓平均装修工期17天-21天,平均单房装修成本10414元。

租户续租率51%。

股东包括蚂蚁金服、老虎环球基金、春华资本、CMC资本、高榕资本、愉悦资本等。

蛋壳公寓的5大增长策略:提高技术能力、扩大规模、提高产品服务、提高品牌认知和行业影响力、巩固生态系统。

蛋壳公寓增长策略之技术驱动:全部转为线上运营,提高效率。

蛋壳公寓增长策略之生态系统。

长租公寓运营模型:

店面运营利润=营收-租赁成本-折旧摊销-公寓拓展激励-公寓租赁激励-服务成本。目前从上市的两家青客和蛋壳来看,其租赁费用就占到了其成本的9成。


营收快速增长:2017年和2018年,蛋壳公寓的营业收入分别为6.57亿元和26.75亿元人民币,同比增长307.3%;2019年前9个月营收已达50亿元,同比增长了198.8%。营业收入快速增长的同时,亏损也在迅猛增长,2017年、2018年蛋壳公寓的净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元,亏损增幅为403%;2019年前9个月,蛋壳公寓净亏损25.16亿元,同比增长209%。总经营费用由截至2018年9月30日止九个月的人民币23.835亿元增加206.6%至2019年同期73.128亿元。

单房装修成本从2017年的12646元/间降至2019年的10404元/间;

单房装修成本每日折旧摊销从2017年的11.0元/天/间降至9.3元/天/间。

蛋壳公寓高额广告费支出:2017年,蛋壳营销费用为0.81亿,2018年同比增长481.6%达到4.71亿。2019年前三季度,蛋壳公寓营销费用达7.94亿。

每年花在技术上的开支上亿元,随着规模经济效应显现,研发费用占比逐步降低:2019年前九个月,蛋壳研发费用为1.44亿元,同比增长102.8%。研发费用营收占比2.9%,去年同期占比4.3%。

运营指标持续改善:


蛋壳公寓未来盈利提升空间包括:营收端租金上涨,成本端与房东长租约锁定租赁成本、降低装修成本、提高运营效率以及规模经济效应。

研究数据显示,长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%,现金流回正周期至少6年以上,属于微利型行业。目前长租公寓仍然在野蛮生长,一面是快速融资高速增长,一面是持续扩大的亏损,盈利难题未解,你如何看待长租公寓市场未来的发展?

通过长期租约锁定出租户,通过终端提价来提高利润率,但这个门槛不高、竞争同质化的行业,真能成功吗?

青客上市以来,股价已经腰斩,行业第二的蛋壳公寓,命运会有所不同吗?

你看好长租公寓的发展前景吗?欢迎加入#中概股IPO#的讨论中。

$蛋壳公寓(DNK)$ $青客公寓(QK)$

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精彩评论

Ricky01-15 15:47

长租公寓除非真的垄断市场并有定价权,否则二房东不好做。二房东需要先预付把房子包下来,再转租出去赚差价,而且中间不能有空挡,这对资金能力和运营能力的要求极高。如果能做到垄断,再从长租衍生其他类似保洁家政等其他业务,可能也还好,目前自如是这么做的,如果自如都做不成,那我觉得就没人能搞成了。
但总体上,我还是喜欢预收款模式的公司,而不是预付款模式的公司。

好股追踪01-15 15:46

我有一间公寓就是被这家公司收去租了,签了5年的合同一直怕它跑了,现在看短期一下子应该不会破产了。

辉少少01-15 16:26

绝对不租这些房,不但加多一手租金,这中间的利润还要纳税,除了房客谁承担?????

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RedwoodShores01-17 11:10

他以前是花旗投行亚洲和中国董事总经理。

雪盈证券01-17 10:34

长租公寓服务商蛋壳公寓日前向美国证券交易委员会(SEC)提交了更新后的招股书,预定于1月17日以“DNK”为交易代码登陆纽交所。公司拟发售1060万股美国存托股票(ADS),筹集最多2亿美元资金。一旦完成上市,蛋壳也将成为青客公寓之后国内第二家在美上市的长租公寓品牌。

工程师91号01-16 14:10

arthor01-16 10:46

赚取彩礼娶剩女01-15 23:24

一个城市随便一搜,就有1万多套空置的。