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mark//@人淡若菊:回复@大灰狼律师:绿城有一些永续债,并非0.23pb。
房地产企业管理层是否想释放利润和迎合市场是目前投资者最需要思考的问题。
有一家央企董事长,曾经公开表示过对股票价格不满意。也有一些房地产企业为了在港股通地产牛的行情下,为了将利润充分释放,一次性还完了巨额的永续债,这样就可以将全部利息资本化处理,而实际过程中,一些房地产公司的财务总管曾经表示过部分利息是不可以资本化处理的,但是可以调节。而房地产释放利润的另一大招就是物业重估,大部分高周转或者从事物业开发,其物业质量是远远不如专业的持有物业经营商,比如太古,九龙仓,国贸等等。而住宅地产的火爆,导致住宅和商业项目价格倒挂,最终导致部分房地产企业被动持有物业,而一个城市的商业物业很容易饱和,新的综合体装修漂亮,档次定位适合潮流,加上网络收割,一旦大量资本介入,重资产很难变现,只能眼见经营效益变差。
因此,我们很多人看到的优秀也只是管理层释放的利润优秀,以及管理层对市值管理的需要。而实际经营中,企业的分化远远不是资本市场中所表现的那样。
曾经有一段时间,坊间一直流传宋卫平赌博输了很多钱,是否确有此事,很难求证。但是宋卫平确实变卖了不少股权,即使如此似乎宋卫平还是缺钱,坊间还传闻过宋卫平欠寿伯年的钱,这随着时间的洗礼慢慢被人淡忘。而这件事情的传闻却导致了两件事情。第一,宋确实变卖股权,另一件事情就是绿城中国的业绩像打鸡血石一样,那段时间业绩特别高,净利润一度达到百分之20,年净利润在2011年,2012,13年净利润已经达到40亿以上。而那段事情分红特别高,而纵观绿城的经营过程便知道那段时期绿城的实际经营并不理想,苏州御园和苏州桃花源便是09,10前后拿的地,目前在售的台州宁江明月原先是一个66亿的地王,被切割成5块地,后来我记得11年以较高的价格分批成交了3块,13年交割了2块地,最终的结果就是11年宁江明月的楼面高于13年的楼面1000多块。但是就是这段事情,如上所说,因为坊间的宋卫平赌博缺钱传闻,管理层释放业绩的动力十足,因此绿城的业绩反而特别好看,这样使得宋卫平获得了大量的现金。而后遗症便是公司流血太多,当行情继续下行的时候,又要卖股票,卖儿卖女求生,其实那时候老实点提及拨备,减少报表利润,也就过去了。这才有后面的融绿,也就是浙江杭州的之江壹号和绿城上海区域,苏南区域的项目和融创合资成立融绿平台,融创也借着这个机会顺利进入长三角市场。然后最终的后遗症包括到前些年绿城还需要一些资产减值和拨备,为上一次用力过猛填坑。
然而,当人们已经熟悉适应填坑之后,投资者最怀疑的便是,绿城还有多少坑要填,管理层什么时候释放利润。但是却迎来了管理层的动荡。江湖号称曹二向张市长过度。曹二本身就对财务进行了洗牌,顾忌到自己本身是绿城的总裁,而且绿城目前账面上唯一的8亿的商誉就是自己和宋卫平转让代建股权给绿城中国形成的。因此确实也在一心经营绿城,但是曹二绝对不愿意被黑锅,并且对外释放2018年会是业绩的拐点,在2018年上半年,绿城也确实拿出了足够的诚意,一下释放了20多亿的净利润。遗憾的是中交又搬来了张市长,曹二自己弄了蓝绿双城,而曹二的原东家浙铁一直是绿城铁哥们,在省内大量和绿城合作。而中交其实对绿城并没实质性帮助,而绿城的很多项目都有中交的介入,因此和这铁的合作受到冲击,杭州未来科技城无常地铁站地铁上盖物业浙铁以非常低的价格拿下,本来都以为会继续和绿城合作,遗憾的是这家企业最终和万科合作,让万科捡了一个很大的便宜。这个项目如果和绿城合作可能会给绿城未来带来超30亿以上的利润。而张市长的到来,远远不是带来绿城中交化那么简单,张市长以来就继续对财务进行洗牌,上半年20多亿的净利润,硬是做成全年几亿的净利润。大量进行资产减值,在这种行情下拨备了接近小20亿。除此之外还大量结算了一些低利润甚至亏损的项目。因此曹二的2018年利润释放计划又一次落空。
因此,管理层是否愿意释放利润太重要了。要是大家都将利息和永续债利息资本化处理,都不进行物业重估,都不进行资产减值,你可能会更容易分辨哪家企业的经营情况比较好,哪家企业管理层释放利润的动力充足。然而市场上,也就是看到一个最终的结论,归属股东净利润多少?分红多少?而对资产质量,操盘能力都是由利润倒推,其实很多利润都是管理层的一个数字游戏而已。张市长2019年是否会洗牌,或者怎么想的,大家都不知道。但是数地,看项目却一目了然,是否需要鲍叔牙的耐心来成就管鲍之交,还是需要孤芳自赏,又或者绿城确实是满手高价亏损项目,自己一个一个数项目,一看变知。
昨天泰禾老板的发言,道出了房地产行情的情况,去年年中开始的那轮下滑,泰禾到年底已经很难受了,相信如果今年年初一直和去年年中开始,相信大部分企业的在售项目面临亏损,去化困难,到今年年底很多企业都会顶不住,因此市场狠狠的杀了一波地产。但是今年年初开始,房地产市场出现分化,去年下半年趋势得以变化,部分城市出现抬头行情。因此俗话说没轮牛市地产版块都会表现不错,但是究竟谁是下轮地产的龙头,还很难说清楚,但是目前比较确定的是,去年年中的那轮全国性调整已经结束,现在是各城市分化。
$绿城中国(03900)$ $万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$
引用:
2019-06-14 18:33
迪蒙  今天
$格力电器(SZ000651)$$格力电器(SZ000651)$
叮铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃——奥克斯空调的高管,一夜没睡。
睡不着。总经理办公室的铃声,一直没断。
浙江宁波的奥克斯集团总部大门口,围堵着来自五湖四海的媒体记者。往年奥克斯办大满贯庆功宴的时候,都没见来过这么多人...

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a1903062019-06-20 00:47

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