8年55倍，融创凭什么？2019融创中国股东大会最精彩交流分享！
01
前言
2010融创销售83亿，2018年融创销售4550亿，8年55倍，核心竞争力是什么？先感受一下融创8年的增长率。
图片：来自涛哥杂谈
2019年6月4日 融创2018年股东会在青岛举行，我们去探究一下，到底为什么？
说实话，以前作为”小散户“，我真没去开过股东会，去年去了融创，今年还是去了融创，主要是去融创开股东会感觉太好了。
别笑话我，作为曾经的医生，一直都是给别人服务的，有一肚子的委屈也只能往肚子里咽了 。很少体验别人为你服务的感觉，去融创开股东会，融创的员工都是做什么的？那都是训练有素的销售或或服务精英呀，真感觉无论是去踩盘，还是到酒店，还是在会场，还是在秀场，他们都是把股东当股东看待的，好像我们每个人都变成了孙宏斌，那种感觉是不是特别棒？不论你是有1股还是有1亿股。更没有人说你“何居心”？
图片：员工送股东客车离开
还有一个重要的目的就是在融创股东会上你能见到一大群志同道合的牛人，他们每个人的人生和投资经历都无比的精彩，很多成功的故事，对问题独到的见解。有的股东本身就是地产行业资深人士，对融创的大部分楼盘一个一个的去踩盘，搞清楚每一个楼盘的货值，地价，销售情况，楼盘品质。有的本身是融创业主，对融创的楼盘质量及物业服务深有体会。有的是地产行业研究资深人士，对市场上地产好公司了如指掌。这里来的绝大部分人是把做投资当成生意来看待的和A股绝大部分人完全是两类人，你可以从每个人身上学到东西。
图片：股东们聚餐
还有就是每一次股东会，公司都会安排我们去参观当地的项目，实地踩盘，在青岛重点考察了青岛东方影都，阿朵小镇以及免费观看《清秀》节目。并了解融创在整个城市的发展状况。
图：青秀股东专场
最最重磅的节目就是管理层的介绍，很多人是来听老孙的真情流露，来听老孙的精彩段子，来欣赏老孙的单人脱口秀。幽默而直指问题核心。甚至每年就要来和老孙合个影。
图：老孙与自由老木头及投资者们合影
在这里首先感谢融创美丽的投关，融创专业员工及敬业管理层，你们辛苦了，股东们能感觉到你们的重视，也能感受到融创服务的专业素养，感受到优秀人才才是公司的核心竞争力。还要感谢”齐风股韵“山东价值投资者俱乐部的朋友们对股东聚会做出的努力。尤其是@古树长青 ，@胖扎特 和@草帽路飞 等好友。
02
介绍环节
言归正传，说说这次股东会的一些干货吧。先是青岛大区管理层介绍山东省及青岛的经济情况，介绍融创在青岛的发展情况。青岛2018GDP12002亿，全国城市GDP排在12位，中国北方仅次于北京，天津。
融创进入青岛3年，第二年销售就排名青岛第一达到192亿，2018实现销售307亿元与排名第二的保利相差106亿。
这也与我们调研销售员工向我们反馈的一致，一线员工大部分都是从其他开发商跳槽来的，尤其是向万科，保利龙湖这些过去的大开发商。
我们调研时问销售融创与某公司有什么不一样？员工的回答是：
1：反馈机制不一样，在某公司你可能向上面反馈问题得不到重视，经常会石城大海，而在融创会非常重视一线人员的意见和建议，比如他向上面反馈了客户提出来的样板间装修问题，当天就得到回应，并且立即得到处理。
2：某公司物业态度非常好，这个大家都知道，但是原来在某公司卖房售后比较麻烦，因为往往离客户要求比较远，有很多问题，客户不满意比较多，而融创房屋很重视细节处理，品质更好，售后问题比较少。
3：在融创工作效率很高，都是主动积极的工作，没有对上级检查的应付，上级也不会让你有应付的机会。通常的情况是某领导来了，可能大家正在跟客户交流，领导就坐你旁边了，而原来的公司可能提前两三天就得到消息，准备好迎接领导的到来。融创也很少称某某总，比如大家叫孙宏斌都是叫老孙。
4：融创在青岛拿的地布局好，对于销售来说是最敏感的群体，对实现自己的价值非常重要。激励机制也更科学。
总之来融创之后工作很有激情，即使身体累但心不累，有能力的人收入更高，发展更好。
我认为员工的反馈和领导的策略是有关系的，领导层得到的体会是这样的：
1.管理层认为选对城市很重要，房地产开发和城市的发展是分不开的。房地产公司也就是城市发展的建设者，有前途的城市也才有有前途的开发商。这两年老孙重点布局的这几个城市大家应该知道，尤其是向青岛，武汉，西安等都是房价低迷的时候就开始进入了，未来发展也会不错，是不是要佩服老孙的眼光呢？
2.深耕城市，做大做强。这个策略可以使得不论在拿地，销售，口碑上都具有压倒性优势。这也和融创房子质量及物业服务质量好有关，否则做大就不一定能做强了。管理层还讲了个情况，就是在青岛同时三家公司在相近的地方拿了地，结果融创速度很快卖很快全部卖出第一期产品，而其他两个公司可能只卖出70%，而很多客户等着买融创第二期产品。
另外管理层还介绍了融创在青岛重点项目（如下图）
我们可以看到融创的实力，无论是文旅项目，还是别墅项目，还是产城融合项目，还是壹号院这样的豪宅，融创都能够做得非常好，这几年融创快速的进化，可以看到什么？那就是融创的学习能力，中式别院应该是收购绿城的时候学来的吧，文旅是跟万达学来的等等，融创就像有了吸星大法一样。这背后更重要的是公司体制对人才的吸引，人才聚集又进一步促进公司发展，各个方面都是良性循环，互相促进。
接着管理层介绍了全国文旅项目的情况：
中国已经成为全球最大的旅游市场，2018年中国国内旅游收入达到5.13万亿。
融创的文旅布局，高起点完成布局，具备良好的资产基础。
3.多元业态打造一站式综合旅游目的地。
另外介绍未来在文旅要努力的方向：
升级产品不断开业亮相。文旅城将逐渐开业。
统一运营管理与地产板块业务协同，实现品牌，资产价值不断放大。
老孙是坚定看好未来文旅的，他认为目前融创已经占据了全国最好的位置，无论你有多少钱，也无法拥有这么多的，这么好的融创文旅，这就是融创文旅的核心竞争力。另外文旅的大部分投入前期都已经投了，后面没有太大的投入。以后主要是通过运营管理，提高长期的核心竞争力。
03
提问环节
图：阿朵小镇样板房
现场提问：各位管理层好，我对于融创地产主业非常有信心，没有什么疑问。文旅方面，我看了广州和无锡两个快要开的项目，发现广州滑雪面积以及整个赛道长度，落差等方面都差不多是无锡的 4 倍。无锡滑雪场完全可以把华东周边喜欢滑雪的人都吸引过来， 为什么做这么小？
路鹏：在长三角，无锡确实应该是一个比较好的滑雪场，要有一个很好的效果。（省略30字）滑雪场建设难度非常大，之后，我们新的项目会结合每一个项目不同的特点来考虑滑雪场的规模。
滑雪场有一个基本逻辑，并不完全是品牌效果，它也需要有一个好的营收来面对客户、面对市场，面对投资人。所以，如果把高级道、中级道、初级道都设置特别复杂或者占地非常大的话，每一条雪道上的承载力是有限的。那么，怎么去把这些比例能控制好，来形成更好的收益，需要后面有更多的研究的空间。
目前来看，无锡的滑雪场确实小了。不过，拿过来看到小了以后，我们也做了补救的动作，怎么把它从特色的角度跳脱出来，大家也可以去体验一个环节，我们整体打造的是北欧风格，是一个圣诞夜的滑雪场景。那么其实对于滑雪和雨雪的爱好者来讲，在不同的场景下的体验也是不太一样的。
图：阿朵小镇样板房
现场提问：未来五年，融创物业销售、文旅城和物业的比例是怎样的？
汪孟德：文旅板块是长期的方向和规划，看的是未来五年、十年的方向。未来的三五年来说，地产开发一定是融创最核心的部分，一定要保证大面积的销售和经营。从现在整体的基础和情况来说，还是非常好的。
文旅我们正在培育，但是从整体管理和资产结构流动性来看，我们严格限制文旅投入。就是说，整个持有资产在总资产规模里面，比例控制在 20%以下，现在主要是在文旅城，里面的投入大概在 900 亿左右，其他的文旅小镇类的，比例是非常低的。
我们做文旅，长期的方向一定是对的。但是大家看到这些年，好多做文旅的公司都出了问题，主要的原因不是因为资产不行，主要是因为整个公司、整个集团的结构问题，没有运营的现金流，依赖融资。
我们在做文旅的同时，一定要保证整个集团的资产流动性，开发和销售未来要占到绝对主力的位置。关于文旅的经营，对于融创来说是一个新的周期，它有非常好的基础，但我觉得里面还有很多需要提升，有需要改进的空间，这是一个持续的过程。
我们做文旅是建立长期竞争力，不追求短期，今年会有超过 30 亿的收入，但是这几年， 收入不是我们最关心的，最关心的还是文旅团队，以及建立起从运营到产品再到内容整个的竞争力。
图：阿朵小镇样板房
现场提问：各位管理层大家好，关于去杠杆，去年强调过去杠杆，但我看到前四月拿的货值第一，大概在 1600 亿，前五月大概在 2000 亿左右。拿地会不会影响去杠杆的进程？ 再请教一下孙总，之前强调过，内部不是特别关注负债率这个数字，看的更多是债销比， 更要看咱们的债务，用销售数字去比较。但我们的理解是，进攻的时候看债销比，但防守的时候，比如说周期下行，咱们企业比较紧张的时候，其实也需要关注负债率这个数字， 因为我们是要保证现金流的回款，不知道我理解对不对？
汪孟德：杠杆率的问题，融创负债率降低是一个必然的趋势。明年是我们上市十周年， 之前我们都是80%到 100%的复合增长率，往后看的话，能够保证 20%到 30%的增长率已经是非常好的了。
负债率和杠杆往下走是肯定的方向，大家看到我们在 2017、2018 年已经下来了，但某个节点可能会有波动，这很正常，拿地每个月拿多少，每周拿多少，跟市场是相关的。
风险控制是管理层的首要任务，不管是发展，还是运营，风险是摆在第一位的。从现金流的角度，一个是短期的，一个是长远的。短期的现金流管理是说现金结构，我的杠杆一定要覆盖，至少覆盖半年以上的短期债务和现在拿地的成本。
长期的话，比如说要考虑资产结构，这是未来三五年流动性的基本保证。前面就提到了持有资产一定要控制在 20%以下，这是考虑未来三五年的流动性。你可售的资产占 80%到90%了，流动性一定不是问题，短期的是要保证现金的储备充沛。
第二，现金流管理风险，我们平时都是严格、非常小心地控制。关于拿地，我们 17 年、18 年拿的地非常少，原因是，在 17 年、18 年前三季度，土地价格真的非常高，我们招拍挂就 100 多亿。到了 18 年底，我们账上现金非常充裕。
去年第四季度末到今年的第一季度，我们一直在说，19 年其实主要的工作就在 1-4 月，现在地价上来了，我们基本都停止拿地了。1-4 月我们拿的地都在一二线城市，43%是底价拿的，这些都是我们长期在看的地。从阶段性来说，我们去年年底大概有 1200 亿现金，1到 4 月份是 1600 亿的销售，所以真的不是问题。
我们特别小心地在管理，在控制，这一点也是希望大家能够理解。
图：阿朵小镇样板房
现场提问：管理层好，我是从 16 年开始买入融创股票，非常感谢管理层创造性的工作， 给股东带来了巨大的回报，非常感谢。想请孙总谈一谈对中国未来一两年房地产行业的看法，以及融创的梯队，谢谢。
孙宏斌：（省略50字）
这个行业其实挺简单的，就是你这个房价是在很窄的地方里面，那就是地价，地价不对就没法干了，确实我们第一季度和去年底买地多了点， 但是我们前年买的少。这个阶段买多很正常，一线、二线、强三线买地时间窗口非常短，有些一个月，有些半个月，有些就几天，好多地就只有我们一家去了。
这个行业就这么简单，房价在那儿，上不去下不来的，要地价弄对了。
后面还有什么变化，我觉得还有变化，（省略20字）
不管什么情况出现，品质还是特别重要。产品的品质、市场上口碑还是挺重要的。这几年我们就是在这方面做了大量的工作。
你从杭州来的，这几年我们的口碑也好，品牌也好，有大幅度的提升，包括在青岛很多城市都是。第一个，地价弄对了，第二，产品弄对了，弄好了。很多人，明明知道房价会涨，他还是要等以后，也不知道为啥。
这个行业，改善性需求特别大，有些北京上海好项目，还没开工呢就一堆人等着买， 没有。现在十个人好朋友，有五个要换房的，有需求的，甚至更多。改善性最主要的是好的品牌、产品能力。
我们现在的产品是很好的，过去的很多年里，我们是跟随别人，或者是跟别人差不多的，现在我们在前面了，所以就得创新，别人来学你，你不往前走的话，就跟你拉平了。
所以我们要创新产品，现在的产品其实更难了，原来我们在后面，他们干什么我们也干什么，这几年我们在前面了，不断在改进，在提升。
广州和无锡两个文旅城的市场，位置很好，广州跟香港很近，无锡跟上海接近，他的体量、定位不一样。我们现在一块是乐园，一块是酒店群，一块是商业，我们现在的文旅城别人不可能和我们比。
这些地点都是好地点，没有乐园商业是好商业，没有商业酒店也是好酒店，都可以独立经营的，我们文旅城是重置不了的。那么大那么便宜，这个地方有 7000 亩地，这是青岛，在山东排第一名，他是过万亿的城市，不可能重置的。当然有的改不了的产品，那就微调。
我们文旅城，利润在慢慢实现，利润多少我不能告诉你。从做生意的角度来讲，我不是说就是建酒店，建酒店肯定算过账，但我是捡了个酒店，这是好东西。文旅，销售项目回款也有 2600 亿，能够覆盖投资了。所以，地又便宜，产品又好，在这个行业就过得很舒服。你们担心文旅啊，没什么可担心的。
图：阿朵小镇样板房
现场提问：作为一个长期的股东，可能三四年以后，比如说融创发展更平稳一些，增速没有像现在这么快的时候，资金需求没有那么快的时候，分红率会稳定在一个什么样的比例上？那时候可能融创的利润一年也有大几百亿，那剩下的会投资在哪些方面？
孙宏斌：我真的没想那么远。确实我们的负债率在下降，因为很简单，我们的增长已经向下了，想上也不可能，再往上都上天了，这是很正常的。
我们接下来的销售增长放缓，这个负债率必然降，不可能不降，现金肯定是越来越多，今年可能负债比去年涨一点儿，但销售涨了很多。
我们跟很多香港企业打交道，为什么没有负债呢，他就是没去投，没地投，投不出去， 也不借钱，借钱也没用。
下面做什么？其实文旅这块儿是非常好的。迪士尼模式为什么难做， 因为文化需要很多年的积淀，还需要投很多钱，有的没文化，有的缺钱，又有文化又有钱才能干这个文旅城。
现场提问：我想请教一下，除了现有的 12 个文旅城之外，公司是否考虑过今后再进入中国其他的地区建设新的文旅城？会不会把很好的商业模式继续复制出去？
孙宏斌：我们现在好多都开着呢，这是肯定的。商业模式的复制时间会很长的，要跟政府谈方案，我们肯定会做的，现在越来越难做了，因为拿地方式上难度比较大，但是我们肯定会做。
图：融创茂
现场提问：第一个问题，融创进入青岛仅仅只有三年不到的时间，已经做到了销冠， 融创如何在短短的两三年之内，这个城市做得这么杰出的业绩？第二个问题，我们的定位是什么，我们的需求大概有多大，有没有做过一个测算？第三个问题，融创在北京区域的发展如何，竞争力情况如何？
汪孟德：结合你的问题我主要强调两件事，一件事还是说到产品，要把产品做好，确确实实不是说你有钱就行，这么多年，我们重视的是一个产品的品质。实际上，很多都是我们的老师，到今天来说，在这个学习的基础上，我们有很多的创新，产品的创新，持续的关注客户的需求，这个还是很重要的。
当然在这个过程中，也有大大小小的问题，不可避免的，都会有陆陆续续的问题，我觉得这个不怕有问题，重要的是发现问题，持续的解决问题，这个最重要。
第二，结合你说的，我觉得可能除了我们的产品好以外，还有我们的团队好，这么多年，融创的流动性一直是我们向往的，控制得好的流动性，基本上都是把末端淘汰。
这两年融创发展快了以后，我们大量的时间都是在研究方案，研究产品，所以年轻人到了这种企业以后，他学习的东西多，进步的快，如果别的人到一个企业三年就做一个项目， 到我们这儿一年三个项目，从研发到控制、入驻，经历了很多事情，他在这儿有进步，然后他的职位提升了，薪酬也高了，所以这个确确实实，我们这个团队形成了一种文化，能让我们持续的关注。
是一个人关注产品，是所有的人关注产品，这个还是团队的努力、专业，整个学习的能力才有持续的发展，有产品，有好的团队，遇到市场的时候我们会比别人更笃定，这两条也是我们能够持续发展的非常重要的原因。
图：阿朵小镇样板房
现场提问：我网名是自由老木头，复利沃德壹号私募基金经理，就像投资一样，很多人在股价下跌后就会恐慌卖出股票，不敢买入股票，而便宜价格买入好公司才是长期赚钱的机会。有些人可能是能力不足，有些人可能是因为人性的恐慌和贪婪，有些可能是因为基金的体制问题，那我想知道是什么让你和别的公司不一样，能够在那么短的时间窗口拿到这些便宜的地？
孙宏斌：这个确实谁也不能保证，你必须对这个行业特别了解，就像买公司的股票一样，如果你对这个公司不了解，你就不敢买他的股票。我觉得要么就是花了很多时间，要么你亏了很多钱，不可能说你也没有花时间，你也没有亏钱对吧，所以房地产行业我们觉得我们花了很多的时间，也亏了很多钱。
第二，必须回到一二线城市，因为这些城市才有平台，才有机会。
第三，出来一块地，你会进行比价，比到合适的时候就入手，因为你有很多的项目，你知道这块地的情况，这也是需要有判断力的。
图：文华酒店
总结一下：没什么总结的了，内容很丰富，欢迎留言交流。
你有答案了吗？为什么融创8年有这么高的高质量增长？#2019股东大会见闻# @今日话题
利益申明：本人管理复利沃德壹号基金持有融创中国股票多头仓位，没有在未来48小时买卖打算，本文提到股票只作为交流参考，不作为买卖依据，投资有风险，买卖股票盈亏自负。