6万亿元负债压顶 现金流最差的竟然是万科绿地华夏幸福(转载)

中国房地产报 2018-05-08 19:19

中房报记者 许倩 北京报道

有史以来,房企们对项目高周转的要求被推到空前的高度。

前有碧桂园4月5日、4月8日、4月11日为提高周转速度连发三份加急文件。

现有今年定下2000亿元销售目标的闽系房企泰禾集团,其华东公司为冲刺上半年指标,已要求总监及以上级别管理人员从5月4日到6月30日取消所有休假。

中海地产也加入高周转战队。中海地产重庆有限公司已发布《争分夺秒,只争朝夕,奋战60天》倡议书,倡议全体员工放弃即日至6月30日的所有休假(周末及节假日),加班加点推进各项业务工作。

这背后体现的是房企对其生存状况的焦虑:负债率达历史高位,而现金流却步步吃紧,净现金流达历史低位。

记者从Wind资讯数据中得悉,按照申银万国行业分类,2017年全年136家上市房企负债合计超过6.58万亿元,同比增长幅度达34%,这意味着平均每家负债高达484亿元。2017年136家上市房企的平均负债率达到79.1%,较2016年上升了1.85个百分点。136家上市房企中,净现金流为负值的房企占了一半。

2018年房企财务状况还在进一步收紧。

中国房地产报记者根据房企一季报数据统计,A股125家上市房企中,一季度净现金流为负的房企有72家,占近6成比重,现金流最差的三家房企竟然是:万科A(净现金流-803.64亿元)、华夏幸福(净现金流-197.15亿元)、绿地控股(净现金流-129.47亿元)。

如何缓解现金流压力,仅依靠融资越来越难,唯有快周转快销售快速回笼资金。

房企负债率是2005年以来历史最高

最近一周,各大房企纷纷发布前4月销售业绩。克而瑞统计显示,截至4月末,TOP100房企整体销售规模达到2.65万亿元,同比增长28.5%。

其中,中国恒大前4个月销售规模超过2000亿元,同比增速达46.6%;碧桂园累计销售规模超2500亿元,万科累计销售1961.5亿元。融创中国、保利地产的销售规模也均超千亿元。

但业绩表象之下,房企负债率却已升至2005年以来历史高位。

Wind数据显示,2017年A股136家上市房企负债合计超过6.58万亿元,同比增长34%,平均负债率达到79.1%,较2016年上升了1.85个百分点。2018年一季度末,房企资产负债率再次上升至79.42%。房地产行业资产负债率位居申万28个一级行业中第三位,仅次于银行和非银金融。

一季度末,资产负债率超过80%的A股上市房企近40家,超过85%的房企近20家,如鲁商置业(负债率94.06%)、中交地产(负债率89.08%)、绿地控股(88.67%)、泰禾集团(88.46%)、阳光城(86.8%)、新城控股(86.26%)、金科股份(86.22%)、泛海控股(85.66%)、中粮地产(85.21%)、京投发展85.19%)等实力公司。

此外,万科A、荣盛发展、首开股份、华夏幸福、华发股份等房企的资产负债率也均超过了80%。

这些负债很大程度上正是来自于此前去库存背景下,2016年以来房企在土地市场上大肆拿地,在金融市场上大肆融资的结果。

对于负债的问题,泰禾集团董事长黄其森此前表示,2018年上半年泰禾集团力争将整体负债率降到75%以下。

现实来看,显然不容易。

高周转救火,但现金流吃紧又遇销售放缓

房企负债率增至10年以来的历史新高,但房企用于偿还负债的现金流却在不断吃紧。

2018年一季度,A股上市房企中,净现金流为负值的房企占了一半以上。大房企的现金流也不好看,如万科A,一季度末经营现金流-277.54亿元,投资现金流-503.06亿元,筹资现金流-19.57亿元,期末净现金流-803.64亿元。

华夏幸福一季度末经营现金流-96.03亿元,投资现金流-32.68亿元,筹资现金流-68.34亿元,期末净现金流-197.15亿元。

此外,绿地控股、荣盛发展、新城控股、福星股份、信达地产、北京城建、滨江集团等房企的期末净现金流均为负值。

值得注意的是,截至一季度末,部分房企手头的现金已不能完全覆盖短期负债(短期借款与一年内到期的非流动负债之和),债务偿还压力较大。表现为,部分房企的现金负债之比由原来的大于1,演变为不足1。

如阳光城2017年末短期负债485亿元,在手现金363亿元,现金短债比为0.75,这一数字在2016年末还是1.02。融创中国、中国金茂、绿地等房企2017年末的现金短债比均降到1以下。龙头房企中国恒大2017年末短期负债3564亿元,在手现金1520亿元, 现金短债比为0.43,较2016年末的0.98进一步下降。

首创置业去年偿债能力就已不足。2017年首创置业的短期负债约为421.1亿元,而同期内公司的货币资金为210.38亿元,仅为短期负债的一半。

根据Wind资讯数据,2018年地产债到期规模将在1280亿元左右,主要为公司债到期规模约760亿元、中期票据到期规模约240亿元及短期融资券到期规模约220亿元;首个回售日在2018年的含权地产债规模约3700亿元左右。

在去杠杆的大环境下,2018年“资管新规”落地,融资渠道再度收窄,众多房企只能以高额的代价,通过境外发债、信托等融资方式获取资金。除了这些外界筹集的资金之外,如今,通过回款获取资金,也已成为房企的重要考核指标。

近期,房企纷纷加快项目周转和推盘速度,部分房企甚至倡议员工放弃休假,正是为了快速回笼资金,以对冲市场风险。

但市场降温迹象已现。

东方证券研报显示,一季度上市房企销售回款总额为5222.2亿元,同比增长14.5%,增速同比下滑13个百分点。销售回款是房企资金流周转的重要渠道,回款放缓将给公司现金流带来较大压力,未来房企的土地扩张将受到限制。

4月份销量下滑更为明显。根据克而瑞监测的32家房企前四月累计销售额达19369亿元,同比上涨28%。但从单月数据来看,今年4月,32家典型房企销售规模环比普遍下降(整体环比下降8%),仅12家房企销售规模环比上涨。

为了利润总额,现在来看,房地产上市公司只能紧紧拽住高周转换取净资产收益率(ROE)这根极端救命稻草了。实在不行,只能再从精装修交房这个方向上做加法了。

房地产公司们半夜鸡叫高周转干活会蔓延开来,都是为了杜邦公式和净资产收益率(ROE),这就是现时摆在所有房地产公司面前的神灯,也是难题。

雪球转发:3回复:13喜欢:7

精彩评论

全部评论

07年15块买万科2018-05-27 16:52

哎,每天不可避免要看一些垃圾内容。而且这些内容的确能改变相当一部分市场预期。

阿甘3212018-05-26 06:45

不怕,等待国家涨价去库存

liang20152018-05-22 11:14

非纯极坏

im00882018-05-22 11:11

负债率你的看有息负债还是无息的,万科的负债多为预收账款,全是无息负债!别死看一个负债率公式了,如果看负债率数字,你去看格力电器的负债率也很高,但其实是格力的上下游收付款管理的好!

汤汤投资aaaaxyz2018-05-22 08:31

房企预售房收款多记成负债,那负债率当然高了,最好是负债99%,反正是别人的钱到了自己口袋还不要利息。有问题的是现金流为负,这个应该是一季度卖房少收钱少,而过年前各种结帐突击支出大,是因为之前都欠着。说明这几家公司预收款能力强,并且欠供应商款的能力也强,纯属超级利好