◎ 文 / 村长
最近，村长一直在关注着房企财报发布。
就已发布情况来看，当前优秀房企身上基本都有着两大共性：
一是经营稳健，这又源自于它们骨子里的高度自律。
二是多元战略成效显著，运营类业务开始挑大梁。
对于房企来说，这两大特征更为现实的意义在于，做不好前者，就活不过当下；做不好后者，就不会有未来。
尤其是在未来模糊、行业前景充满不确定性的当下，一家房企的发展确定性，市场对它的信赖和信心，均来源于这两点。
可惜，能兼顾好这两点的房企可谓凤毛麟角，尤其是对民营房企而言。
01
大分化时代
长期主义才能笑到最后
虽然房地产仍在大分化、大调整中，未来仍是模糊的，但有三大分化主线是越来越明确。
市场分化：高能级的一二线和强三线城市将会是主战场。
行业分化：在大变革与调整中，行业集中度将继续提升。
企业分化：利润率下行，容错率下降，只有业态布局好、精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。
在三大分化主线的相互作用下，未来活下来的房企大概率分为两类：
一是强者恒强的头部房企，其特点：
1、平台化，即住宅、商业、物管等相关多元业态、多航道齐头并进，“城市开发+大运营”模式下，综合实力和业务飞轮实现螺旋式提升；
2、寡头化，伴随行业集中度和市场份额的提升，规模和利润的天花板不断上移；
具体来说，平台化是寡头化的前提，寡头化是平台化的结果，而稳健又是平台化的底色。
这一类房企，主要以央企的中海、华润，民企的龙湖为典型代表；
二是偏向机会主义的中小型房企，仍旧坚持开发业务本身，本质上是项目制房企。这一类房企众多，此轮一些暴雷的大中型房企，亦可能滑落至此。
所以，调整、分化到最后一定是奉行长期主义房企的大时代。
目前，龙湖是行业内极少数已准备到位的民营房企。
从市场布局来看，龙湖一直在围绕着几大城市群中的高能级城市做深耕，需求安全边际厚实、规模增长可期。
年报数据显示，2021年龙湖2901亿合同销售额中，有74.4%来自重庆、北京、上海、杭州、南京、济南、合肥、武汉、广州、沈阳等20个一二线城市，市场布局较为集中。
从稳健性、经营能力、盈利能力、资本信誉等综合实力看，龙湖不仅行业一流，并仍在稳步提升中。
比如，三大指标连续六年稳居绿档；总资产周转率0.27，高于万科、华润、碧桂园等头部房企。2021年平均融资利率4.14%，民营房企中最低，并是国内唯一一家获得境内外全投资级评级的民营房企。
从多元化看，“空间即服务”大战略下，基于同心多元、强关联高协同、相互赋能的业务逻辑，龙湖“六大主航道”业务成型，进入发展快车道。
其中，龙湖商业板块不管是运营能力，还是轻重资产并重的发展路线，都已高度成熟，并进入良性循环。2021年龙湖商业租金增长40%至81.5亿元，2022年即将突破100亿。
龙湖冠寓，截至2021年底，已成功在全国30余个高能级城市开业10.6万间，规模稳居行业前二，品牌影响力行业前三，并于2021年开启盈利元年。
上市在即的龙湖智创生活，2021年实现全口径收入104亿元，首次破百亿，上市将进一步打开龙湖空间服务领域的发展空间。
房屋租售、房屋装修两大航道，也都是极具想象空间的市场。
02
巨头上演“无限战争”
大湾区成竞争最充分的战场
未来头部房企间的竞争，将是各个维度的“无限战争”，既考验区域布局的等级与浓度，也考验多元业务的丰富度、竞争力和协同能力。
这种局面，在经济最发达、需求最旺盛、竞争最充分的大湾区体现得尤其明显。
一方面，在全国市场大分化逻辑下，大湾区凭借强大区位优势、经济优势、人口优势、政策优势，成为全国安全边际最高、需求最旺的楼市高地。2020年广东商品房成交额就已达到2.25万亿，占全国市场总盘子的13%。（数据来源：《2021广东省房地产企业综合竞争力研究报告》）
对于任何一家有进取心的房企来说，大湾区都是一个绕不开的市场。近年来，龙湖、绿城、金茂等为代表的“过江龙”房企，都在不断加大对大湾区的布局力度。
另一方面，大湾区又是全国楼市竞争水平最高的一个战场。
这里虽不缺需求力和购买力，但巨头房企总部众多，TOP10房企中有7家总部在大湾区。除了头部房企，本土深耕型大中型房企资源和实力也都不容小觑。据说深圳土地70%集中在本土深耕潮汕房企手中，如星河、鸿荣源等。
强手如林、市场集中，仗并不好打。即便坐拥主场优势的巨头房企万科，在大湾区也面临着市场份额下滑的压力。
而很多外来“过江龙”房企也多以传统的项目开发为主，无论市场声量还是业务面，都很难有大的突破。
其中，龙湖算是一个例外。
凭借产品力的口碑效应这只“矛”，龙湖不仅在大湾区成功站稳脚跟，还创造了大湾区楼市的“龙湖现象”。
一边是普遍性的热销，市场高度认可。
比如「时代龙湖天著」拿下2021年广州千万级以下院落市场签约面积和金额双冠王。项目5站（在建）直达广州珠江新城CBD，目前准现房在售。
「首开龙湖·天奕」夺得“2021年白云新城改善住宅市场签约金额”TOP1，愣是把一个10万+豪宅盘，卖出了刚需的去化速度。
作为东莞巨无霸项目、60万方TOD综合体大城——「龙湖金地天曜城」占据片区销售市占率高达70%。目前在售97-120㎡精装3-4房，拥有天街商业和地铁双重优势，高层单价仅约2.28万/㎡起
占据“城市中心+生态资源”双重优势的「龙湖·天宸原著花园」荣获了2021年惠州金山湖板块全年叠墅、洋房销冠。
……
一边是大奖不断，行业高度认可。
比如龙湖在广州第一盘「龙湖天宸原著」获得广厦奖工程质量优秀奖、公共配套与物业服务优秀奖。项目首次开盘45天，就斩获15亿元销售额。
作为广州主城罕见的低密院落大盘，「时代龙湖天著」陆续斩获AMP建筑大师奖、第十一届园冶杯金奖等荣誉。目前有准现房在售，购房仅需1年广州社保。
「首开龙湖·天鉅」则荣获园冶杯地产园林大奖。此外，项目占据深珠通道地缘优势，总价仅55万起。
……
龙湖已俨然成了制造大湾区网红盘的MCN机构。
“龙湖现象”背后的底色又是龙湖日积月累打磨出的产品力、服务力和运营力。这也是从购房者到同行，一提起龙湖，就会下意识想到专业、高品质等词汇的原因。
所以，如今在大湾区，某种程度上，“龙湖”品牌本身就已是项目不言自明的一个卖点。
经过8年深耕，截至目前，龙湖已完成在广州、深圳、香港、佛山、东莞、珠海、惠州、中山、清远、肇庆、江门等11个城市的布局。
从时间和数量上看，很符合龙湖一贯的气质，即走精品路线、奉行长期主义。
在完成市场布局、站稳脚跟后，对龙湖来说，接下来通过进一步深耕，凭借产品力赋予的口碑杠杆和合作杠杆，稳步撬动当地市场份额的提升，将是水到渠成的事。
03
8年深耕
“六大主航道”全面开花
除了地产开发航道的稳扎稳打之外，六大主航道中的其他航道业务，在湾区的布局迎来全面开花，也让龙湖在大湾区开打的“无限战争”中拥有了更大的赢面。
商业投资：轻重并举
重资产方面，龙湖商业华南区域成立不到两年时间，就已落子4座商业体，其中有两个位于大湾区，即东莞TOD天街和广州广府天街！
其中，东莞TOD天街是目前东莞最大TOD项目，体量高达60万平方米，将打造超10万平方米大湾区首座龙湖天街。
轻资产方面，2021年底，龙湖在汕头成功获取首个轻资产项目——龙湖汕头星悦荟。
星悦荟是龙湖第二大商业地产品牌，致力于打造社区型时尚生活中心。据悉，龙湖汕头星悦荟预计2022年12月开业。
未来5年，龙湖商业将在"轻重并举"双重驱动下，全面布局华南市场，拟获取项目超15个。
租赁租房：规模与口碑，一个不能少
既符合租售并举的大政方针，又针对性地解决了大中城市青年住房难、住房差的问题，长租公寓肯定是大有可为的。但因为运营要求高、盈利周期长等特点，其又注定只能是少数秉承长期主义的稳健型房企的菜。
而上述也正是长租公寓成为龙湖第三航道的底层逻辑。
目前，龙湖冠寓已在广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山6个大湾区城市，落地51个项目，服务客户逾10万人次。
其中，在深圳就拥有近1万套房源，成熟期运营门店出租率超过95%，市场占有率30%，深获市场认可。
近期，在中房协在获评五星级认证的11个长租公寓中，龙湖冠寓有9个项目上榜，深圳景田国际公寓获评华南唯一五星长租公寓。
空间服务：升级与出圈
现阶段，龙湖智创生活物业已服务湾区33个项目，服务面积超过480万㎡，2021年客户满意度94.95%。
物业的赛道价值和龙湖空间的服务质量，此处就不再赘述了。只说两点，
1、业务能力的迭代升级。
2022年1月，龙湖将原有的智慧服务进阶为“龙湖智创生活“，进一步提升了连接人与空间的能力。
2、在大湾区业务的破壁出圈。
除自有项目外，龙湖智创生活还先后牵手广州白云区图书馆、深圳中交科技产业园、珠海优特总部大厦等等，由社区服务走向城市商业和公共设施服务，打开了更为广阔的业务空间。
入湾8年，龙湖在大湾区的耕耘正由量变到质变，市场布局全面开花、业务触角无限延伸，充分赢得了购房者、商业伙伴及地方政府的高度认同，实现口碑与业绩的双丰收。
04
小结：
龙湖，民营房企阵营中的一面大旗！
大湾区，国内安全边际最高、想象力最丰富、竞争最充分的房地产市场之一！
龙湖在大湾区越来越大的赢面，本质上是长期主义者的又一次胜利。
在凭真本事吃饭的下半场，凭借“六大主航道”业务的“合则协同、分则能战”体系竞争力，在大湾区的舞台上，龙湖这条“过江龙”将更加值得期待。
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