上个月跟雪球的一帮朋友们一起调研了美的置业，都是一帮研究内房股的老熟人。
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为啥关注这家地产公司？（一般新股不怎么看）是起缘于在香港开中期业绩会时的“相面”，当时走错了，走到美的置业的业绩会现场，就听了下，当时有个很深的印象就是台上的管理团队比较有活力有激情（一个团队是真有激情还是假的，像我这种老油条还是多少能感觉出一些的）。这也是基于我对地产行业的一个总体判断，这个行业发展到现在不管是“白银时代”还是“青铜时代”，总之竞争越来越激烈，过了那种闭着眼睛都能赚钱的时代了，需要很优秀的人很努力才能做好，地产行业没啥门槛，理论上有钱都能做，主要的差异就是人，所以我非常看中“人的因素”，自认为大概了解做好这个行业需要一些什么样的人和什么样的条件，我比较喜欢有激情的人，尽管有时管理层太有激情意味着风险，说好听点，喜欢一种“理性的激情”。
一般地产公司的调研都是两个流程，跟管理层交流和看项目，与美的置业管理层的交流是在佛山顺德美的集团的总部。佛山是中国民营经济的重镇，现在就有两家世界500强企业。美的置业最初只是配套给美的集团内部建房子的，后来发现地产还不错，然后慢慢从佛山走向全国。用很短的几年时间里成长为合约销售近千亿的企业。
关于地产的研究，大家关注的无非就那么几项：利润率的高低（涉及拿地和产品）、杠杆水平、土地储备、周转率高低等，这些每一项都没有一个定论，不是利润率越高越好，利润率太高一般都会影响周转，但也不能太低；杠杆不能太高也不能太低，而且对于不同企业，以及不同时期，何为太高何为太低都无定数；土地储备也不一定越多越好，土地储备太多意味着你压在面粉上的钱就越多，承担市场波动的风险就大，但也不能太少，要结合它的周转来看；周转率也和利润率有个平衡，不同公司不同市场环境下，也没有一个定数。
交流下来，相对其它地产公司，美的置业几个方面的优势还是比较明显：
一、作为民营地产公司的融资优势非常明显，一部分来自于“美的”这两个字的信用背书，调研下来发现，美的控股并未给美的置业提供太多增信；最近发的四年期债的融资利率5.2%，5年期5.7%。特别地产融资收紧的背景下，这个优势会显得愈加重要，今年下半年以来很多地产公司面临的问题是不管利率多少都拿不到钱的问题。所以理论上来说，类似美的置业这样的地产公司具备逆市拿地的能力， 所以在跟美的置业领导交流时也希望他们能把这一点优势发挥到最大。人人都想逆周期拿地便宜买地贵了卖房子，但其实一般地比较便宜的时候也是地产公司钱很紧钱很贵的时候，美的置业其实是有这个优势的。
二、地价成本总体比较低，截至2019年6月30日的平均土储成本为2677元/平方米。2016-2018年及2019上半年的合约销售均价分别为6929、8455、9991和10429元/平方米 ，毛利率分别为22.8%、27.6%、32.7%和35.9%；如果按照过去平均1.5年的结转周期大致估算，2019年全年结转如果大致按照600亿左右结算，利润增速同比可能翻倍，约50-60亿左右，上半年只增长25%，预计下半年会有比较大的提升。
三、可售货值4600亿（扣掉已售未结），840亿已售未结转，1-6月份增加1254亿货值，权益比率7成，19年以来加大了一二线的储备，一二线占比64%。而且土储布局比较均匀，胡焕庸线以南的省份基本都有分布；珠三角19.7%，超过一半在佛山；长三角15个城市24.5%，徐州最大；长中游12个城市22.3%；华北6个城市12.1%，邯郸占大头；西南14.7%，贵阳最多。随着规模的增长，销售的城市集中度也渐趋下降。
四、未来管理层目标是维持20%左右的增长。地产调研时很多朋友很喜欢问的一个问题，就是未来几年的一个计划的销售增速，但是对于民营企业来说，我一般不太关心这个问题，因为民企老板都是在当时的市场条件下，他一般都是在条件允许的情况下有多快弄多快。你让他硬拍个目标其实没太大意义。
五、分红比率接近40%，未来不出意外的话依然会继续维持。
六、值得注意的几点：大股东持股比例较高，何氏家族控股近84%，管理层没持股。$私募工场(秃鹫一期)(P000312)$
$美的置业(03990)$