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袁豪 鲁星泽 曹曼 邓力
事 件
12月3日，新城控股公布公司11月销售数据，11月公司实现签约金额241.9亿元，同比增长40.4%；实现签约面积228.4万平方米，同比增长57.4%。1-11月，公司累计实现签约金额2,465.5亿元，同比增长24.2%；实现累计签约面积2,188.0万平方米，同比增长37.5%。
点 评
1 11月销售242亿、同比+40%，1-11月销售2,466亿，同比+24%，销售稳增
11月公司签约金额241.9亿，环比-2.0%、同比+40.4%；签约面积228.4万平米，环比-3.5%、同比+57.4%，表现优于重点跟踪45城成交面积同比-4.0%；销售均价10,592元/平米，环比+1.5%、同比-10.8%。1-11月，公司累计签约金额2,465.5亿元，同比+24.2%，较前值+1.5pct，完成年初2700亿销售计划91.3%，累计销售金额克尔瑞排名继续稳居第八；累计签约面积2,188.0万平米，同比+37.5%，较前值+2.0pct；累计销售均价11,269元/平米，同比-9.7%。考虑到公司整体土储仍以长三角二三四线为主、布局城市库存普遍偏低，可售货值仍较充裕，受益于城市圈战略下需求稳增，全年完成2,700亿元销售计划难度不大。
2 11月公司于天津和宿迁新增3地块、对应地价近19亿元，公司重启拿地
11月公司在天津新增一个项目，对应新增建面13.0万方，同比-93.8%；对应总地价6.0亿元，同比-85.2%；拿地金额占比销售金额2.5%；拿地权益70.0%。平均楼面价4,609元/平米，同比+137.2%。据新浪财经报道，除上述天津地块外，公司于11月月底在江苏宿迁再新增两地块，合计总地价12.62亿元，在连续3个月基本暂停拿地后，公司11月重启拿地。1-11月，公司共新增建面1,939.5万方，同比-13.6%；对应总地价632.6亿元，同比+4.1%；拿地额占比销售额25.7%，较上年的34.4%下降8.8pct；平均楼面价3,262元/平米，较上年+8.6%，拿地均价占比销售均价28.9%，较18年+4.3pct，拿地成本仍处于较低水平。
3 投资建议：销售快增，拿地重启，维持“强推”评级
2019年，住宅开发方面，公司销售保持稳增，全年完成2,700亿计划无虞，近期拿地虽有放缓、但土储依然丰富；商业地产方面，公司更加聚焦并发展迅猛，进一步承诺19/20/21年投资性房地产租管费收入不低于40/60/90亿元；此外，公司近期推出新激励方案，要求19/20/21扣非归母业绩增速20%/42%/29%，绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。我们维持公司19-21年每股盈利预测分别为5.58、7.94、10.25元，对应19/20年PE分别仅6.2/4.4倍，同时鉴于公司商业地产的先发优势、新激励的高业绩承诺以及销售持续快增，按照20年目标PE5.5倍，我们上调目标价至43.67元，维持“强推”评级。
4 风险提示：房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧
关键词：华创地产小组重点报告系列
《2017年房地产投资策略：周期淡化，资产为王》（16/12/07）
《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，看好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）
《对三四线城市成交持续性的分析：当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）
《对三四线城市成交持续性的分析2：棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）
《北京等楼市政策点评：看淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）
《国家设立雄安新区点评：雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）
《房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）
《三年棚改新规划点评：三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）
《H股房企大涨及对A股房企影响分析：棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）
《对房地产行业集中度的分析：规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）
《对反常周期下龙头房企的优势分析：集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）
《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）
《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）
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《2018-20年房地产行业展望：供给盛世已至，龙头风鹏正举》（17/12/11）
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《大悦城深度报告：商业地产运营典范，核心资产价值标杆》（19/07/16）
《三四线市场深度报告：棚改退坡但余音绕梁，城市独立周期正当时》（19/07/28）
《保利地产深度报告：央企龙头、优势凸显，被低估的核心资产》（19/08/14）
《小周期延长的延伸研究：供给端调控，小周期延长，弱波动+强分化新格局》（19/08/20）
《中航善达重大事项点评：量组定价诚意十足，非住宅物管龙头成型》（19/08/25）
《商业地产行业深度报告系列之一：优质商业地产受益资产荒，流动性宽松驱动价值重估》（19/09/19）
《蓝光发展深度报告：嘉宝服务上市在即，物管当红望增厚估值》（19/10/13）
《2020房地产策略：稳中前行，多元开花》（19/11/11）
《大悦城跟踪报告：重组焕发活力，商业+产业协同拿地优势凸显》（19/11/19）
《非住宅物管深度：物管从小区走向城市，非住宅蓝海疆域无边》（19/11/20）
《新大正深度报告：聚焦非住宅优质赛道，资本赋能扬帆起航 》（19/12/02）
华创地产研究团队
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袁 豪 房地产行业 首席分析师
复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
鲁星泽 房地产行业 研究员
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
曹 曼 房地产行业 研究员
同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
邓 力 房地产行业 研究员
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
13918096573
鲁星泽 研究员
18390086688
曹 曼 研究员
13816593032
邓 力 研究员
19928735949
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