【华创地产•袁豪团队】房地产周报:销售或持续超预期,强化估值切换行情

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袁豪   鲁星泽   曹曼   邓力

投资要点

房地产行业数据:上周(19/10/05-19/10/11)主流45城一手房成交516万平米,环比+14%;其中,一二线环比+8%、三四线环比+30%;10月一手房月成交同比-0.1%,较9月下降11pct,其中一二线同比+4%、三四线同比-9%,分别较9月-8pct和-18pct。上周14个重点城市二手房合计周成交105万平米,环比+122%;10月二手房月成交同比+21%,较9月上升3.9pct。库存方面,上周15城推盘环比+23%,成交环比+29%,周成交/推盘比1.03倍,高于上周的0.99倍,高于9月的0.81倍(好于18年9月0.72倍);15城可售面积7,923万平米,环比-0.1%;3个月移动平均去化月数为9.6个月,环比上升0.2个月,行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

主要政策新闻:宏观方面,央行个人房贷新规10月8日起正式执行,各地区平稳过渡;国务院印发新规,要求保持增值税“五五分享”,完善增值税留抵退税分担机制;财政部允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计15%抵减应纳税额。地方政策方面,上海当前执行房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点。北京住建委要求互联网平台依法审核住房租赁信息,加大对违规房源信息处罚力度;深圳拟确定11种渠道加快住房用地供应;宁波公布商品房预售监管资金范围为监管项目工程造价的130%;扬州住房公积金贷款最高限额恢复至50万元,房公积金贷款还贷能力系数上调;安徽宿州全面放开城镇落户,农业转移人口在主城区购首套房落户的契税可全额补贴。

公司动态跟踪:房企9月销售情况:金地集团销售面积135.2万方,同比+46.7%,销售额250亿元,同比+39%;融创中国销售面积430万方,同比+22%,销售额629亿元,同比+18%;万科A销售面积320.7万方,销售额492.9亿元;中南建设销售面积153.8万方,同比+109%,销售额189亿元,同比+80%;招商蛇口销售面积104万方,同比+43%,销售额234.6亿元,同比+82%;荣盛发展销售额66.7亿元,同比+10%;保利地产销售面积271.9万方,同比+14.6%,销售额368.1亿元,同比-0.2%;阳光城销售面积222.9万方,同比+51%,销售额272亿元,同比+70%;旭辉控股销售额200亿元,同比+30%;首开股份销售面积31万方,同比-4%,销售额104亿元,同比+16%。蓝光发展下属控股子公司嘉宝股份公开发行H股股票的申请获港交所同意。

一周板块回顾:板块表现方面,SW房地产指数上涨4.74%,沪深300指数上涨2.55%,相对收益为2.19%,板块表现强于大市,在28个板块排名中排第3位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:新华联、中南建设、中粮地产、浙江广厦、中航善达,上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为天业股份、宜华健康、*ST新梅、大名城、金宇车城。

投资建议:我们认为主流房企销售持续超预期,行业销售或至少好到明年2月,龙头集中度继续提升,20年EPS上修概率加大,强化年底估值切换行情;同时全球流动性宽松预期持续升温,而板块估值仍处于低位:1)主流房企19/20平均PE仅6.5/5.2倍,NAV折价20-80%;2)主流房企股息率高达18A4.3%和19E5.5%、远高于10Y国债3%;3)板块PE TTM处于12年以来估值区间的3%分位,明显低于同期沪深两市的18%。我们:1)维持开发推荐评级,推荐:a)低估值龙头:保利地产、金地集团、万科A、融创中国、绿地控股、招商蛇口;b)二线成长蓝筹:中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、首开股份、蓝光发展、华夏幸福、荣盛发展;2)维持商业地产推荐评级,维持推荐:大悦城,建议关注:中国国贸和金融街等;3)维持物管推荐评级,维持推荐:中航善达,建议关注:碧桂园服务、永升生活服务等。

风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧以及融资政策超预期收紧。

一、行业数据

(一)新房成交量:上周45城周成交环比+14%,月成交同比-0.1%,一二线同比+4%、三四线同比-9%

1、成交周环比:上周45城周成交环比上升14%,一二线环比上升8%、三四线环比上升30%

上周(10.5-10.11)45个重点城市新房合计成交515.8万平米,环比上升13.8%,较18年周均成交585.9万平米下降11.1%,较本年周均成交602.2万平米下降14.3%。

其中一二线城市合计成交370.6万平米,环比上升8.4%,较18年周均成交413.4万平米下降10.4%,较本年周均成交447.3万平米下降17.2%。三四线城市合计成交145.2万平米,环比上升30.4%,较18年周均成交166.5万平米下降12.8%,较本年周均成交154.8万平米下降6.2%。

按照更细分城市能级来看,

上周(10.5-10.11)4个一线城市新房合计成交59.7万平米,环比上升5%,较18年周均成交83.9万平米下降28.8%,较本年周均成交85.7万平米下降30.3%。

上周(10.5-10.11)17个二线城市新房合计成交310.8万平米,环比上升9%,较18年周均成交329.5万平米下降5.7%,较本年周均成交361.7万平米下降14.1%。

上周(10.5-10.11)16个三线城市新房合计成交84.6万平米,环比上升20.5%,较18年周均成交104万平米下降18.7%,较本年周均成交98.2万平米下降13.9%。

上周(10.5-10.11)8个四线城市新房合计成交60.6万平米,环比上升47.2%,较18年周均成交62.5万平米下降3.1%,较本年周均成交56.6万平米上升7.1%。

注:四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据,故删除,截至目前我们高频跟踪的城市为45城。

2、成交月同比:10月45城月成交同比下降0.1%,一二线同比上升4%、三四线同比下降9%

10月(10.1-10.11)45个重点城市截止上周一手房合计成交624.3万平米,较9月同期环比下降36.9%,较去年10月同期同比下降0.1%。其中当月成交同比较9月下降11.3pct;年初累计至今成交2.4亿平米,同比上升10.1%。

其中一二线城市合计成交451.8万平米,较9月同期环比下降38.9%,较去年10月同期同比上升4%,其中当月成交同比较9月下降8.2pct;年初累计至今成交18085.2万平米,同比上升18.6%。三四线城市合计成交172.5万平米,较9月同期环比下降31%,较去年10月同期同比下降9.4%,其中当月成交同比较9月下降17.7pct;年初累计至今成交6259.7万平米,同比下降8.9%。

按照更细分城市能级来看,

10月(10.1-10.11)4个一线城市截止上周一手房合计成交64.8万平米,环比9月下降54.6%,较去年10月同比下降11.8%,其中当月成交同比较9月上升3.5pct;年初累计至今成交3463.2万平米,同比上升10.9%。

10月(10.1-10.11)17个二线城市截止上周一手房合计成交387万平米,环比9月下降35.2%,较去年10月同比上升7.2%,其中当月成交同比较9月下降13.7pct;年初累计至今成交14622万平米,同比上升20.6%。

10月(10.1-10.11)16个三线城市截止上周一手房合计成交101万平米,环比9月下降27.1%,较去年10月同比下降3.6%,其中当月成交同比较9月下降3.7pct;年初累计至今成交3971.9万平米,同比下降6.3%。

10月(10.1-10.11)8个四线城市截止上周一手房合计成交71.4万平米,环比9月下降35.8%,较去年10月同比下降16.5%,其中当月成交同比较9月下降38.6pct;年初累计至今成交2287.9万平米,同比下降13.2%。

(二)二手房成交量:上周14城周成交环比+122%,10月月成交同比+21%、较上月+3.9pct

上周(10.5-10.11)14个重点城市二手房房合计成交104.9万平米,环比上升121.8%;10月截至上周累计成交105.5万平米,较9月同期环比下降50.9%,较去年10月同期同比上升20.9%,其中当月成交同比较9月上升3.9pct;年初累计至今成交5531.7万平米,同比上升3.2%。

按照更细分城市能级来看,

上周(10.5-10.11)2个一线城市二手房房合计成交25.4万平米,环比上升34.6%;10月截至上周累计成交25.7万平米,较9月同期环比下降59.3%,较去年10月同期同比上升21.1%,其中当月成交同比较9月上升16.8pct;年初累计至今成交1566万平米,同比下降5.7%。

上周(10.5-10.11)8个二线城市二手房房合计成交69.6万平米,环比上升177.4%;10月截至上周累计成交69.9万平米,较9月同期环比下降49%,较去年10月同期同比上升18.4%,其中当月成交同比较9月下降9.6pct;年初累计至今成交3573.3万平米,同比上升11.5%。

上周(10.5-10.11)4个三四线城市二手房房合计成交9.9万平米,环比上升198.1%;10月截至上周累计成交9.9万平米,较9月同期环比下降33.2%,较去年10月同期同比上升41.7%,其中当月成交同比较9月上升44.9pct;年初累计至今成交392.4万平米,同比下降20.6%。

(三)新房库存:15城上周推盘环比+23%,可售面积环比-0.1%、去化月数上升0.2个月

上周(2019/10/05-2019/10/11)15个重点城市合计推盘173万平米,环比上升23.2%,对应上述城市合计成交178万平米,环比上升28.9%,对应周成交/推盘比(去化率指标)为1.03倍,高于上周的0.99倍,高于9月的0.81倍。

上周末(2019/10/11)15个重点城市合计住宅可售面积为7,922.5万平米,环比下降0.1%。其中,一线城市合计可售面积为2742.8万平米,环比上升0.3%。北上广深可售面积环比变化分别为-0.1%、+0.4%、-1.2%、+6.7%。二线城市合计可售面积为3595.1万平米,环比下降0.2%。三线城市合计可售面积为1584.6万平米,环比下降0.5%。

上周末(2019/10/11)15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为9.6个月,环比上升0.2个月。其中,一线城市3个月移动平均去化月数为10.5个月,环比上升0.3个月。北上广深去化月数分别为18.5个月、7.1个月、10.5个月、9.1个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为7.7个月,环比上升0.2个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为16.7个月,环比上升0.3个月。

注:18年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大,故剔除,以15城口径计算去化月数和成交推盘比。

二、行业政策和新闻跟踪

宏观:央行个人房贷新规自10月8日起正式执行,各地区平稳过渡;美国9月CPI环比持平,同比增1.7%;9月核心CPI环比增0.1%,同比增2.4%。

政策:财政部明确生活性服务业增值税加计抵减政策,允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计15%抵减应纳税额;国务院印发新规,要求保持增值税“五五分享”,调整完善增值税留抵退税分担机制,后移消费税征收环节并稳步下划地方;北京出台规定,要求互联网平台依法审核住房租赁信息,加大对违规发布房源信息处罚力度;宁波商品房预售资金和存量房交易资金监管升级,商品房预售监管资金范围为监管项目工程造价的130%;扬州住房公积金贷款最高限额从35万元恢复至50万元,住房公积金贷款还贷能力系数上调;安徽宿州农业转移人口在主城区购首套房落户的契税可全额补贴;广西南宁规定新建住宅小区应按照每百户不少于30平方米建筑面积配建社区居家养老服务用房。

信贷:上海当前执行房贷利率初步为首套首套房最低4.65%,二套房最低5.45%;深圳执行房贷利率为首套房5.15%,二套房是5.45%,与转换前基本相当。

土地:深圳发布新规征求意见稿,拟确定11种渠道加快住房用地供应。

市场:中国指数研究院报告显示,9月全国100个城市新建住宅平均价格为15051元/平方米,环比上涨0.31%;北京市住建委披露北京9月商品房成交4524套,环比下降17%;二手房住宅网签成交12319套,环比增长2.2%,同比下滑19.4%;诸葛找房数据研究中心统计,2019年北京国庆假期期间新建商品住宅网签190套,二手住宅网签量仅为41套;香港9月录得4宗全新预售楼花同意书的申请,合计1444伙,单位数目属近5个月最多;美联物业房地产数据及研究中心统计,香港今年首9个月推出的28个全新楼盘项目,售出率达65.3%;安居客发布报告称,今年前7个月沈阳的新房找房热度为该区域最高,同比涨幅超三成。

融资:9月份95家房企的融资总额为1124.48亿元,同比上升17.2%,大中小型房企均面临融资成本持续上涨的状况;9月信托资金投向房地产的募集金额环比下降32.08%,规模占比环比下降3.02%。

其他:贵州市政府推动培育创建100个省级特色小镇和特色小城镇;深圳市筹集4120套公共租赁住房面向深圳市先进制造业企业定向配租;香港政府就楼宇安全及复修资助计划增拨资源,共涉资105亿港元;武汉允许提取住房公积金用于加装电梯。

三、重点公司公告

金地集团发布9月销售情况,实现签约面积135.2万平方米,同比上升46.68%,实现签约金额250.1亿元,同比上升38.69%;融创中国9月实现合同销售金额约629.1亿元,同比增长17.9%,合同销售面积约430.2万平方米,同比增长21.8%;万科A9月份实现合同销售面积320.7万平方米,合同销售金额492.9亿元;中南建设9月份合同销售金额约189.2亿元,比上年同期增长80%;销售面积约153.8万平方米,比上年同期增长109%;招商蛇口9月实现签约销售面积103.57万平方米,同比增加42.99%;签约销售金额234.57亿元,同比增加81.95%;荣盛发展9月实现签约面积68.09万平方米,同比增长13.92%;签约金额66.73亿元,同比增长10.04%;保利地产9月实现签约面积271.91万平方米,同比增长14.61%;实现签约金额368.14亿元,同比下降0.18%;阳光城披露9月份经营情况,实现销售金额272.03亿元,销售面积222.88万平方米;旭辉集团9月合同销售金额约200.0亿元,合同销售面积约111.37万平方米,合同销售均价约18,000元/平方米;首开股份9月份共实现签约面积30.93万平方米,签约金额104.05亿元。

中南建设9月房地产业务新增土地储备9个,占地面积共43.11万平方米,土地价款共计62.12亿元;招商蛇口9月新增7宗土地,占地面积合计62.9万平方米,成交总价约为13.5亿元人民币;荣盛发展9月新增8宗地块国有土地使用权,合计成交价格9.65亿元,土地面积达42.83万平方米;保利地产9月新增拿地面积共约213万平方米,拿地金额共约80.24亿元人民币;首开股份集团与北京润置商业联合体以63,800万元竞得保定市竞秀区2019-032号地块使用权,土地面积69,184.50平方米;绿地控股新增土地项目6个,合计项目用地面积约 82.65万平方米,计容建筑面积约195.97万平方米。

蓝光发展下属控股子公司嘉宝股份公开发行H股股票并于香港联交所主板上市的申请于2019年10月2日获香港联交所同意;万科A于2019年10月10日起在深圳证券交易所面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第二期),发行总额25亿元;集团下属子公司万科成都拟与天津荣泰成长、比亚迪工业共同投资横琴和谐鼎泰股权投资企业(有限合伙),万科成都认缴出资金额为人民币5亿元;中航善达全资子公司中航物业与济南铁路房产建设集团有限公司设立合资公司,合资公司的注册资本为人民币500万元整,其中中航物业出资255万元,占51%股权;集团原第二大股东中航技深圳拟与中航国际、中航国际控股进行吸收合并,合并后,中航国际将成为公司第二大股东。

四、板块行情回顾

板块表现方面,SW房地产指数上涨4.74%,沪深300指数上涨2.55%,相对收益为2.19%,板块表现强于大市,在28个板块排名中排第3位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:新华联、中南建设、中粮地产、浙江广厦、中航善达,上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为天业股份、宜华健康、*ST新梅、大名城、金宇车城。

五、风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧

关键词:华创地产小组重点报告系列

《2017年房地产投资策略:周期淡化,资产为王》(16/12/07)

《房地产及产业链对GDP的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》(17/01/06)

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考:周期未完、城市分化,看好一二线资源和强三线开发》(17/02/09)

《对三四线城市成交持续性的分析:当鬼城不再,强三线逆袭,料量价齐升》(17/02/28)

《对三四线城市成交持续性的分析2:棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》(17/03/29)

《北京等楼市政策点评:看淡调控的老生常谈吧,请重视棚改的投资主旋律》(17/03/30)

《国家设立雄安新区点评:雄起京津冀,安定百姓家,未来值期待》(17/04/05)

《房地产16年年报及17年1季报分析:行业基本面不差,但配置已降至历史新低》(17/05/02)

《三年棚改新规划点评:三四线短期棚改逻辑中期化,三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》(17/05/25)

《H股房企大涨及对A股房企影响分析:棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》(17/05/31)

《对房地产行业集中度的分析:规模效应加剧、集中度大增、强者更强》(17/06/05)

《对反常周期下龙头房企的优势分析:集中度快增、MSCI纳A,龙头基本面和估值双双提升》(17/06/22)

《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效,重构投资逻辑》(17/07/03)

《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》(17/07/13)

《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国,改弦更张助成长(强烈推荐)》(17/08/18)

《房地产行业2017年中报分析:业绩高位放缓、利润率改善,预收锁定率再提升(推荐)》(17/09/03)

《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转,京国改优质标的(强烈推荐)》(17/09/12)

《长效机制猜想:实为住房制度改革,并重在长效和稳定(继续看多龙头)》(17/11/13)

《2018-20年房地产行业展望:供给盛世已至,龙头风鹏正举》(17/12/11)

《新城控股深度报告-秉持无周期拿地,铸就快周转典范(强烈推荐)》(18/03/23)

《风鹏正举系列之万科A:三十载行业领跑,九万里鲲鹏展翅(强烈推荐)》(18/04/04)

《房地产政策研究专题:人才新政加速户籍城镇化,推动购房需求释放、体量客观》(18/05/10)

《房地产2018中期策略:行至水尽处,坐看云起时》(18/05/23)

《非标专题:非标压缩总量影响可控,融资集中度提升更值关注》(18/06/13)

《风鹏正举系列之保利地产深度:积极变革启征程,鹰击长空薄云天(强烈推荐)》(2018/07/05)

《风鹏正举系列之中南建设深度:中流击楫,南山可移(强烈推荐)》(18/07/23)

《风鹏正举系列之融创中国深度:融汇九州挥洒宏图,创业四海鸿鹄志展(强烈推荐)》(18/08/09)

《房地产行业2019年投资策略:寒夜将尽,曙光在前》(18/11/22)

《房地产周期复盘研究专题:周期轮回,踏雪寻梅》(18/12/25)

《居民杠杆率空间研究专题:城镇化决定加杠杆空间,极限支撑需求中枢12亿平》(18/12/25)

《风鹏正举系列之招商蛇口:聚萃招商百年积淀,力铸蛇口卓越之道(强烈推荐)》(19/01/25)

《风鹏正举系列之金地集团:坚守核心城市,提效赋能、谋局未来(强烈推荐)》(19/01/30)

《风鹏正举系列之阳光城:雨后阳光,梦想绽放(强烈推荐)》(19/02/22)

《首开股份深度报告:首家千亿地方国资房企,北京国企改革重要标的(强烈推荐)》(19/03/12)

《估值深度:政策改善、信用宽松,突破行业估值枷锁》(19/03/22)

《绿地控股跟踪报告:量质齐升的低估巨头,深度收益长三角一体化(强烈推荐)》(19/03/27)

《旭辉控股深度报告:十八舞象,行者无疆(强烈推荐) 》(19/04/01)

《房地产2019年中期策略:回归本源,拾级而上》(19/05/03)

《物业管理深度报告:朝阳行业,黄金时代》(19/05/16)

《中航善达深度报告:央企物管强强联合,非住宅龙头扬帆启航》(19/06/20)

《物管行业专题报告:三大独有特色,修筑护城河、造就蓝海市场》(19/07/14)

《大悦城深度报告:商业地产运营典范,核心资产价值标杆》(19/07/16)

《三四线市场深度报告:棚改退坡但余音绕梁,城市独立周期正当时》(19/07/28)

《保利地产深度报告:央企龙头、优势凸显,被低估的核心资产》(19/08/14)

《小周期延长的延伸研究:供给端调控,小周期延长,弱波动+强分化新格局》(19/08/20)

《中航善达重大事项点评:量组定价诚意十足,非住宅物管龙头成型》(19/08/25)

《商业地产行业深度报告系列之一:优质商业地产受益资产荒,流动性宽松驱动价值重估》(19/09/19)

《蓝光发展深度报告:嘉宝服务上市在即,物管当红望增厚估值》(19/10/13)

华创地产研究团队

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袁   豪     房地产行业  首席分析师

复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

鲁星泽     房地产行业  研究员

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

曹   曼     房地产行业  研究员

    同济大学管理学硕士,CPA,FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

邓   力     房地产行业  研究员

  哥伦比亚大学理学硕士

    2018年加入华创证券研究所

袁    豪  首席分析师

        13918096573

  鲁星泽   研究员

        18390086688

     曹    曼   研究员

        13816593032

        邓    力   研究员

        19928735949

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猪猪有财财10-13 18:55

600325华发股份19年净利润约1.56元股价7元多,PE太低堪比垃圾股!