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投资要点
房地产行业数据：上周（19/08/31-19/09/06）主流45城一手房成交617万平米，环比+0.2%；其中，一二线环比-1%、三四线环比+6%；9月月成交同比+4%，较8月上升13pct，其中一二线同比+1%、三四线同比+12%，分别较8月+8pct和+28pct。上周14个重点城市二手房合计周成交130万平米，环比-16%；9月截至上周累计成交124万平米，较8月环比+3%，较去年9月同期同比+35%。库存方面，上周15城推盘环比-15%，成交环比+13%，周成交/推盘比1.04倍，高于上周的0.79倍，高于8月的0.87倍；15城可售面积7,750万平米，环比-0.71%；3个月移动平均去化月数为8.7个月，环比下降0.1个月，行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。
主要政策新闻：宏观方面，国务院总理主持召开国务院常务会议，部署精准施策加大力度做好“六稳”工作，其中指出运用普遍降准和定向降准等工具，提前下达2020年部分专项债额度，确保明年初可使用见效。国务院副总理指出：金融管理部门要强化监管责任，加大逆周期调节力度，下大力气疏通货币政策传导机制。央行宣布9月16日起全面降准0.5pct，定向降准1pct，于10月15日和11月15日分两次实施，每次下调0.5pct。中央经济工作会议称积极的财政政策取向不变，稳健的货币政策要保持中性。国务院常务会：以奖代补，支持部分城市开展深化民营和小微企业金融服务综合改革试点。地方政策方面，珠海全面取消外地人限购；南京市规划资源局首创新政推动开发商“拿地即开工”；长沙市明确购买公寓可落户；上海市印发开展区域性国资国企综合改革试验的实施方案；上海银保监局要求辖内信托公司报备新增房地产及通道业务。
公司动态跟踪：8月销售情况：荣盛发展销售额78亿元（+14%），签约面积77万平米（+14%）；中南建设销售额约151亿元（+18%），销售面积约114万平米（+38%）；万科A销售面积277万平米（+8%），销售额441亿元（+15%）；新城控股销售额约245.15亿元，销售面积约229.39万平米；金地集团签约面积77.3万平米（+43%），签约额164.6亿元（+46%）；融创中国销售额约512.7亿元（+27%），销售面积约351.8万平米（+25%）；旭辉控股集团销售额约人民币137.6亿元，销售面积约96.56万平米。招商蛇口已完成支付现金购买中航国际控股持有的中航善达22.35%股份；中航善达总经理钟宏伟先生辞去公司总经理职务，辞职后其将继续担任公司董事及董事会战略委员会委员职务；公司董事会同意聘任董事长石正林先生兼任公司总经理职务。
一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨3.73%，沪深300指数上涨3.92%，相对收益为-0.19%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第17位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中迪投资、ST岩石、世纪星源、哈高科、浙江广厦，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中航善达、数源科技、皇庭国际、新华联、运盛实业。
投资建议：我们认为近期宏观经济下行压力大，政府加大逆周期调节力度、再次强调六稳，房地产政策逐步从之前的“未松先紧”向“松紧对冲”过渡，总体政策和资金环境或将边际改善，并全球流动性宽松预期升温，而板块估值仍处于低位，主流房企19PE仅4-9倍，NAV折价20-80%，主流房企股息率高达18A4.5%和19E5.9%、远高于10Y国债3%，板块PE TTM9.1倍、处于12年以来8.4-30.3倍估值区间的3%分位，明显低于同期沪深两市的18%。我们维持开发板块推荐评级，推荐：1）低估值、高股息龙头：保利地产、金地集团、万科A、融创中国、绿地控股、招商蛇口；2）二线成长蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展；3）商业地产：大悦城；4）国企改革：首开股份。此外，维持物管板块推荐评级，维持推荐：中航善达，并建议关注：碧桂园服务、永升生活服务等。
风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧以及融资政策超预期收紧。
一、行业数据
（一）新房成交量：上周45城周成交环比+0.2%，月成交同比+4%，一二线同比+1%、三四线同比+12%
1、成交周环比：上周45城周成交环比上升0.2%，一二线环比下降1%、三四线环比上升6%
上周(8.31-9.6)45个重点城市新房合计成交616.8万平米，环比上升0.2%，较18年周均成交585.9万平米上升6.4%，较本年周均成交604万平米上升2.1%。
其中一二线城市合计成交466.8万平米，环比下降1.3%，较18年周均成交413.4万平米上升12.9%，较本年周均成交448.3万平米上升4.1%。三四线城市合计成交150万平米，环比上升5.5%，较18年周均成交166.5万平米下降9.9%，较本年周均成交155.7万平米下降3.6%。
按照更细分城市能级来看，
上周(8.31-9.6)4个一线城市新房合计成交90.2万平米，环比下降16.4%，较18年周均成交83.9万平米上升7.6%，较本年周均成交87万平米上升3.6%。
上周(8.31-9.6)17个二线城市新房合计成交376.6万平米，环比上升3.1%，较18年周均成交329.5万平米上升14.3%，较本年周均成交361.3万平米上升4.2%。
上周(8.31-9.6)16个三线城市新房合计成交82.4万平米，环比下降3.4%，较18年周均成交104万平米下降20.7%，较本年周均成交99.7万平米下降17.3%。
上周(8.31-9.6)8个四线城市新房合计成交67.6万平米，环比上升18.7%，较18年周均成交62.5万平米上升8.1%，较本年周均成交56万平米上升20.7%。
注：四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据，故删除，截至目前我们高频跟踪的城市为45城。
2、成交月同比：9月45城月成交同比上升4%，一二线同比上升1%、三四线同比上升12%
9月(9.1-9.6)45个重点城市截止上周一手房合计成交535.4万平米，较8月同期环比上升4.9%，较去年9月同期同比上升3.6%。其中当月成交同比较8月上升13.1pct；年初累计至今成交2.1亿平米，同比上升10%。
其中一二线城市合计成交400.1万平米，较8月同期环比上升4.2%，较去年9月同期同比上升1%，其中当月成交同比较8月上升8.2pct；年初累计至今成交15,884.2万平米，同比上升19.5%。三四线城市合计成交135.4万平米，较8月同期环比上升7.2%，较去年9月同期同比上升12.1%，其中当月成交同比较8月上升28.1pct；年初累计至今成交5514.7万平米，同比下降10.3%。
按照更细分城市能级来看，
9月(9.1-9.6)4个一线城市截止上周一手房合计成交74.8万平米，环比8月上升28.5%，较去年9月同比上升11.6%，其中当月成交同比较8月上升24.4pct；年初累计至今成交3,082.8万平米，同比上升16.1%。
9月(9.1-9.6)17个二线城市截止上周一手房合计成交325.3万平米，环比8月下降0.1%，较去年9月同比下降1.2%，其中当月成交同比较8月上升4.6pct；年初累计至今成交1,2801.3万平米，同比上升20.3%。
9月(9.1-9.6)16个三线城市截止上周一手房合计成交72.7万平米，环比8月下降13.7%，较去年9月同比下降5.2%，其中当月成交同比较8月上升7.2pct；年初累计至今成交3,531.2万平米，同比下降7%。
9月(9.1-9.6)8个四线城市截止上周一手房合计成交62.7万平米，环比8月上升49.3%，较去年9月同比上升42.3%，其中当月成交同比较8月上升63.5pct；年初累计至今成交1,983.5万平米，同比下降15.7%。
（二）二手房成交量：上周14城周成交环比-16%，9月月成交同比+35%、较上月+32pct
上周(8.31-9.6)14个重点城市二手房房合计成交129.9万平米，环比下降15.6%；9月截至上周累计成交124.2万平米，较8月同期环比上升3%，较去年9月同期同比上升35%，其中当月成交同比较8月上升31.7pct；年初累计至今成交4,944.1万平米，同比上升2%。
按照更细分城市能级来看，
上周(8.31-9.6)2个一线城市二手房房合计成交39.6万平米，环比下降5.9%；9月截至上周累计成交37.5万平米，较8月同期环比上升19.6%，较去年9月同期同比上升15.4%，其中当月成交同比较8月上升25.9pct；年初累计至今成交1,385万平米，同比下降6.9%。
上周(8.31-9.6)8个二线城市二手房房合计成交81.4万平米，环比下降12.9%；9月截至上周累计成交77.8万平米，较8月同期环比下降3.6%，较去年9月同期同比上升48.8%，其中当月成交同比较8月下降39.2pct；年初累计至今成交3,208.3万平米，同比上升10.4%。
上周(8.31-9.6)4个三四线城市二手房房合计成交8.9万平米，环比下降51.6%；9月截至上周累计成交8.9万平米，较8月同期环比上升4.4%，较去年9月同期同比上升23.4%，其中当月成交同比较8月上升10.9pct；年初累计至今成交350.8万平米，同比下降22.4%。
（三）新房库存：15城上周推盘环比-15%，可售面积环比-0.1%、去化月数下降0.1个月
上周（2019/8/31-2019/9/6）15个重点城市合计推盘203万平米，环比下降14.6%，对应上述城市合计成交211万平米，环比上升13.3%，对应周成交/推盘比（去化率指标）为1.04倍，高于上周的0.79倍，高于8月的0.87倍。
上周末（2019/9/6）15个重点城市合计住宅可售面积为7,750.1万平米，环比下降0.1%。其中，一线城市合计可售面积为2,632.9万平米，环比下降0.9%。北上广深可售面积环比变化分别为-0.1%、+1.3%、-0.5%、-12.8%。二线城市合计可售面积为3,528.2万平米，环比上升0.2%。三线城市合计可售面积为1,588.9万平米，环比上升0.5%。
上周末（2019/9/6）15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为8.7个月，环比下降0.1个月。其中，一线城市3个月移动平均去化月数为8.9个月，环比下降0.1个月。北上广深去化月数分别为13.8个月、6.6个月、9.5个月、6.4个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为7.2个月，环比下降0.2个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为14.6个月，环比上升0.1个月。
注：18年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大，故剔除，以15城口径计算去化月数和成交推盘比。
二、行业政策和新闻跟踪
宏观：中央经济工作会议称积极的财政政策取向不变，稳健的货币政策要保持中性；国务院常务会：以奖代补，支持部分城市开展深化民营和小微企业金融服务综合改革试点；刘鹤出席全国金融形势通报和工作经验交流电视电话会议并讲话；9月6日，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司），并额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点；俄罗斯央行将基准利率下调至7.00%，预估为7.00%。
政策：银川市出台老旧小区装电梯意见；珠海全面取消外地人的购房限制；下半年10余地出台公积金新政，有地区放宽贷款期限；南京市规划资源局首创新政，推动开发商“拿地即开工”成为现实；长沙市明确购买公寓可落户。
信贷：8月房地产信托规模“缩水”近三成；政策加码，房地产金融调控升级；首套房贷利率已经普遍上浮15%；上海银保监局要求辖内信托公司报备新增房地产及通道业务；率先“试水”LPR房贷利率新政，招行深圳首套房新利率上浮。
土地：8月土地出让清淡，南京揽金近238亿元居首；8月40城整体土地成交面积环比下降16.9%，量价齐跌。
市场：8月百城二手房均价稳中有涨，上涨城市多集中于三四线城市；百强房企新增货值破6.5万亿元，近三成房企8月份暂停拿地；南宁、杭州等城市出台住房租赁政策，住房租金价格连续两个月下跌。
其他：人民日报评论房贷改革有利于精准调控；上海市印发开展区域性国资国企综合改革试验的实施方案；8月，房企融资环比下跌超5成,融资收紧情况还将继续。
三、重点公司公告
荣盛发展8月实现签约面积77.36万平方米（+13.71%），签约金额77.98亿元（+14.09%）；1-8月累计实现签约面积565.64万平方米（+10.35%），累计签约金额611.55亿元（+14.42%）；8月新增12块土地，总规划建筑面积约为126.41万平方米，土地总价约为26.27亿元；中南建设8月合同销售金额约151.1亿元（+18%），销售面积约114.2万平方米（+38%）；8月新增项目9个，总规划建筑面积122.68万平方米，总土地价款27.58亿元；万科A8月份实现合同销售面积277.4万平方米，合同销售金额441.3亿元；新增开发项目28个，总权益建筑面积为590.2万平方米，总权益地价为315.47亿元；蓝光发展8月新增房地产项目4个，总规划建筑面积41.78万平方米，总土地价款10.35亿元；公司将回售“16蓝光02”公司债券，本期债券存续期后2个计息年度的票面年利率为7.6%；阳光城1-8月实现销售额1230.08亿元，销售面积983.47万平方米；8月获得5个土地项目，新增计容面积208.54万平方米，公司需按权益承担对价款18.55亿元；中航善达总经理钟宏伟先生辞去公司总经理职务，辞职后其将继续担任公司董事及董事会战略委员会委员职务；公司董事会同意聘任董事长石正林先生兼任公司总经理职务。
招商蛇口已完成支付现金购买中航国际控股持有的中航善达22.35%股份；公司筹划拟通过境外控股子公司间接持有的、位于深圳市南山区蛇口区域的五项物业作为底层资产，在香港设立房地产投资信托基金，并在香港联合交易所有限公司上市；新城控股8月实现合同销售金额约245.15亿元，销售面积约229.39万平方米；1-8月累计实现合同销售金额约1714.66亿元（+24.84%），累计销售面积约1499.79万平方米（+35.78%）；金地集团8月实现签约面积77.3万平方米（+42.96%）；实现签约金额164.6亿元（+46.44%）；1-8月累计实现签约面积575.0万平方米（+17.86%）；累计签约金额1168.3亿元（+32.67%）；融创中国8月实现合同销售金额约512.7亿元（+27%），合同销售面积约351.8万平方米；截至2019年8月底，实现合同销售金额约3065.8亿元（+15%），合同销售面积约2101.6万平方米；旭辉控股集团8月合同销售额约人民币137.6亿元，合同销售面积约96.56万平方米；1-8月累计合同销售额约人民币1167.5亿元，合同销售面积约690.83万平方米。
四、板块行情回顾
板块表现方面，SW房地产指数上涨3.73%，沪深300指数上涨3.92%，相对收益为-0.19%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第17位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中迪投资、ST岩石、世纪星源、哈高科、浙江广厦，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中航善达、数源科技、皇庭国际、新华联、运盛实业。
五、风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧
关键词：华创地产小组重点报告系列
《2017年房地产投资策略：周期淡化，资产为王》（16/12/07）
《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，看好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）
《对三四线城市成交持续性的分析：当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）
《对三四线城市成交持续性的分析2：棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）
《北京等楼市政策点评：看淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）
《国家设立雄安新区点评：雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）
《房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）
《三年棚改新规划点评：三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）
《H股房企大涨及对A股房企影响分析：棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）
《对房地产行业集中度的分析：规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）
《对反常周期下龙头房企的优势分析：集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）
《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）
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《估值深度：政策改善、信用宽松，突破行业估值枷锁》（19/03/22）
《绿地控股跟踪报告：量质齐升的低估巨头，深度收益长三角一体化（强烈推荐）》（19/03/27）
《旭辉控股深度报告：十八舞象，行者无疆（强烈推荐） 》（19/04/01）
《房地产2019年中期策略：回归本源，拾级而上》（19/05/03）
《物业管理深度报告：朝阳行业，黄金时代》（19/05/16）
《中航善达深度报告：央企物管强强联合，非住宅龙头扬帆启航》（19/06/20）
《物管行业专题报告：三大独有特色，修筑护城河、造就蓝海市场》（19/07/14）
《大悦城深度报告：商业地产运营典范，核心资产价值标杆》（19/07/16）
《三四线市场深度报告：棚改退坡但余音绕梁，城市独立周期正当时》（19/07/28）
《保利地产深度报告：央企龙头、优势凸显，被低估的核心资产》（19/08/14）
《小周期延长的延伸研究：供给端调控，小周期延长，弱波动+强分化新格局》（19/08/20）
《中航善达重大事项点评：量组定价诚意十足，非住宅物管龙头成型》（19/08/25）
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袁 豪 房地产行业 首席分析师
复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
鲁星泽 房地产行业 研究员
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
曹 曼 房地产行业 研究员
同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
邓 力 房地产行业 研究员
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
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鲁星泽 研究员
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曹 曼 研究员
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邓 力 研究员
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